Hình 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Citics
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics
- Hội đồng thành viên: là bộ phận có quyền lực cao nhất trong công ty, bao gồm những thành viên góp vốn vào công ty và quyết định những vấn đề quan trọng
của Công ty.
Chủ tịch HĐTV: Trần Minh Long
2018 2019 2020 Q1-2021 Tổng doanh thu 2.016.179 16.846.630 19.801.131 3.045.919 Doanh thu từ kinh doanh BĐS và các 1.935.743 11.643.756 10.435.457 0 Doanh thu từ kinh doanh thẩm định giá 80.435 5.202.873 9.365.673 3.045.919 Tổng chi phí 3.083.407 17.395.101 20.011.758 3.025.589
Lợi nhuận trước thuế
-867.227 -548.471 -210.627 30.330
Lợi nhuận sau thuế
-867.227 -548.471 -210.627 20.330
Nguồn: Tài liệu nội bộ Citics - Phòng Hành chính kế toán: trợ giúp Ban Giám đốc trong công tác điều hành, quản lý công ty, theo dõi và hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, cung cấp các báo cáo kế toán, thanh toán lương, tạm ứng cho cán bộ công nhân viên đi công tác,...
- Phòng Hành chính Tổng hợp: Có nhiệm vụ quyết định về công tác tổ chức của Công ty, tổ chức nhân sự, quản lý công văn đến và đi, bảo vệ tài sản Công
ty, có
nhiệm vụ trợ giúp ban Giám đốc trong việc điều hành, quản lý Công ty, theo
dõi và
hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, cung cấp các báo cáo kế toán,
thanh toán
lương, tạm ứng cho cán bộ công nhân viên,...
- Phòng thẩm định giá: Có chức năng cung cấp loại hình dịch vụ là thẩm định giá bao gồm: thẩm định giá Bất động sản, ôtô, máy móc thiết bị, dây chuyền sản
Từ bảng trên, chúng ta có thể thấy kết quả hoạt động kinh doanh của Citcs chưa mang lại được lợi nhuận dương trong các năm trước, tuy vậy, công ty đã có lãi trong Quý I năm 2021, là dấu hiệu tích cực trong hoạt động kinh doanh của công ty.
Như đã trình bày ở trên, Citics group bao gồm 2 công ty là AZ Realty và Citics Value, doanh thu từ việc kinh doanh BĐS (đến từ AZ Realty) có khởi đầu khá tốt vào năm 2018, khi công ty mới thành lập. Tuy vậy, tình hình kinh doanh BĐS có dấu hiệu giảm sút, khi doanh thu cả năm 2019 đạt hơn 11 tỷ đồng và đến năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid -19, doanh thu của kinh doanh BĐS giảm 10.38%, chỉ đạt hơn 10 tỷ. Chính vì vậy, vào cuối năm 2020, công ty quyết định tạm thời thu hẹp phạm vi hoạt động của AZ Realty, tập chung hơn vào Citics Value và việc nghiên cứu công nghệ.
Trong khi đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh thẩm định giá có sự tăng trưởng khá ổn định và có dấu hiệu tăng trưởng mạnh trong năm 2021. Doanh thu của Citics Value đạt 5,2 tỷ vào năm 2019, sau đó tăng hơn 4 tỷ vào năm 2020, tương đương với sự tăng trưởng lên tới 80%, mặc dù 2020 các doanh nghiệp đều gặp khó khăn do Covid -19, tuy nhiên phần lớn các đối tác của Citics Value là các ngân hàng, việc công ty có doanh thu tăng vượt trội trong năm 2020 là điều hoàn toàn bình thường.
Tuy vậy, trong các năm trước, do Chi phí quá cao, khiến cho phần Doanh thu không đủ để bù đắp, khiến Công ty chưa đạt được Lợi nhuận dương. Phần lớn các chi phí là dành cho đội ngũ IT của Công ty để xây dựng và hoàn thiện hệ thống phần mềm. Tuy vậy, có một dấu hiệu tốt là Lợi nhuận của công ty đã tăng dần qua các năm, và gần đạt đến điểm hòa vốn hơn, đặc biệt là công ty đã thu được khoản Lợi nhuận dương vào vào QI năm 2021.
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phầnCitics Citics
2.2.1. Cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định bất động sản
2.2.1.1 Các văn bản pháp lý của nhà nước
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về Thẩm định giá
- Nghị định số 177/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 14/11/2013, Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá.
