2.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan
Citics là một công ty thẩm định giá khá trẻ, chưa có chỗ đứng vững chãi tại ngành thẩm định giá,
Tuy công ty đang trên đà phát triển và đang từng bước khẳng định tên tuổi, nhưng những khó khăn như về độ phủ sóng, độ uy tín, và khả năng tiếp cận những dự án lớn,... thì Citics chưa thể bằng các công ty định giá khác tại Việt Nam.
Thêm vào đó công ty đã xây dựng nên một hệ thống nhưng vẫn còn tồn tại nhiều lỗ hổng, việc lỗi và treo hệ thống xảy ra khá thường xuyên khiến các Chuyên viên định giá chậm trễ trong quá trình hoàn thành hồ sơ. Ngoài ra, hệ thống được cài đặt theo một cách thức thống nhất, tuy nhiên các quy định của từng ngân hàng, khách hàng là không giống nhau. Ví dụ, hệ thống đang sử dụng trung bình cộng giá
của các TSSS làm giá của tài sản thẩm định, tuy nhiên theo quy định của trung tâm định giá ngân hàng HD, giá của tài sản thẩm định là giá thấp nhất giữa trung bình giá các TSSS và giá TSSS có phương sai nhỏ nhất.
Sự thiếu hụt về số lượng và chất lượng nhân sự, cũng như chế độ đãi ngộ dành cho nhân viên của Citics chưa thỏa đáng.
Với chi nhánh Hà Nội nói riêng, là một chi nhánh mới thành lập vào năm 2020. Tại thủ đô, nhu cầu vay vốn của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp tại là rất lớn, số lượng hồ sơ đổ về công ty Citics cũng theo đó mà tăng lên, nhưng số chuyên viên định giá hiện tại không đủ để đáp ứng lượng hồ sơ trên của khách hàng, khiến khối lượng công việc của chuyên viên định giá trở nên nặng nề và áp lực. Tuy nhiên, Citics là một công ty đang trong giai đoạn đầu của vòng đời, khó có thể đưa ra được một mức lương cao và hấp dẫn so với các doanh nghiệp cùng ngành. Vì thể đã có nhiều trường hợp nhảy việc, không gia hạn hợp đồng tại Citics.
Một số nhân viên tại Citics phải kiêm nhiều chức, nhưng mức lương được hưởng lại chưa tương xứng. Tại văn phòng Hà Nội, nhân viên phụ trách Hành chính đồng thời phụ trách in ấn và Admin; một Kiểm soát viên kiêm là Điều phối viên, một kiểm soát viên kiêm Chuyên viên định giá..., điều này dẫn đến rất nhiều bất cập, đặc biệt khi Kiểm soát viên, là người kiểm soát lại các hồ sơ của CVĐG, lại chính là CVĐG. Tuy những bộ hồ sơ do nhân viên này thẩm định, sẽ được kiểm soát bởi một Kiểm soát viên khác, nhưng cũng có thể thấy thực trạng việc Công ty đang thiếu hụt nhân lực do không giữ chân được người tài.
Các chế độ về phí hoa hồng, công tác phí hay thưởng các dịp lễ Tết cũng chưa khiến các nhân viên hài lòng. Hiện tại, Citics đang tính công tác phí cho các chuyên viên định giá như sau:
(Số kilomet đi — 15km) x 4400 = Công tác phí
Số ki lô mét đi sẽ được tính từ văn phòng đến tài sản. Ví dụ một tài sản tại xã Tân Tiến, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang cách văn phòng Hà Nội 58km, công tác phí sẽ tương đương 190.000đ.
Hoa hồng cho CVĐG được tính bằng 6% phí định giá, ví dụ, một hồ sơ định giá có phí Thẩm định là 1.200.000đ, hoa hồng dành cho CVĐG là 72.000đ
Tuy vậy, công tác phí hay hoa hồng sẽ được chuyển đến CVĐG khi khách hàng đồng ý với kết quả định giá, và hoàn thành toàn bộ phí thẩm định cho công ty. Chính vì thế, không phải hồ sơ nào CVĐG cũng sẽ được hưởng công tác phí hay hoa hồng, đây có thể là động cơ khiến các CVĐG làm sai lệch kết quả thẩm định, tăng giá trị của TSTĐ để khách hàng đạt được giá trị họ mong muốn, từ đó, các CVĐG sẽ được hưởng hoa hồng và công tác phí.
Các điều kiện về cơ sở vật chất còn kém và các công cụ hỗ trợ nghiệp vụ chưa đáp ứng được số lượng chuyên viên thẩm định.
Hiện tại, nói riêng tại trụ sở Hà Nội, vì mới thành lập nên những điều kiện về cơ sở vật chất như văn phòng, bàn ghế, công còn đang hoàn thiện, văn phòng Hà Nội hiện nay chưa có địa điểm chính thức, địa điểm hiện tại lại không đủ không gian cho tất cả các bộ phận sử dụng. Các công cụ như thước đo khoảng cách còn thiếu, khiến các chuyên viên định giá phải sử dụng chung hoặc sử dụng ứng dụng điện thoại mỗi khi khảo sát, những thiết bị khác như máy in, máy scan, máy tính, điện thoại,..., công ty cũng chưa thể chuẩn bị đầy đủ cho nhân viên. Các chuyên viên định giá tại văn phòng Hà Nội đều đang sử dụng máy tính cá nhân, điện thoại và phương tiện đi lại cá nhân để phục vụ công việc.
