- Đối với Nhà nước
5.KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
5.1. Kết luận
Thị trường BĐS ở Thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển. Sự ra đời của hỡnh thức đấu giỏ sẽ gúp phần làm sụi động cho thị trường BĐS, thỳc đẩy sự phỏt triển thị trường BĐS ở Thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An.
Tạo ra cỏc khu dõn cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội đỏp ứng được nhu cầu ở của người dõn, tạo điều kiện và mụi trường sống ổn định, phự hợp với quy hoạch chung.
Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán.
5.1.1 Về hiệu quả xó hội
Đấu giỏ QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phỏt triển cỏc lĩnh vực giỏo dục, y tế, nõng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giỏo, bệnh viện, trạm xỏ; đầu tư trang thiết bị dạy học, khỏm chữa bệnh, đỏp ứng yờu cầu về cơ sở vật chất, nõng cao chất lượng dạy học và khỏm chữa bệnh.
Vớ dụ: Số tiền thu được từ đấu giỏ đất tại xó Nghi Hương, Thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An. Uỷ ban nhõn dõn thị xó Cửa Lũ cho phộp xó được giữ lại 50% số tiền thu từ dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất vào xõy dựng cơ sở hạ tầng xó.
Qua cỏc dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn Thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An chủ yếu là đấu giỏ cỏc khu đất đó được xõy dựng cơ sở hạ tầng nờn những người cú nhu cầu sử dụng đất thật sự để ở rất thuận lợi trong việc sử dụng đất sau khi trỳng đấu giỏ.
5.1.2. Về mặt hiệu quả kinh tế
Đấu giỏ quyền sử dụng đất là một hỡnh thức khai thỏc, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa cỏc chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiờu cực trong cơ chế " Xin, cho" đó tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hỳt được nhiều thành phần kinh tế khỏc nhau tham gia vào thị trường BĐS.
Kết quả đấu giỏ của cỏc dự ỏn cho thấy mức chờnh lệch giữa giỏ trỳng với giỏ Nhà nước giao đất cú thu tiền từ 1,04 đến 2,3 lần; Giỏ trỳng và giỏ thực tế trờn thị trường từ 1,2 đến 1,65 lần. Qua đõy cho thấy cụng tỏc xỏc định giỏ sàn vẫn mang tớnh chủ quan chưa sỏt với thực tế nờn chưa phỏt huy được giỏ trị kinh tế của cỏc khu đất. Giỏ trỳng thường cao hơn giỏ sàn được phờ duyệt là 1,2 đến 2,3 lần. Qua đõy cho thấy việc đấu giỏ quyền sử dụng đất theo từng lụ đất đó đem lại nguồn thu cho ngõn sỏch so với nguồn thu được nếu thực hiện giao đất cú thu tiền trước đõy.
5.1.3 Đối với cụng tỏc quản lý Nhà nước về đất đai
Đấu giỏ QSDĐ, đấu thầu dự ỏn đó gúp phần lành mạnh hoỏ thủ tục hành chớnh, đẩy nhanh quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước.
Đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thụng qua cỏc hoạt động của thị trường QSDĐ xuất hiện sự năng động, chủ động, dỏm làm và dỏm chịu trỏch nhiệm của cỏc nhà quản lý từ TW xuống địa phương.
Việc mạnh dạn đề xuất chủ trương và ban hành cỏc quy định kịp thời và cơ chế đấu giỏ QSDĐ được thực hiện cú hiệu quả chứng tỏ sự đổi mới tư duy, đổi mới cỏch suy nghĩ về vai trũ và tầm quan trọng của nguồn tài nguyờn đất đai.
Đấu giỏ QSDĐ đó tạo sức ộp đối với cụng tỏc quản lý đất đai và quy hoạch sử dụng đất đai, thụng qua đú cỏc cơ chế, chớnh sỏch về đấu giỏ quyền
sử dụng đất đó từng bước được Luật hoỏ và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giỏ QSDĐ đó tỏc động tới cụng tỏc quản lý đất đai của cỏc cấp chớnh quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn.
5.2. Đề nghị
5.2.1. Nghiờn cứu ban hành đồng bộ cỏc văn bản phỏp luật về chế độ
quản lý, sử dụng đất, đối với thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An ,ban hành quy chế đấu giỏ QSDĐ thống nhất trờn toàn tỉnh Nghệ An nhằm giảm bởt thủ tục hành chớnh, giỳp người tham gia đấu giỏ đỡ cụng tỡm hiểu.
5.2.2. Xõy dựng một thị trường BĐS lành mạnh, cú cỏc tổ chức chuyờn
hoạt động về lĩnh vực BĐS núi chung và thị trờng đất đai núi riờng, vớ dụ như cỏc trung tõm giao dịch BĐS, phỏt triển mạnh cơ cấu của tổ chức phỏt triển quỹ đất.
5.2.3. Quy trỡnh lập dự ỏn đấu giỏ, thực hiện dự ỏn đấu giỏ cần cú sự
giỏm sỏt chặt chẽ của cỏc cơ quan quản lý, cú cơ chế kiểm tra chộo, tăng cường sự giỏm sỏt của người dõn và cỏc cơ quan bỏo chớ, từ đú ngăn chặn được cỏc hành vi tiờu cực cú thể xảy ra.
5.2.4. Để cỏc dự ỏn đấu giỏ đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần:
- Nghiờn cứu cỏc giải phỏp kỹ thuật để cụng tỏc đấu giỏ được hoàn thiện hơn như: quy hoạch xõy dựng thế nào để phự hợp nhu cầu của người tham gia đấu giỏ ở khu vực thực hiện dự ỏn, phương phỏp định giỏ để định giỏ sàn cho phự hợp hơn...;
- Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng cỏc dự ỏn trước khi đấu giỏ, để tăng giỏ trị khu đất đấu giỏ;
- Đối với cỏc dự ỏn đấu giỏ đất cần được phổ biến thụng tin, quảng cỏo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng để cú thể thu hỳt thờm nhiều nguời tham gia.
chia sẻ cỏc khú khăn về tài chớnh trước khi dự ỏn hoàn thiện để đấu giỏ. Vớ dụ cú thể kờu gọi Ngõn hàng cho vay tiền để thực hiện cỏc khõu chuẩn bị của dự ỏn như đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng.
5.2.6. Tạo quỹ đất để thực hiện đấu giỏ
Kiểm tra rà soỏt tỡnh hỡnh sử dụng đất của cỏc tổ chức, cỏ nhõn, kiờn quyết thu hồi cỏc diện tớch sử dụng khụng đỳng phỏp luật để tạo quỹ đất đưa ra đấu giỏ.
Di chuyển cỏc đơn vị sản xuất gõy ụ nhiễm ra khỏi khu vực đụ thị cú giỏ trị cao để lập quỹ đất phỏt triển đụ thị.
5.2.7. Tăng cường cụng tỏc quản lý đất đai và xõy dựng để trỏnh tỡnh
trạng lấn chiếm và xõy dựng khụng đỳng quy hoạch tại cỏc khu vực dự ỏn đấu giỏ đất đó diễn ra trong thời gian qua.
5.2.8. Cú cơ chế phự hợp, tạo mụi trường đầu thuận lợi cho cỏc đơn vị