Nghiệp vụ định giá tại Citis được thực hiện bởi rất nhiều thành phần có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn tăng dần theo các cấp.
Kiểm soát viên CVTĐ/SB
Kiểm soát viên CVTĐ/SB
Management
1. GDKV quản lý và phát triển khu vực phụ trách.
2. GDPD kiểm soát, quản Iy và chịu trách nhiệm ve
chuyên môn.
3. Mỗi line sẽ có cả CVTĐ/CVSB, tuỳ từng thị trường để có
sự luân phiên hoặc cố định.
4. Tuỳ theo sự phát triển của mỗi line sẽ có thêm các bộ
phận chức năng hỗ trợ.
Hình 2.3: Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động định giá Citics
Chuyên viên định giá: Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán.. .ưu tiên có kinh nghiệm ít nhất 1 năm trong nghề thẩm định hoặc thị trường BĐS.
Kiểm soát viên: Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán., kinh nghiệm ít nhất 2 năm tại vị trí tương đương, Ưu tiên các ứng viên có thẻ thẩm định viên về giá. Có kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức thẩm định giá trong và ngoài nước, tổ chức định giá của ngân hàng.
Giám đốc phê duyệt (Chuyên gia phê duyệt): Tốt nghiệp đại học, Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá, kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp luật, quản lý đất đai, kiểm toán., kinh nghiệm 3 năm trở lên tại vị trí tương đương, yêu cầu các ứng viên có thẻ thẩm định viên về giá.
Giám đốc nghiệp vụ (Valuation Director): là thành viên ban lãnh đạo công ty, là thẩm định viên đã có thẻ thẩm định viên về giá, chịu trách nhiệm đảm bảo tính chuyên môn của các hồ sơ và ký tên dưới các chứng thư do công ty phát hành.
2.2.3. Quy trình và các phương pháp thẩm định bất động sản tại công ty cổ phần Citics
Dựa theo quyết định số 1103A/2021/QĐ-CITICS do Công ty Cổ phần Citics ban hành vào ngày 11/03/2021, về việc quy trình lập và phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá phải được thực hiện đầy đủ và chính xác theo các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản Bước 2: Khảo sát tài sản định giá Bước 3: Khảo sát tài sản so sánh
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá Bước 5: KSV kiểm duyệt hồ sơ
Bước 6: CGPD kiểm duyệt hồ sơ
Đây là bước tiếp nhận các hồ sơ từ các khách hàng của công ty (phần lớn là các hồ sơ vay vốn thế chấp của các ngân hàng), khi các ngân hàng có nhu cầu định giá một hồ sơ vay vốn, các nhân viên tín dụng của ngân hàng đối tác sẽ được cung cấp một tài khoản để truy cập vào ứng dụng dành cho khách hàng của công ty (ứng dụng Citics Valuation đã được nhắc đến trong phần 2.1.3.1), từ đó hồ sơ sẽ được chuyển tới cho bộ phận kinh doanh, đến điều phối và điều phối sẽ phân công cho các Thẩm định viên trên hệ thống C.Value dành cho Thẩm định viên (ứng dụng đã được nhắc đến trong phần 2.1.3.2).
Người chịu trách nhiệm: Chuyên viên định giá.
Mô tả chi tiết:
- Tiếp nhận hồ sơ tài sản và thông tin khách hàng trên hệ thống C.Value:
https://value-admin.citics.vn. Mỗi một Thẩm định viên sẽ được phân một tài khoản
trên hệ thống dựa theo chức trách của mình, sau khi được điều phối phân hồ
sơ, các
TĐV truy cập vào tài khoản của mình để tiếp nhận các thông tin pháp lý của
tài sản
được phân.
- Kiểm tra thông tin pháp lý của TSTĐ, kiểm tra hồ sơ pháp lý được nhận có bị thiếu trang hay bị rách, mờ, không rõ ràng hay không.
- Yêu cầu tín dụng hoặc khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định.
- Xác định vị trí của TSTĐ
- Tìm hiểu thông tin các tài sản so sánh trong khu vực (nếu có)
- Chuẩn bị công cụ dụng cụ cần thiết cho việc khảo sát (Biên bản khảo sát, máy đo khoảng cách,...)
Bước 2: Khảo sát tài sản định giá
trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá. Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Người chịu trách nhiêm: Chuyên viên định giá
Mô tả chi tiết:
- Thu tiền từ khách hàng và cung cấp phiếu thu (trong trường hợp khách hàng thanh toán bằng tiền mặt)
- Khảo sát thực tế TSTĐ, kiểm tra các thông tin về tài sản như là vị trí thực tế của bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản;
diện tích
đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản;
loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm
đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu
hạ tầng,
cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá;...
- Thu thập hồ sơ, thông tin, tài liệu pháp lý bổ sung (trong trường hợp chưa đủ để xác định giá)
- Thu thập thông tin liên quan đến tài sản từ khách hàng để lập Biên bản khảo sát
- Lấy chữ ký xác nhận của khách hàng vào BBKS
Sản phẩm:
- BBKS đã có chữ ký xác nhận của khách hàng
- Tiền thu từ khách hàng và phiếu thu đã có chữ ký khách hàng - Hồ sơ, tài liệu pháp lý (nếu có)
Khi Thẩm định viên lựa chọn các TSSS đang được giao bán trên thị trường, TĐV cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh. Việc điểu chỉnh mức giá sau thương lượng sẽ phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng đối tác của công ty và một vài tiêu chí khác như đối tượng giao dịch (là chủ nhà hay môi giới), thời gian từ lần đầu chào bán đến thời gian thẩm định... thông thường sẽ dao động từ 90-95% mức giá chào bán.