- Luật số 45/2013/QH13 do Quốc Hội ban hành ngày 29/11/2013, Quy định về quản lý sử dụng đất đai
Công ty Cổ phần Citics đã tuân thủ theo các quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật trên các văn bản pháp lý, có nội dung chủ yếu quy định chung về thẩm định giá, các tiêu chuẩn, nghĩa vụ, quyền hạn của Chuyên viên thẩm định về giá. Văn bản quy định điều kiện thành lập các tổ chức có ngành nghề kinh doanh thẩm định giá, chức năng, nhiệm vụ, quy định về văn bản, tờ trình, chứng chỉ hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá. Các quy định quản lý của nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá; xử lý các tranh chấp về định giá.
2.2.1.2 Các văn bản pháp lý của Bộ Tài Chính
- Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03 và 04
- Thông tư 28/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10.
- Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định
- Thông tư liên tịch số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP, do Bộ Tài Chính ban hành ngày 18/8/1994 với nội dung Phương pháp xác định giá trị còn lại.
Công ty luôn lấy các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính làm kim chỉ nam cho mọi quy trình, phương pháp của Citics. Từ đó, xây dựng một hệ thống tuy sáng tạo mới mẻ nhưng vẫn theo đúng quy chuẩn pháp luật nhà nước.
2.2.1.3. Các văn bản pháp lý của tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn các tỉnh, thành phố
- Các Quyết định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn các tỉnh, thành phố
Các quyết định trên được các thẩm định viên sử dụng thường xuyên trong quá trình thẩm định, khung giá đất để xác định giá UBND của tài sản và có thể làm cơ sở xác định giá trong một vài trường hợp, đơn giá xây dựng được sử dụng trong phương pháp định giá chi phí, và Quyết định hạn mức giao đất được sử dụng trong trường hợp tài sản có đất hỗn hợp (đất ở và đất vườn, đất lúa,...)
2.2.2. Bộ máy tổ chức hoạt động định giá
Nghiệp vụ định giá tại Citis được thực hiện bởi rất nhiều thành phần có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn tăng dần theo các cấp.
Kiểm soát viên CVTĐ/SB
Kiểm soát viên CVTĐ/SB
Management
1. GDKV quản lý và phát triển khu vực phụ trách.
2. GDPD kiểm soát, quản Iy và chịu trách nhiệm ve
chuyên môn.
3. Mỗi line sẽ có cả CVTĐ/CVSB, tuỳ từng thị trường để có
sự luân phiên hoặc cố định.
4. Tuỳ theo sự phát triển của mỗi line sẽ có thêm các bộ
phận chức năng hỗ trợ.
Hình 2.3: Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động định giá Citics
Chuyên viên định giá: Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán.. .ưu tiên có kinh nghiệm ít nhất 1 năm trong nghề thẩm định hoặc thị trường BĐS.
Kiểm soát viên: Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán., kinh nghiệm ít nhất 2 năm tại vị trí tương đương, Ưu tiên các ứng viên có thẻ thẩm định viên về giá. Có kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức thẩm định giá trong và ngoài nước, tổ chức định giá của ngân hàng.
Giám đốc phê duyệt (Chuyên gia phê duyệt): Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán., kinh nghiệm 3 năm trở lên tại vị trí tương đương, yêu cầu các ứng viên có thẻ thẩm định viên về giá.
Giám đốc nghiệp vụ (Valuation Director): là thành viên ban lãnh đạo công ty, là thẩm định viên đã có thẻ thẩm định viên về giá, chịu trách nhiệm đảm bảo tính chuyên môn của các hồ sơ và ký tên dưới các chứng thư do công ty phát hành.
2.2.3. Quy trình và các phương pháp thẩm định bất động sản tại công ty cổ phần Citics
Dựa theo quyết định số 1103A/2021/QĐ-CITICS do Công ty Cổ phần Citics ban hành vào ngày 11/03/2021, về việc quy trình lập và phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá phải được thực hiện đầy đủ và chính xác theo các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản Bước 2: Khảo sát tài sản định giá Bước 3: Khảo sát tài sản so sánh
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá Bước 5: KSV kiểm duyệt hồ sơ
Bước 6: CGPD kiểm duyệt hồ sơ
Đây là bước tiếp nhận các hồ sơ từ các khách hàng của công ty (phần lớn là các hồ sơ vay vốn thế chấp của các ngân hàng), khi các ngân hàng có nhu cầu định giá một hồ sơ vay vốn, các nhân viên tín dụng của ngân hàng đối tác sẽ được cung cấp một tài khoản để truy cập vào ứng dụng dành cho khách hàng của công ty (ứng dụng Citics Valuation đã được nhắc đến trong phần 2.1.3.1), từ đó hồ sơ sẽ được chuyển tới cho bộ phận kinh doanh, đến điều phối và điều phối sẽ phân công cho các Thẩm định viên trên hệ thống C.Value dành cho Thẩm định viên (ứng dụng đã được nhắc đến trong phần 2.1.3.2).
Người chịu trách nhiệm: Chuyên viên định giá.
