Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.1. Thực trạng quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ởcho người lao động tạ
4.1.2. Tình hình quản lý nhà nước về dịch vụ nhà ởcho người lao động tạ
4.1.2.1. Cơ sở pháp lý trong quản lý phát triển dịch vụ nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp
Hệ thống các văn bản quản lý phát triển nhà ở NLĐ khu công nghiệp trong lĩnh vực phát triển, quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN từ quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; tổ chức quản lý cho đến quản lý kinh tế phát triển nhà ở công nhân KCN.
Bảng 4.9. Hệ thống văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN
STT Nội dung quản lý Văn bản pháp quy
1
Văn bản về quản lý quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội - Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 - Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg - Quyết định 67/2009/QĐ-TTg - Quyết định 2127/QĐ-TTg - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP - Nghị định số 164/2013/NĐ-CP - Quyết định số 29/2008/NĐ-CP 2 Văn bản về tổ chức quản lý nhà ở công nhân KCN - Quyết định 67/2009/QĐ-TTg - Thông tư số 13/2009/TT-BXD - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP - Quyết định số 1780/2011/QĐ-TTg
3 Văn bản về quản lý kinh tế phát triển nhà ở công nhân KCN
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 - Quyết định 67/2009/QĐ-TTg - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP - Thông tư số 13/2009/TT-BXD Nguồn: Cơ sở dữ liệu Quốc gia về văn bản pháp luật (2016)
Văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân ở địa phương
- Quyết định số 800/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh, về việc phê duyệt Đề án “Phát triển dịch vụ nhà ở cho người lao động trong các Khu công nghiệp tập trung tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014-2020”.
- Quyết định số 224/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh, về việc sửa đổi Quyết định số 27/2012/QĐ-UBND ngày 25/5/2012 của UBND tỉnh về việc quy định cơ chế tài chính đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số 27/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh, về việc quy định cơ chế tài chính đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 78/2011/QÐ-UBNDcủa UBND tỉnh Bắc Ninh, về việc Phê duyệt chương trình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đến năm 2015 và tầm nhìn đến năm 2020.
4.1.2.2. Bộ máy quản lý nhà nước về phát triển dịch vụ nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp
Tổ chức bộ máy quản lý phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp là cơ quan nhà nước thực hiện các chức năng:
- Xây dựng các định hướng phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN phù hợp với định hướng phát triển đô thị và định hướng phát triển nhà ở.
- Ban hành và tham mưu cho các cơ quan quản lý nhà nước ban hành các văn bản quản lý, các chính sách quản lý phát triển nhà ở cho ngời lao động tại các KCN.
- Thực hiện các nhiệm vụ quản lý phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN.
Hệ thống cơ cấu tổ chức phát triển nhà ở cho người lao động thống nhất từ trung ương đến địa phương để tổ chức thực hiện các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển và quản lý nhà ở cho người lao động.
- Ở cấp trung ương: Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng, được thành lập để giúp Nhà nước chỉ đạo thống nhất việc triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản và các chính sách liên quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Đây là cơ quan tham mưu cho Nhà nước và Bộ Xây dựng về các cơ chế chính sách, các văn bản quản lý phát triển nhà ở cho người lao động ở cấp trung ương.
- Ở cấp tỉnh: Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trực thuộc Sở Xây dựng; là cơ quan tham mưu cho UBND tỉnh về việc xây dựng kế hoạch, chỉ đạo thống nhất triển khai thực hiện Luật Nhà ở, các chính sách liên quan đến quản lý và phát triển nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản và các chính sách liên quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh; các định hướng, cơ chế chính sách hõ trợ phát triển và quản lý phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN trên đại bàn với những chức năng và nhiệm vụ cụ thể. Ban chỉ đạo quản lý phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN gồm các cơ quan, tổ chức liên quan đến quản lý phát triển nhà ở cho người lao động KCN; dưới sự chỉ đạo trực tiếp của UBND tỉnh, các thành viên trong Ban chỉ đạo hoạt động theo chế độ kiêm nhiệm, kinh phí hoạt động của Ban chỉ đạo được cấp từ nguồn kinh phí của tỉnh.
a. Chức năng, nhiệm vụ của Ban chỉ đạo quản lý phát triển nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp
- Xác định nhu cầu xây dựng nhà ở cho người lao động tại các KCN trong các giai đoạn.
- Chủ trì xây dựng, điều phối, triển khai kế hoạch phát triển nhà ở cho người lao động trên cơ sở các cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho người lao động của Nhà nước, phù hợp quy hoạch chung của các địa phương và định hướng phát triển của các khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở, sinh hoạt và các nhu cầu văn hóa, xã hội và các dịch vụ xã hội khác cho người lao động KCN.
- Chỉ đạo rà soát các KCN hiện có để nghiên cứu, đề xuất các giải pháp điều chỉnh quy hoạch; lựa chọn vị trí xây dựng nhà ở cho người lao động; chỉ đạo việc giải phóng mặt bằng, chuẩn bị nguồn vốn đầu tư để xây dựng nhà ở lưu trú cho NLĐ đảm bảo các tiêu chí theo quy định.
- Cung cấp thiết kế mẫu, thiết kế điển hình xây dựng, cải tạo nhà ở cho người lao động. Xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng, cải tạo nhà ở cho người lao động phù hợp với từng địa phương.
- Thanh tra, kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án xây dựng nhà ở cho người lao động; chủ động giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện đối với các công việc thuộc chức năng nhiệm vụ của Ban chỉ đạo; trình với các cơ quan quản lý cấp trên các vướng mắc ngoài phạm vi chức năng nhiệm vụ của mình và tham mưu cho các cơ quan quản lý về phương hướng giải quyết các vướng mắc đó.
- Phối hợp với UBND cấp huyện tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến giáo dục các quy định của pháp luật liên quan đến việc đầu tư xây dựng và quản lý vận hành các khu nhà trọ cho cho người lao động thuê do các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức xây dựng trên địa bàn.
- Nghiên cứu đề xuất các chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở lưu trú cho cho người lao động để họ có điều kiện cải tạo nhà ở đáp ứng được các quy định, góp phần nâng cao đời sống cho người lao động.
- Nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách và các văn bản pháp luật liên quan đến việc xây dựng và quản lý nhà lưu trú cho người lao động cũng như nhà ở cho người lao động thuê do dân tự xây dựng.
* Cơ cấu tổ chức Ban chỉ đạo quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN:
Ban chỉ đạo phát triển nhà ở công nhân là một cơ quan liên ngành bao gồm có các thành viên là các cán bộ có trách nhiệm, đại diện của các cơ quan ban ngành: Sở Xây dựng; Sở Kế hoạch và Đầu tư; Sở Tài Chính; Sở Lao động – Thương binh và Xã hôi; Sở Tư pháp; Sở Công thương; Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn; Ủy ban nhân dân các thành phố, thị xã, huyện nơi có KCN.
Để thực hiện được các chức năng, nhiệm vụ trên, Ban chỉ đạo phát triển nhà ở công nhân cần xây dựng và ban hành Quy chế hoạt động, thành lập Tổ chuyên viên giúp việc là các cán bộ có trình độ, kinh nghiệm trong các lĩnh vực để giúp việc cho Ban chỉ đạo.
Quản lý nhà nước Cơ chế phối hợp
Sơ đồ 4.1. Cơ cấu tổ chức Ban chỉ đạo quản lý phát triển nhà ở cho người lao động tại các KCN
Nguồn: Tác giả tổng hợp (2016)
- Ở cấp huyện: để trực tiếp quản lý phát triển và quản lý vận hành nhà ở công nhân KCN trên địa bàn cần có một Ban Quản lý nhà ở công nhân làm đầu mối cho các hoạt động phát triển và quản lý vận hành khu nhà.Cơ cấu của Ban quản lý tùy vào hình thức đầu tư phát triển nhà ở công nhân nhưng phải chịu sự chỉ đạo định hướng và quản lý của UBND cấp Huyện và có sự phối hợp với Ban quản lý Khu công nghiệp.
Sở Xây dựng
Sở Tài nguyên và Môi trường Sở Tài chính
UBND huyện nơi đặt KCN
Sở Tư pháp Sở Kế hoạch và
Đầu tư
Ban Quản lý KCN
Liên đoàn Lao động tỉnh Ban Chỉ đạo quản lý phát
triển nhà ở cho người lao động KCN
Tổ Chuyên viên phát triển nhà ở cho người lao động KCN
4.1.2.4. Thực trạng quản lý về quy hoạch nhà ở cho người lao động
a. Về quy hoạch, sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở cho người lao động, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hình thức BOT) tại các đô thị trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuạt dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Khu công nghiệp đang trong giai đoạn quy hoạch thì phải dành 5% tổng diện tích đất công nghiệp trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây nhà ở cho người lao động”.
b. Thể chế hóa các quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về đất đai để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Các dự án phát triển nhà ở cho người lao động trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách nhiệm dành tối thiểu 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp trong trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành: Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở công nhân theo quy hoạch được phê duyệt, sau đó chuyển giao lại quỹ đất đã có hạ tầng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đầu tư cơ sở hạ tầng khu nhà ở cho người lao động được phân bổ vào tiền thuê đất tại khu công nghiệp.