Trong trường hợp TĐV lựa chọn TSSS đã được giao dịch thành công trên thị trường, Công ty Citics yêu cầu các tài sản này phải được giao dịch tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá và không được vượt quá 06 tháng.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin. Đối với các TSSS, Công ty yêu cầu ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin, giá sau thương lượng hoặc giá đã giao dịch thành công, đơn giá đất,... Ngoài ra, Citics yêu cầu các TSSS cần phải được thu thập từ ba nguồn khác nhau.
Bước 4: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá
Trong bước này, các thao tác của CVĐG sẽ được thực hiên trên hệ thống C.Value của công ty. Trên hệ thống sẽ quy định thời gian mỗi một hồ sơ cần phải hoàn thành, thông thường là 3 tiếng làm việc cho hồ sơ thẩm định và 30 phút cho hồ sơ sơ bộ kể từ khi hồ sơ được khởi tạo.
Người chịu trách nhiêm: Chuyên viên định giá
Mô tả chi tiết:
- Lập bảng tính giá tài sản, nhập các thông tin TSTĐ, TSSS đã khảo sát ở bước 2 vào hệ thống,
- Điều chỉnh các yếu tố sai khác của TSTĐ và các TSSS,
- TĐV sẽ điều chỉnh tỷ lệ sai khác giữa TSTĐ và TSSS, với nguyên tắc dựa theo Tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính.
+ Các chi tiết, đặc điểm của TSTĐ sẽ được coi làm chuẩn, từ đó TĐV điều chỉnh giá của các TSSS theo các đặc điểm đó theo cơ chế sau: những đặc điểm của TSSS tốt hơn so với TSTĐ, điều chỉnh giảm (trừ) vào giá của TSSS ; những đặc điểm của TSSS kém lợi thế hơn so với TSTĐ, điều chỉnh tăng (cộng) vào giá của TSSS.Những yếu tố ở TSSS tương đồng với TSTĐ thì không cần điều chỉnh tỷ lệ/mức giá của TSSS.
+ Trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá có yêu cầu “Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.”
+ Hệ thống sẽ cho ra một tỷ lệ điều chỉnh mà hệ thống đã thiết lập qua tỷ lệ basic và thống kê hành vi từ các TĐV. TĐV có thể điều chỉnh tỷ lệ này nhưng nó sẽ có cảnh bảo về việc sai lệch quá nhiều so với hệ thống...
+ Thêm vào đó, để đảm bảo chất lượng của TSSS, Công ty quy định tỷ lệ điều chỉnh của các TSSS không được vượt quá 15% so với đơn giá giao dịch/thương lượng.
- Lập Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá trên hệ thống Citics Valuation
- Nhập các thông tin để hoàn thiện Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá trên hệ thống theo quy định và tiêu chuẩn của công ty - Gửi kết quả báo cáo tới KSV.
Sản phẩm:
File html/file mềm Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 5: KSVkiểm duyệt hồ sơ
Người chịu trách nhiêm: Kiểm soát viên
Kiểm soát viên là người Kiểm tra và phê duyệt báo cáo thẩm định giá. Chịu trách nhiệm trước BGĐ về kết quả định giá ban hành, vậy nên yêu cầu am hiểu các phương pháp thẩm định giá và có khả năng vận dụng tốt trong môi trường thực tế, kiến thức pháp luật liên quan đến công tác thẩm định giá.
Mô tả chi tiêt:
- KSV kiểm tra về giá và công thức tính, phê duyệt giá và kiến nghị các nội dung sai khác cũng như cảnh báo các rủi ro hiện trạng như là vi phạm quy hoạch
lưới điện, vi phạm quy hoạch lưu thông,...
- Đối với mỗi hồ sơ tài sản thẩm định cụ thể, thực hiện kiểm tra dựa trên các quy định, yêu cầu của từng ngân hàng.
- Kiểm soát việc tuân thủ ISO và chỉnh sửa các lỗi trong chứng thư thẩm định giá hoặc trả hồ sơ về CVĐG để thực hiện sửa đổi, bổ sung Chứng thư và Báo cáo
Sản phẩm:
- File html/file mềm Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá hoàn chỉnh
- Tổng hợp lỗi trên ghi chú nội bộ để theo dõi chất lượng công việc của CVĐG
Bước 6: CGPD kiểm duyệt hồ sơ
Người chiu trách nhiêm: Chuyên gia phê duyệt
Chuyên gia phê duyệt là người có kiến thức chuyên môn cao hơn KSV, là người kiểm tra cuối cùng các hồ sơ đã được định giá bởi CVĐG và đã được kiểm tra bởi KSV.
Mô tả chi tiêt:
- Kiểm soát và phê duyệt về giá
- Kiểm soát và phê duyệt các lỗi trong chứng thư (nếu có) như: hình thức, chính tả, pháp lý, trang bổ sung, ghi chú chứng thư
- Kiểm tra quy định nhận của từng ngân hàng theo hồ sơ cụ thể.
Sản phẩm:
• File html/file mềm Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá hoàn chỉnh
• Tổng hợp lỗi trên ghi chú nội bộ để theo dõi chất lượng công việc của CVĐG và KSV.