Mô tả chi tiết:
- Tiếp nhận hồ sơ tài sản và thông tin khách hàng trên hệ thống C.Value:
https://value-admin.citics.vn. Mỗi một Thẩm định viên sẽ được phân một tài khoản
trên hệ thống dựa theo chức trách của mình, sau khi được điều phối phân hồ
sơ, các
TĐV truy cập vào tài khoản của mình để tiếp nhận các thông tin pháp lý của
tài sản
được phân.
- Kiểm tra thông tin pháp lý của TSTĐ, kiểm tra hồ sơ pháp lý được nhận có bị thiếu trang hay bị rách, mờ, không rõ ràng hay không.
- Yêu cầu tín dụng hoặc khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định.
- Xác định vị trí của TSTĐ
- Tìm hiểu thông tin các tài sản so sánh trong khu vực (nếu có)
- Chuẩn bị công cụ dụng cụ cần thiết cho việc khảo sát (Biên bản khảo sát, máy đo khoảng cách,...)
Bước 2: Khảo sát tài sản định giá
trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá. Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Người chịu trách nhiêm: Chuyên viên định giá
Mô tả chi tiết:
- Thu tiền từ khách hàng và cung cấp phiếu thu (trong trường hợp khách hàng thanh toán bằng tiền mặt)
- Khảo sát thực tế TSTĐ, kiểm tra các thông tin về tài sản như là vị trí thực tế của bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản;
diện tích
đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản;
loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm
đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu
hạ tầng,
cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá;...
- Thu thập hồ sơ, thông tin, tài liệu pháp lý bổ sung (trong trường hợp chưa đủ để xác định giá)
- Thu thập thông tin liên quan đến tài sản từ khách hàng để lập Biên bản khảo sát
- Lấy chữ ký xác nhận của khách hàng vào BBKS
Sản phẩm:
- BBKS đã có chữ ký xác nhận của khách hàng
- Tiền thu từ khách hàng và phiếu thu đã có chữ ký khách hàng - Hồ sơ, tài liệu pháp lý (nếu có)
Khi Thẩm định viên lựa chọn các TSSS đang được giao bán trên thị trường, TĐV cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh. Việc điểu chỉnh mức giá sau thương lượng sẽ phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng đối tác của công ty và một vài tiêu chí khác như đối tượng giao dịch (là chủ nhà hay môi giới), thời gian từ lần đầu chào bán đến thời gian thẩm định... thông thường sẽ dao động từ 90-95% mức giá chào bán.
Trong trường hợp TĐV lựa chọn TSSS đã được giao dịch thành công trên thị trường, Công ty Citics yêu cầu các tài sản này phải được giao dịch tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá và không được vượt quá 06 tháng.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin. Đối với các TSSS, Công ty yêu cầu ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin, giá sau thương lượng hoặc giá đã giao dịch thành công, đơn giá đất,... Ngoài ra, Citics yêu cầu các TSSS cần phải được thu thập từ ba nguồn khác nhau.
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá
Trong bước này, các thao tác của CVĐG sẽ được thực hiên trên hệ thống C.Value của công ty. Trên hệ thống sẽ quy định thời gian mỗi một hồ sơ cần phải hoàn thành, thông thường là 3 tiếng làm việc cho hồ sơ thẩm định và 30 phút cho hồ sơ sơ bộ kể từ khi hồ sơ được khởi tạo.
Người chịu trách nhiêm: Chuyên viên định giá
Mô tả chi tiết:
- Lập bảng tính giá tài sản, nhập các thông tin TSTĐ, TSSS đã khảo sát ở bước 2 vào hệ thống,
- Điều chỉnh các yếu tố sai khác của TSTĐ và các TSSS,
- TĐV sẽ điều chỉnh tỷ lệ sai khác giữa TSTĐ và TSSS, với nguyên tắc dựa theo Tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính.
+ Các chi tiết, đặc điểm của TSTĐ sẽ được coi làm chuẩn, từ đó TĐV điều chỉnh giá của các TSSS theo các đặc điểm đó theo cơ chế sau: những đặc điểm của TSSS tốt hơn so với TSTĐ, điều chỉnh giảm (trừ) vào giá của TSSS ; những đặc điểm của TSSS kém lợi thế hơn so với TSTĐ, điều chỉnh tăng (cộng) vào giá của TSSS.Những yếu tố ở TSSS tương đồng với TSTĐ thì không cần điều chỉnh tỷ lệ/mức giá của TSSS.
+ Trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá có yêu cầu “Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.”
+ Hệ thống sẽ cho ra một tỷ lệ điều chỉnh mà hệ thống đã thiết lập qua tỷ lệ basic và thống kê hành vi từ các TĐV. TĐV có thể điều chỉnh tỷ lệ này nhưng nó sẽ có