cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2.4.1.1 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
“Ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Trƣờng hợp nhận hồ sơ chƣa đầy đủ, chƣa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hƣớng dẫn ngƣời nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho ngƣời nộp.
- Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:
+ Thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có) đối với nơi chƣa có bản đồ địa chính.
+ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trƣờng hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trƣờng hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣờng hợp phải cấp
phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ”.
+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Trƣờng hợp nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau:
+ “Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trƣờng hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trƣờng hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣờng hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai .
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chƣa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhƣng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do ngƣời sử dụng đất nộp;
+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nƣớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận vào đơn”;
+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đăng ký đối với trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.
Cơ quan QLNN đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau:
+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
+ “Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trƣờng hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trƣờng trình ký cấp Giấy chứng nhận.
Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. - Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai:
- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đƣợc cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc đƣợc miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính) hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho ngƣời đƣợc cấp đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp GCN theo quy định.
Ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã đƣợc xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.
Cách thức thực hiện:
Ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở
Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng đối với trƣờng hợp tài sản là công trình xây dựng.
Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đối với trƣờng hợp chứng nhận tài sản rừng sản xuất là rừng trồng”
Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu cây lâu năm đối với trƣờng hợp chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trƣờng hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thƣớc phần diện tích thửa đất mà ngƣời sử dụng thửa đất liền kề đƣợc quyền sử dụng hạn chế.
Số lƣợng hồ sơ: 1 bộ Thời hạn giải quyết:
“Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trƣờng hợp sử dụng đất có vi phạm, thời gian trƣng cầu giám định.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc.
Đối tƣợng thực hiện thủ tục hành chính
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
2.4.1.2. Kết quả thực hiện
Trong những năm qua công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Lê Chân luôn đƣợc coi là nhiệm vụ quan trọng và hoàn thành chỉ tiêu hàng năm đƣợc UBND thành phố giao. Tuy nhiên, để đạt đƣợc những kết quả đó, hàng năm quận đều giao nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận đối với từng phƣờng và Văn phòng Đăng ký, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng. Đồng thời, chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng hàng tháng giao ban với cán bộ địa chính các phƣờng nhằm kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc, đánh giá kết quả thực hiện, nguyên nhân tồn tại để đƣa ra những biện pháp khắc phục; đồng thời, tại các phiên họp giao ban hàng tháng, UBND quận trên cơ sở báo cáo tình hình thực hiện của trƣởng phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Giám đốc Văn phòng đăng ký chỉ đạo thực hiện. Giai đoạn từ năm 2013 - tháng 6/2017, toàn quận Lê Chân cấp đƣợc 5.740 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở với tổng diện tích cấp là 28.7 ha đạt 8,75% số thửa đất trên địa bàn quận, chất lƣợng hồ sơ đạt 92,88% so với tổng số hồ sơ.
Bảng 2. 7.Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Lê Chân giai đoạn 2015 đến tháng 31/12/2018. Năm Số hồ sơ kê khai cấp GCN Số GCN đã cấp Tỷ lệ đã cấp GCN Số GCN chƣa cấp Tỷ lệ chƣa cấp GCN 2015 5.863 5588 95,31% 275 9,82% 2016 5.808 5.566 95,83% 242 8,03% 2017 6.196 6.011 97,01% 185 8,39% 2018 7.255 7.194 99,16% 61 6,17% Cộng 25.122 24.359 96,96% 763 7,12%
Nguồn: Số liệu điều tra, thu thập tại VPĐK Đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân
Hình 2. 4. Biểu đồ tình hình cấp giấy chứng nhận tại quận Lê Chân
Qua thu thập thông tin, số liệu tại Văn phòng Đăng ký cho thấy, hồ sơ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện, hiện nay chủ yếu có các dạng sau:
“Đối tƣợng I: Ngƣời sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định trƣớc ngày 15/10/1993, đƣợc Ủy ban nhân dân xã xác nhận là phù hợp quy hoạch, không tranh chấp.
Đối tƣợng II: Những trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhƣng đất đã đƣợc sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Đối tƣợng III: Các trƣờng hợp đƣợc thôn, xã, hợp tác xã nông nghiệp, tổ chức khác, cụm trƣờng cụm dân cƣ giao đất không đúng thẩm quyền, đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ trƣớc ngày 01/7/2014.
