2.4.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong cả nước
- Thời kỳ đo đạc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính trong thời kỳ trước năm 1954 ở miền Bắc và trước năm 1975 ở miền Nam: bản đồ và hồ sơ địa chính chủ yếu ở dạng giấy với nội dung tương đối đơn giản mục đích là để xác định được diện tích đất đai, chủ sử dụng (sở hữu) làm công cụ để thu thuế là cơ bản.
- Thời kỳ đo đạc lập bản đồ, hồ sơ địa chính theo chỉ thị 299. Phần lớn bản đồ được lưu trữ ở dạng giấy, các bản đồ này chủ yếu hiện đang lưu trữ tại kho lưu trữ thuộc Trung tâm Thông tin Tài nguyên và Môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh. Một khối lượng nhỏ được sao lưu để sử dụng tại cấp xã, huyện.
- Thời kỳ sau chỉ thị 299 đến trước năm 1999: Các địa phương đã bắt đầu ứng dụng công nghệ số để thành lập bản đồ địa chính. Khuôn dạng của bản đồ và
hồ sơ địa chính rất đa dạng, bản đồ chủ yếu được lập trên nền đồ họa của phần mềm Autocad và MicroStation, hồ sơ địa chính chủ yếu được quản lý ở dạng cơ sở dữ liệu dbf trong phần mềm Foxpro.
- Sau năm 1999, khi Tổng cục Địa chính ban hành áp dụng phần mềm tích hợp cho đo vẽ bản đồ địa chính FAMIS cho công tác thành lập bản đồ địa chính, bản đồ địa chính đã cơ bản thống nhất một khuôn dạng của phần mềm MicroStation và hồ sơ địa chính đã cơ bản theo phần mềm CadDB. Tuy nhiên, trong thời gian này do phần mềm hồ sơ địa chính chưa hoàn thiện và không đáp ứng các yêu cầu có tính đặc thù của địa phương nên vẫn còn có nhiều địa phương tiếp tục sử dụng các phần mềm tự phát triển để xây dựng hồ sơ địa chính sau đó chuyển đổi sang khuôn dạng của CadDB.
Trong nhiều năm qua, các địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai xây dựng CSDL địa chính ở nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Một số tỉnh (điển hình như Đồng Nai, An Giang, Vĩnh Long) và một số quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh khác (Hải Phòng, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Bình Thuận, Hồ Chí Minh) đã cơ bản xây dựng CSDL địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện.
Tuy nhiên, nhiều địa phương còn lại việc xây dựng CSDL địa chính mới chỉ dừng lại ở việc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính dạng số cho riêng từng xã ở một số địa bàn mà chưa được kết nối, xây dựng thành CSDL địa chính hoàn chỉnh nên chưa được khai thác sử dụng hiệu quả và không cập nhật biến động thường xuyên. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên là do nhận thức về CSDL địa chính hiện nay chưa đầy đủ, việc đầu tư xây dựng CSDL địa chính ở các địa phương chưa đồng bộ và các bước thực hiện chưa phù hợp.
- Giai đoạn 2009 - 2011, Tổng cục quản lý đất đai đã phối hợp với Trung tâm Lưu trữ và Thông tin đất đai xây dựng:”Dự án xây dựng CSDL tổng hợp đất đai ở Trung ương”. Dự án sẽ xây dựng CSDL tổng hợp về đất đai cấp Trung ương là một phần của CSDL quốc gia về đất đai. Dự án nhằm đảm bảo độ tin cậy về thông tin dữ liệu đất đai cấp Trung ương, cung cấp những thông tin dữ liệu cơ bản để các Bộ, ngành xây dựng chiến lược, quy hoạch phát triển của Bộ, ngành mình đồng thời là tiêu chí quan trọng để quản lý và bảo vệ tài nguyên và môi trường nói chung và tổng hợp về đất đai cấp Trung ương nói riêng. Mục tiêu
chính của dự án này là xây dựng và đưa vào vận hành một CSDL tổng hợp về đất đai cấp Trung ương nhằm giúp các cơ quan lý đất đai cấp Trung ương có được một công cụ quản lý tốt, hiệu quả phục vụ quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng. Thực hiện việc kiểm soát chất lượng, nâng cao giá trị dữ liệu và trình độ kỹ thuật quản lý dữ liệu, hỗ trợ kỹ thuật cho việc quản lý dữ liệu ở các cơ sở bằng các hoạt động đào tạo, chuyển giao kỹ thuật; Thiết lập cơ chế hoạt động đảm bảo cho sự hoạt động có hiệu quả và lâu dài của CSDL, chấm dứt sự phân tán thông tin dữ liệu đất đai cấp Trung ương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011).