Đối với các dự án nhà ở cho người lao động xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng chưa có quỹ đất sạch, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động được nhà nước hỗ trợ để tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi hàng rào của dự án được UBND tỉnh xem xét hỗ trợ toàn bộ hoặc một
phần từ ngân sách địa phương.
Cùng với những chính sách ưu đãi, đầu tư trên, đến nay huyện Yên Phong tiếp tục thu hút được các dự án đầu tư cho người lao động trên địa bàn như bảng :
Bảng 4.10. Các dự án nhà ở cho người lao động trên địa bàn huyện Yên Phong huyện Yên Phong
Tên Dự án Chủ đầu tư
S đất xây dựng Diện tích sàn Số căn hộ Số người đáp ứng Ghi chú ha m2 căn người Khu nhà ở KCN Yên Phong Công ty Cổ phần đầu tư Bắc Kỳ 2,00 50.000 571 4.571 Dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư Khu nhà ở KCN Yên Phong Công ty Thịnh Nhất 0,60 6.000 94 282 Dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư Khu nhà ở KCN Yên Phong Công ty Viglacera 0,42 26 380 4.960 Dự án đã được cấp phép xây dựng Khu nhà ở KCN Yên Phong Công ty Đại Hoàng Long 2,00 50.000 571 4.571 Dự án đang làm chấp thuận chủ trương Khu nhà ở công nhân KCN Yên Phong Công ty Viglacera 9,80 245.000 2.858 17.148 Dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư Khu nhà ở công nhân KCN Yên Phong Công ty CP đầu tư và phát triển thương mại Vinh Quang 3,50 105.000 1.470 8.820 Dự án đang làm chấp thuận chủ trương
Nguồn: Phòng Quy hoạch và Phát triển đô thị - Sở Xây dựng ( 2016)
Theo đánh giá của cán bộ quản lý về công tác quy hoạch, hiệu quả về quy hoạch dự án nhà ở cho NLĐ khá cao. Mức điểm được đánh giá như bảng sau:
Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ quản lý về quy hoạch dự án nhà ở cho người lao động Tiêu chí ĐVT Mức độ đạt được Không đạt Đạt Khá Tốt Xuất sắc
Đánh giá vị trí của dự án nhà ở so với các điểm dân cư lân cận, các trục
đường chính của khu vực, đến khu làm việc Ý kiến 0 2 5 4 1
Tỷ lệ % 0 16,67 41,67 33,33 8,33
Đánh giá vị trí dự án gần không gian xanh, xa khu vực ô nhiễm Ý kiến 0 4 6 2 0
Tỷ lệ % 0 33,33 50,00 16,67 0
Đánh giá khoảng cách dự án đến các điểm dịch vụ HTXH lân cận như
chợ, trung tâm thương mại, nhà trẻ, trường tiểu học, trung tâm y tế Ý kiến 0 3 2 4 3
Tỷ lệ % 0 25,00 16,67 33,33 25,00
Đánh giá khoảng cách của dự án đến các không gian mở công cộng như
vườn hoa, công viên Ý kiến 1 3 4 4 0
Tỷ lệ % 8,33 25,00 33,33 33,33 0
Đánh giá về quy hoạch tổng thể khu nhà về hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
đường dạo, sân vườn Ý kiến 1 1 5 4 1
Tỷ lệ % 8,33 8,33 41,67 33,33 8,33
Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra (2016)
Theo đánh giá của cán bộ quản lý, quy hoạch dự án nhà ở cho NLĐ tại các KCN được đánh giá cao. Điều này bước đầu thể hiện sự quan tâm của nhà nước, các cấp lãnh đạo đối với đời sống của NLĐ.
4.1.2.4. Thực trạng quản lý về giá nhà ở cho người lao động
a. Thực trạng về giá phòng cho người lao động
Nhằm cung cấp nhà ở với giá phù hợp với khả năng chi trả của người lao động, Điều 61, Luật Nhà ở quy định cách xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở dodoanh nghiệp ngoài quốc doanh đầu tư xây dựng. Nguyên tắc cơ bản xác định giá là chủ đầu tư xác định giá thuê/giá bán nhà ở trên cơ sở tính đủchi phí mà chủ đầu tư đã chi trảvà lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ, trừ nhà ở do hộ gia đình và cá nhân đầu tư xây dựng, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Khi xác định giá thuê, giá bán nhà ở cho người lao động, việc xác định giá sẽ do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Chủ đầu tư có