Đối tƣợng IV: Các trƣờng hợp mua bán chuyển nhƣợng mà ngƣời sử dụng đất không có giấy tờ nhƣng đã ở ổn định từ năm 1993 đến trƣớc ngày 01/7/2004: Đơn mua bán nhà đất viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất viết tay ... có xác nhận hoặc không có xác nhận của chính quyền địa phƣơng.
Đối tƣợng V: Ngƣời sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động sử dụng đất nhƣ thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng…
Bảng 2. 8. Phân loại theo đối tƣợng cấp Giấy chứng nhận. Đối tƣợng 2015 2016 2017 2018 So sánh các năm 2016/ 2017/ 2018/ 2015 2016 2017 I 3.912 3.393 3.689 4.602 87% 109% 125% II 395 205 273 258 52% 133% 94% III 166 241 333 554 145% 138% 166% IV 838 1.458 1.419 1.301 174% 97% 92% V 277 269 297 479 97% 111% 161% Tổng cộng 5.588 5.566 6.011 7.194 100% 108% 120%
Nguồn: VPĐKĐĐ quận Lê Chân
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - tháng 31/12/2018 cho thấy, mặc dù số lƣợng giấy chứng nhận cơ bản năm sau có chiều hƣớng cao hơn năm trƣớc, nhƣng chƣa đáp ứng yêu cầu của ngƣời dân.
Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, từ năm 2015 đến tháng 31/12/2018 quận Lê Chân còn tồn763 thửa đất đã lập hồ sơ đăng ký nhƣng chƣa đủ điều kiện cấp giấy
chứng nhận do chƣa hoàn thiện đủ hồ sơ theo qui định, trong đó: Đất giao không đúng thẩm quyền; nhà - đất thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa thanh lý theo quy định; đất có nguồn gốc lấn chiếm; đất có tranh chấp, khiếu kiện; các trƣờng hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; đất thuộc các dự án phát triển nhà ở chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, xây dựng sai quy hoạch; đất thuộc các tổ chức đƣợc giao tự quản chƣa thực hiện việc bàn giao quỹ đất; đất an ninh - quốc phòng do các đơn vị quản lý tự giao trái thẩm quyền…
2.4.1.3 Nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận
Quận Lê Chân là quận trung tâm thành phố Hải Phòng có diện tích tự nhiên không lớn, với 15 đơn vị hành chính, gồm 12 đơn vị hành chính thuộc Tiểu khu Lê Chân cũ có diện tích nhỏ nhƣng số lƣợng thửa đất nhiều, mật độ dân số cao, tình trạng xây dựng phức tạp, đan xen nhiều loại hình sử dụng đất; một số phƣờng hiện đang sử dụng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính không chính quy (Cát Dài), chƣa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy (An Biên), việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính còn hạn chế, do vậy rất khó khăn trong việc thống kê các thửa đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận để lập kế hoạch và tổ chức thực hiện; 3 đơn vị hành chính còn lại (Vĩnh Niệm, Dƣ Hàng Kênh và Kênh Dƣơng) nhận bàn giao từ UBND huyện An Hải cũ có diện tích lớn, có đất nông nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản; có nhiều dự án thu hồi đất đang đƣợc triển khai, có nhiều biến động sử dụng đất nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; chia tách thửa; chuyển mục đích sử dụng đất; xây dựng nhà ở… mặt khác do đặc thù của khu vực nông thôn nên còn phát sinh những tranh chấp về quyền sử dụng đất trong gia đình, dòng tộc rất khó giải quyết”.
Một số hộ dân không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận do quan niệm đất ông cha để lại, không ai vào xâm chiếm, sử dụng đƣợc, vì vậy chƣa cần cấp giấy chứng nhận, mặt khác các thửa đất có giá trị, ở vị trí đẹp đã đƣợc cấp giấy chứng nhận, nên không cộng tác tích cực với chính quyền địa phƣơng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa, diện tích còn lại do cơi nới, lấn, chiếm thêm.
Trình độ dân trí một số khu vực trong quận chƣa cao, ngƣời dân có tâm lý không muốn tìm hiểu hoặc ngại tìm hiểu các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy họ chƣa thực sự quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.