- Giai đoạn 2008 - 2013, “Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP)”. Dự án triển khai tại 9 tỉnh được lựa chọn với kinh phí 100 triệu đô la Mỹ. Tăng cường sự tiếp cận của mọi đối tượng đối với dịch vụ thông tin đất đai thông qua việc phát triển một hệ thống quản lý đất đai hoàn thiện ở các tỉnh được lựa chọn của Việt Nam trên cơ sở xây dựng hệ thống công khai, chính xác, đầy đủ, kịp thời về đăng ký đất đai, thông tin đất đai (bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đáp ứng mọi nhu cầu thông tin của công đồng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
Trong công tác quản lý đất đai ở Việt Nam bản đồ địa chính là tài liệu quan trọng và được dùng nhiều nhất để quản lý và tra cứu về dữ liệu thửa đất. Do đó, công tác thành lập bản đồ được quan tâm và có quy định chặt chẽ về kỹ thuật bao gồm cơ sở toán học, độ chính xác, chia mảnh, nội dung, ký hiệu, kiểm tra nghiệm thu, quản lý và sử dụng… được Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định rất chi tiết trong các thông tư, quy phạm thành lập bản đồ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2008). Việc xây dựng bản đồ địa chính dạng số được quy định về phân lớp, hệ thống thư viện ký hiệu… biên tập bản đồ từ số liệu đo đạc được quy định theo khuôn dạng của phần mềm MicraStation.
Sau khi đo đạc và biên tập xong bản đồ địa chính các địa phương tiến hành kê khai đăng ký cấp GCNQSĐ do thông tin ban đầu của bản đồ địa chính còn thiếu, một số thông tin không chính xác, bị thay đổi nên cần bổ sung thêm thông tin về chủ sử dụng (tên vợ, chồng, số chứng minh nhân dân, ngày cấp, nơi cấp địa chỉ…), thông tin về thửa đất (nguồn gốc, giấy tờ kèm theo, thông tin về công trình xây dựng trên đất như chất liệu nhà, số tầng, loại nhà, thông tin về sở hữu như giấy chứng nhận cũ, quyền sử dụng, hạn chế sử dụng, thông tin quy
hoạch…). Từ số liệu này các địa phương lập và xét các đợt để cấp GCNQSDĐ. Tuy từng địa phương mà bước kê khai đăng ký này có thể tiến hành ngay sau khi đo đạc lập bản đồ địa chính, cũng có khi được thực hiện sau thời gian rất dài từ khi bản đồ địa chính được đo, hoặc công việc này có thể thực hiện một phần rời rạc, không liên tục về thời gian và không gian. Tùy vào nhu cầu và năng lực của từng địa phương mà bước kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN, biểu thống kê, kiểm kê đất đai có thể thực hiện một cách thủ công hoặc sử dụng một số phần mềm do Việt Nam xây dựng như phần mềm ViLIS, ELIS, TMV.LIS hoặc phần mềm tự xây dựng riêng. Các phần mềm này nền đồ họa đều được phát triển trên nền công nghệ ArcGIS Engine của hãng Esri. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu tùy thuộc vào cơ sở hạ tầng của từng địa phương có thể lựa chọn hệ quản trị Microsoft Access, MySQL, Microsoft SQL Server, Oracle… Các bản đồ ở định dạng dgn đã được chia mảnh và biên tập tạo vùng ở phần trước được ghép lại và chuyển về một định dạng shape file hoặc định dạng geodatabase… Quá trình này làm cho bản đồ chuyển sang không còn bảo toàn được quan hệ topo.
2.4.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội Giai đoạn trước 1954: thực dân Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa Giai đoạn trước 1954: thực dân Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa chính với các tỷ lệ khác nhau cho toàn bộ làng, xã, khu phố trên địa bàn thành phố Hà Nội với tỷ lệ bản đồ 1/200 và 1/500 là 1.902 tờ bản đồ, tỷ lệ 1000 là 910 tờ, tỷ lệ 1/2000 là 942 tờ bản đồ.
Giai đoạn 1955 - 1975: trong giai đoạn này do chiến tranh vì thế công tác xây dựng bản đồ, lập hồ sơ địa chính ít được quan tâm, thành phố không xây dựng bản đồ địa chính. Cuối năm 1959 đầu năm 1960 thực hiện chỉnh lý bản đồ thời Pháp để phục vụ quản lý đất đai.
Giai đoạn 1975 - 1991: Trong giai đoạn này công tác đo đạc bản đồ xây dựng hồ sơ địa chính đã được tất cả các cấp chính quyền quan tâm. Thực hiện CT299/TTg năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ thì một số huyện, xã của Hà Nội thành lập bản đồ giải thửa nhưng hệ thống bản đồ mang tính rời rạc, chắp vá, độ chính xác thấp, nội dung của tờ bản đồ không thể hiện yêu cầu công tác quản lý.
Giai đoạn 1992 - 2001, ở giai đoạn này công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính tiếp tục được quan tâm, được sự chỉ đạo hướng dẫn của Tổng Cục địa chính. Thành phố Hà Nội đã thực hiện đo đạc bản đồ cho toàn bộ các xã ngoại thành Hà Nội.
Trên địa bàn Hà Nội cũ bao gồm 14 quận, huyện với 232 phường, xã, thị trấn đã hoàn thành công tác đo vẽ bản đồ địa chính khu vực đất ở và một phần đất nông nghiệp, chủ yếu bằng công nghệ cũ, những tài liệu hiện tại đã quá cũ và chưa thống nhất; đã chuyển đổi toàn bộ hệ thống bản đồ địa chính số về hệ tọa độ VN- 2000, nhưng độ chính xác của bản đồ so với quy phạm mới ban hành chưa đảm bảo. Do quá trình phát triển kinh tế, việc dồn điền đổi thửa làm biến động rất lớn, cần phải đối soát chỉnh lý hoặc đo mới và chuẩn hóa các dữ liệu bản đồ địa chính theo chuẩn thống nhất; Chú trọng công tác tiếp biên bản đồ địa giới hành chính các đơn vị hành chính do chia tách, sáp nhập.
Một số đơn vị thực hiện việc số hóa bản đồ giấy và quản lý trên nền Microstation hoặc Autocad (không thống nhất phần mềm chung nên không cập nhật đồng bộ ở các cấp xã - huyện - thành phố), việc số hóa mang tính tự phát và không theo quy chuẩn về độ chính xác, về phân lớp đối tượng nên chất lượng không đồng đều, sai số lớn và cũng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
Tất các các quận, huyện đều thực hiện quản lý đất đai thông qua hồ sơ giấy, các số liệu tổng hợp là các bảng excel được thực hiện khi phát sinh nhu cầu. Các số liệu tổng hợp khó chính xác vì cách quản lý thủ công và không được tự động cập nhật thường xuyên.
Một số đơn vị triển khai ứng dụng CNTT nhưng không gắn với quy trình hành chính, không gắn với nghiệp vụ xử lý hồ sơ trong khi quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính phải được gắn liền với tin học hóa nghiệp vụ hành chính, mỗi vị trí xử lý hồ sơ là 1 nhân tố tích hợp dữ liệu cho hệ thống, việc xử lý hồ sơ được giám sát bởi quy trình hành chính, là yếu tố đảm bảo cho hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai được tự động cập nhật.
Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Tính đến cuối tháng 6/2016, Hà Nội đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 1.458.150 thửa đất, căn hộ, trong đó 100% các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện và kê khai đăng ký đã được cấp Giấy chứng nhận, đạt 89,9% thửa đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong các khu dân cư; đạt 89% căn hộ tại các dự án phát triển nhà ở; đạt 57% thửa đất do các tổ chức sử dụng; 358 thửa đất do các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; cấp được 54.000 Giấy chứng nhận đất nông nghiệp sau dồn điền, đổi thửa (Trọng Phú, 2016).
hiện là rào cản trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hiện nay. Đó là tình trạng hơn 144.000 thửa đất còn tồn đọng, vướng mắc, trong đó gần 16.000 trường hợp lấn, chiếm đất, hàng chục nghìn trường hợp cấp trái thẩm quyền, chuyển mục đích sử dụng đất sai quy định, vi phạm quy hoạch Trọng Phú, 2016).
Hiện còn 146.189 thửa đất của hộ gia đình, cá nhân, 8.345 thửa đất các tổ chức đang sử dụng đất chưa kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận, 144.011 thửa đất, 56.970 căn hộ đang gặp khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là việc cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp sau dồn điền đổi thửa tiến độ rất chậm so với yêu cầu, đạt khoảng 7% (Thông tấn xã Việt Nam, 2016).
Hầu hết các trường hợp thửa đất tồn đọng là do cấp trái thẩm quyền, lấn chiếm đất, chuyển mục đích sử dụng đất sai quy định, vi phạm quy hoạch, giấy tờ không hợp lệ... Để xảy ra những sai phạm này cho thấy công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua còn nhiều tiêu cực, lỏng lẻo.
Đối với các dự án phát triển nhà ở, trên địa bàn thành phố hiện có 410 dự án, trong đó có 223 dự án đã được thành phố giao đất với 216.580 căn chung cư và 112.150 căn nhà ở thấp tầng đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà. Trong đó có hơn 112.000 căn đã xây xong và bàn giao cho khách hàng và đã cấp được 31.800 giấy chứng nhận, còn lại hơn 80.300 căn chưa được cấp. Nguyên nhân của tình trạng cấp sổ muộn là do nhiều chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt hoặc chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai đã xây dựng và bán nhà... (Minh Nghĩa, 2014).
* Khái quát về dự án VLAP:
Dự án VLAP là dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (tiếng Anh là Vietnam Land Administration Project - viết tắt VLAP). Mục tiêu hướng tới của VLAP là: Tăng cường sự tiếp cận của mọi đối tượng đối với dịch vụ thông tin đất đai qua việc phát triển một hệ thống quản lý đất đai hoàn thiện ở các địa phương. VLAP được xây dựng trên cơ sở công khai, minh bạch, chính xác, đầy đủ, kịp thời về đăng ký đất đai, thông tin đất đai (bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính), chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng mọi nhu cầu về thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời đáp ứng mọi nhu cầu thông tin của cộng đồng.
Đối với Hà Nội, tổng khối lượng được thực hiện trong dự án VLAP là: Lập lưới địa chính 1112 điểm; tổng diện tích được đo vẽ bản đồ địa chính là 143.159 ha; tổng diện tích được số hóa, chuyển hệ tọa độ bản đồ địa chính là 20.706 ha; tổng số GCN được kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi và lập hồ sơ địa chính là 1.199.022 (trong đó cấp mới 222.315 GCN (sổ mới) và cấp đổi hơn 976.700 GCN.
Nguồn vốn thực hiện Dự án có tổng mức đầu tư là 12,134 triệu USD