Những thông tin về ảnh, thông tin Tài sản, hồ sơ Thẩm định đều được lưu trữ tại máy tính cá nhân của nhân viên, điều này rất rủi ro khi mà xảy ra việc mất hay rò rỉ thông tin sẽ làm ảnh hưởng tới hoạt động của Citics. Vì việc bảo mật thông tin là một trong những yêu cầu của Citics trong hợp đồng lao động của Công ty, có thể thấy bảo mật thông tin rất quan trọng đối với công ty. Tuy nhiên việc để nhân viên dễ dàng truy cập vào hệ thống bằng máy tính cá nhân tuy tiện lợi trong công việc nhưng là rất rủi ro.
2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan
Quy trình làm thẩm định còn phức tạp, thủ công và tốn thời gian, do tính không đồng nhất của các bất động sản đã khiến cho thời gian thẩm định một tài sản trở nên dài hơn, khi mà thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát các đặc điểm của tài sản như là vị trí, hình dạng, thành phần đất, các yếu tố xung quanh,... các tài BĐS khác nhau thì lại sở hữu các đặc điểm khác nhau, và điều này khiến nó có giá trị không giống nhau. Thêm vào đó, vì BĐS là tài sản không thể di chuyển, khiến thẩm định viên phải trực tiếp đến khảo sát hiện trạng tài sản. Vì thế quy trình thực hiện thẩm định một tài sản là rất phức tạp và tốn thời gian cũng như chi phí.
Việc định giá còn phụ thuộc khá nhiều vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên, “các phương pháp khác nhau chênh lệch nhau hàng chục lần giá trị; quy định trong phương pháp định giá đất chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định giá đất” (theo Báo điện tử chính phủ) thì việc quy định chặt chẽ về lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất rất ảnh hưởng đến kết quả của quá trình xác định giá đất cụ thể. Theo quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì dựa vào các thông tin đã thu thập được, chủ thể thẩm định giá đất sẽ lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp xây dựng phương án giá đất cụ thể. Chính vì thế, khi định giá, thông thường chủ thể định giá đã vạch định sẵn phương pháp định giá họ mong muốn, từ đó thu thập các thông tin phù hợp với phương pháp đó. Đây là một lỗ hổng pháp lý rất lớn để một số bộ phận trục lợi, kiếm lời bất chính từ việc thẩm định, khi mà giá trị thẩm định giữa các phương pháp là chênh lệch nhau khá nhiều.
Thị trường BĐS thiếu minh bạch thông tin, khi mà các thông tin về giá mua/bán, về vị trí hay các đặc điểm của tài sản không được minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Thông tin khi giao bán đã được “làm đẹp”, khác biệt so với thực tế, khiến mất thời gian giao dịch của đôi bên. Ngoài ra các thông tin khác thường bị che dấu, không công khai minh bạch vì vậy để tìm được TSSS, thông thường các CVĐG sẽ cần gặp và làm việc trực tiếp với người bán, điều này dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện hồ sơ TĐG.
Nguyên nhân về phía khách hàng của Công ty, khách hàng là người trả tiền cho dịch vụ thẩm định của Citics, tuy nhiên trong một số trường hợp, khách hàng lại là
nguyên nhân khiến các hợp đồng thẩm định của công bị chậm tiến độ. Phải kể đến một số khó khăn trong quá trình thẩm định đến từ phía khách hàng như là: thay đổi thời gian khảo sát, không cung cấp đủ thông tin phục vụ cho nghiệp vụ Thẩm định, không hoàn thành hoặc hoàn thành chậm phí thẩm định,...
TÓM TẮT CHƯƠNG II
Ở chương II, qua tìm hiểu việc tổ chức hoạt động Thẩm định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Citics, tác giả đã nêu lên một cách tổng quan thực trạng nghiệp vụ Thẩm định BĐS tại Công ty như là: cơ sở pháp lý công ty đang sử dụng, quy trình TĐG BĐS, bộ máy tổ chức hoạt động định giá, các chính sách cạnh tranh của công ty và Citics đã ứng dụng công nghệ trong hoạt động định giá BĐS như thế nào. Đặc biệt, thông qua ví dụ thực tế, thấy được những điểm mạnh mà Citics cần phát huy cũng như là điểm yếu công ty cần khắc phục và các nguyên nhân của những hạn chế đó cũng được tác giả nêu lên trong chương II. Những nguyên nhân này không chỉ xuất phát từ phía nội bộ Công ty Citics mà còn mà sự bất cập trong chính thị trường định giá tại nước ta, việc hành lang pháp lý TĐG chưa hoàn thiện, thị trường còn nhiều thông tin chưa được minh bạch và một số lý do khác là nguyên nhân của những hạn chế trong công các tổ chức hoạt động định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Citics.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH