Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ
1.2.1. Các văn bản pháp quy về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ XI (12/01/2011 - 19/01/2011) đưa ra quan điểm chỉ đạo: “Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là tạo lập mới trường cạnh tranh lành mạnh và cải cách hành chính”, “bãi bỏ các thủ tục hành chính
gây phiền hà cho tổ chức và công dân”, “tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh cải cách hành chính phục vụ phòng, chống tham nhũng lãng phí, tập trung vào các lĩnh vực dễ xảy ra tham nhũng, lãng phí”, “đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong Đảng khắc phục tình trạng rườm rà, bất hợp lý về thủ tục”, “thực hiện chương trình tổng thể cải cách hành chính và hiện đại hóa nền hành chính quốc gia”.
+ Văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy định về đăng kí, cấp Giấy chứng nhận cùng các vấn đề có liên quan
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 của Quốc hội có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004 trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về giấy chứng nhận; các trường hợp được cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận; lập hồ sơ địa chính và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Luật đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành.
+ Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về đăng kí, cấp giấy chứng nhận cùng các vấn đề liên quan
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành luật đất đai.
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT, ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và MT về ban hành Quy định về GCN quyền sử dụng đất
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất.
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành liên quan đến cấp GCN
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ra ngày 02/7/2007của Bộ TNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007của Bộ TNMT hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 106/2010/TT-BTC ban hành ngày 26/07/2010 hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 Quy định về hồ sơ địa chính
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 Quy định về bản đồ địa chính
Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04 tháng 04 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 17/6/2019 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2019;
Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
Quyết định số 1762/QĐ-BTNMT ngày 14/7/2019 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành phương án thực hiện kiểm kê đất đai và
1.2.2. Nguyên tắc cấp GCN
Nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 98 của Luật đất đai 2013 gồm 5 nguyên tắc sau:
- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ,
tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
1.2.3. Trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và cải sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình sở hữu nhà ở và cải sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình
Quy định về hồ sơ xin cấp GCN
Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (01) bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Mẫu 04a/ĐK - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014).
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có); - Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất;
- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
*Hồ sơ cấp đổi GCN gồm có: Đơn xin cấp đổi GCN; Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực); GCN (bản chính); Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;
* Hồ sơ cấp lại GCN gồm có: - Đơn xin cấp lại;
- Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);
- Thông báo công khai về việc mất GCN (thời gian 30 ngày làm việc khi hồ sơ đã nộp đủ);
- Biên bản kết thúc thông báo công khai; - Bản cam kết về việc mất GCN;
- Biên bản kiểm tra hiện trạng;
- Tờ trình của UBND xã, thị trấn nơi có đất. Tờ trình của UBND xã, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại UBND xã/thị trấn nơi có đất. UBND xã/thị trấn nơi có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày. Sau đó UBND xã/thị trấn nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp GCN
Quy trình thực hiện đăng kí cấp GCN
25 Hộ gia đình cá nhân: -nộp đơn -giấy tờ về quyền sử dụng đất UBND xã, thị trấn: -xác minh nguồn gốc đât, thời điểm -công khai kết quả, giải quyết kiến nghị VPĐK QSDĐ cấp Huyện: -thẩm tra xác minh thực địa -xác nhận điều kiện được chứng nhận -lập hồ sơ -trích lục bản đồ -trích sao địa
Cơ quan thuế:
-Xác minh và thông báo mức nghĩa vụ tài chính VPĐK QSDĐ cấp Huyện: -Chuyển hồ sơ cho phòng TNMT UBND xã, thị trấn:
-gửi thông báo nghĩa vụ tài
Phòng TN-MT: -Kiểm tra hồ sơ -trình UBND UBND huyện: -kí quyết địnhPhòng TN-MT: UBND xã, thị trấn: -giao quyết định -giao giấy chứng nhận QSDĐ bản chính VPĐK QSDĐ cấp huyện: -trao quyết định và giấy chứng
Sơ đồ 1.1: quy trình thực hiện đăng kí cấp giấy chứng nhận 1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 tại Kỳ họp thứ 6 khóa XIII, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Thể hiện rất rõ quan điểm của Đảng, Nhà nước ta, một mặt khẳng định quyền của Nhà nước, mặt khác quan tâm sâu sát tới quyền, lợi ích của các tầng lớp nhân dân, góp phần đảm bảo sự minh bạch, công khai và quản lý chặt chẽ hơn lĩnh vực liên quan đến hầu hết mọi người dân trên cả nước.
Theo số liệu kiểm kê từ tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2019 của Chính phủ trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được trên 13 triệu giấy, với diện tích 7.524.600 ha đạt 82,4% so với diện tích cần cấp.
- Đất lâm nghiệp cấp trên 1 triệu giấy, với diện tích 8.707.400 đạt 66% so với diện tích cần cấp.
- Đất ở nông thôn cấp trên 10 triệu giấy, với diện tích 413.889 ha đạt 81,1% so với diện tích cần cấp.
- Đất ở đô thị cấp trên 3 triệu giấy, với diện tích 76.296 ha đạt 68,1% so với diện tích cần cấp.
- Đất chuyên dùng cấp trên 93 nghìn giấy, với diện tích 255.499 ha đạt 35,4% so với diện tích cần cấp.
- Đất cơ sở tôn giáo gấp trên 13 nghìn giấy với diện tích 5.586 ha đạt 42,5% so với diện tích cần cấp.
Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm ở nhiều địa phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa có bản đồ địa chính, biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp giấy chứng nhận. Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập, chưa thuận lợi và tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy. Mặc dù những năm gần đây Nhà nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân