2.4.3.1 Định giỏ đất
Giỏ đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giỏ đất chịu tỏc động của nền kinh tế thị trường bởi cỏc qui luật cạnh tranh, qui luật giỏ trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giỏ cả, nhưng giỏ đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nờn khi xỏc định giỏ đất cần phải xem xột đầy đủ cỏc yếu tố chi phối đú.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nờn ngoài yếu tố về vị trớ địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, phỏp lý chi phối nú cũn bị tỏc động bởi cỏc yếu tố về tõm lý, xó hội. Vỡ vậy, định giỏ đất chỉ cú thể là sự ước tớnh về giỏ trị mà khụng thể tớnh đỳng, tớnh đủ như định giỏ cỏc tài sản thụng thường.
ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài theo quy hoạch và phỏp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ đất để sử dụng vào mục đớch xỏc định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất cú quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp hoặc gúp vốn bằng giỏ trị QSDĐ. Vỡ vậy, định giỏ đất được hiểu là "Sự ước tớnh về giỏ trị của quyền sử dụng đất bằng hỡnh thỏi tiền tệ cho một mục đớch đó được xỏc định, tại một thời điểm xỏc định".
2.4.3.2 Những yếu tố cơ bản xỏc định giỏ đất trong đấu giỏ QSDĐ
Khi xỏc định giỏ đất để đấu giỏ phải đảm bảo lợi ớch của hai phớa là Nhà nước và người tham gia đấu giỏ, giỏ đất tớnh được phải dựa vào giỏ thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dựng vào cỏc mục đớch khỏc nhau thỡ khả năng sinh lợi khỏc nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm cỏc yếu tố sau: