Phần 4 Kết quả nghiên cứu
4.4. Đánh gía thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
4.4.1. Đánh gá tình hình thự ch ện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng dất
Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế là Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với diện tích đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng theo thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn về lệ phí trước bạ và thông tư 34/2016 ngày 28/3/2016 về việc sửa đổi và bổ sung một số điều của thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn về lệ phí trước bạ; thông tư 111/2016/TT-BTC ngày 15/8/2016 về hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2016/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết một số Điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; Quyết định số 290/2016/QĐ-UBND ngày 28/1/2016 về quy định giá tối thiểu xe máy, xe ô tô, tàu thuyền, giá nhà xây dựng mới và tỷ lệ chất lượng nhà để tính lệ phí trước bạ; Thông tư 106//2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 về hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được tổng hợp tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Sơn từ năm 2012 đến năm 2016 được thể hiện tại bảng 4.7.
Bảng 4.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Huyện Kim Sơn STT Các xã , thị trấn Năm Tổng STT Các xã , thị trấn Năm Tổng Số 2012 2013 2014 2015 2016 1 Xuân Thiện 19 23 26 22 18 108 2 Chính Tâm 35 27 35 42 30 169 3 Chất Bình 27 20 37 25 32 141 4 Hồi Ninh 34 37 38 29 36 174 5 Kim Định 29 32 25 41 45 172 6 Ân Hoà 47 32 30 39 45 193 7 Hùng Tiến 19 24 27 30 41 141 8 Như Hòa 22 17 23 42 50 154 9 Quang Thiện 20 29 27 31 42 149 10 Đồng Hướng 35 39 30 29 42 175 11 Kim Chính 40 42 36 29 31 178 12 Yên Mật 12 20 18 20 24 94 13 Thượng Kiệm 25 22 30 35 27 139 14 Thị trấn phát diệm 50 45 62 75 73 305 15 Lưu phương 31 29 33 37 30 160 16 Tân Thành 20 27 35 39 30 151 17 Yên Lộc 11 19 20 18 32 100 18 Lai Thành 17 25 31 37 30 140 19 Định Hòa 15 18 21 25 28 107 20 Văn Hải 28 25 30 33 39 155 21 Kim Tân 22 27 32 35 37 153 22 Kim Mỹ 33 36 38 34 39 180 23 Cồn Thoi 30 32 31 37 42 172 24 Thị trấn bình minh 47 50 33 42 39 211 25 Kim Đông 32 37 39 42 32 182 26 Kim Hải 21 19 27 29 33 129 27 Kim Trung 18 22 28 21 29 118 Tổng cộng 739 775 842 918 976 4250
Nguồn: Văn phòng đăng kí huyện Kim Sơn Ở Việt Nam, Luật Đất đai 1993,1998,2001 và đặc biệt là luật đất đai năm 2003 đã tạo ra hành pháp lý đảm bảo cho các giao dịch dân sự về pháp lý đảm bảo cho các giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng QSDĐ). Đây là công cụ quan trọng trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về
đất đai. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động đã góp phần giải phóng giá trị kinh tế của đất. Trong giai đoạn 2012-2016, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Kim Sơn diễn ra với 4250 giao dịch bảng 4.7.
Qua bảng 4.7 cho thấy năm 2016 có số trường hợp chuyển nhượng lớn hơn so với các năm khác. Cụ thể trong năm 2016 có 976 trường hợp chuyển nhượng chiếm 22,64% so với cả giai đoạn trên địa bàn huyện Yên Kim Sơn. Lý do chủ yếu trước năm 2014, khi nền kinh tế suy thoái đã chạm đáy và đến thời kỳ thoát đáy hồi phục đi lên, sự tăng trưởng kinh tế được khôi phục là tiền đề để thị trường nhà đất nóng trở lại. Tuy nhiên, nền kinh tế trong giai đoạn này tăng trưởng chưa ổn định dẫn tới việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của người dân cũng có sự tăng giảm. Có thể thấy tại một số xã việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ có sự tăng giảm qua các năm. Yếu tố đầu vào cũng làm cho thị trường sốt trở lại, chẳng hạn, giá đền bù đất tăng lên khoảng 3-5 lần so với trước. Giá vật tư xây dựng tăng nhanh hơn giá tiêu dùng (tăng 15%). Giá nhân công trong lĩnh vực này cũng tăng lên...
Đối với khu vực thị trấn Phát Diệm, thị trấn Bình Minh là 2 trung tâm của huyện tập trung nhiều trụ sở, đây cũng là đơn vị hành chính có những dự án dân cư dịch vụ và cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển đồng bộ. Với địa thế phù hợp và có giao thông thuận lợi nên nền kinh tế có sự chuyển biến mạnh mẽ trong những năm gần đây. Trên địa bàn thị trấn Phát Diệm và thị trấn Bình Minh, các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ diễn ra chủ yếu đối với đất ở và đất vườn gắn liền với đất ở.
Bên cạnh đó còn một số xã như: Yên Lộc, Yên Mật việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ít và có xu hướng giảm; do nằm xa trung tâm huyện nên nền kinh tế phát triển chậm. Nguyên nhân chủ yếu là do giao thông đi lại không thuận lợi.
Qua bảng cho thấy việc chuyển nhượng QSDĐ ở tại các xã, thị trấn điều tra có sự khác biệt. Tại xã và thị trấn có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại các xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi xã, thị trấn khác nhau cũng có sự khác biệt qua các năm.
Từ kết quả trên cho thấy số lượng người thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đến đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn huyện Kim Sơn tương đối lớn. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức, hiểu rõ hơn về
quyền lợi của mình và có ý thức cao trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
Sự phân hóa về phát triển kinh tế đã ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu chuyển nhượng của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Kim Sơn.
Ở vùng có điều kiện phát triển kinh tế mạnh, đại diện là thị trấn phát diệm và thị trấn bình minh, từ 2012- 2016 đã có 73 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do giá đất cao, điều kiện buôn bán tốt, dân cư tập trung, giá trị sinh lời cao nên có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhiều nhất . Ở vùng dân cư nông thôn truyền thống đại diện là xã Yên Mật, số lượng giao dịch ít nhất (24 trường hợp) do người dân ở đây chủ yếu phát triển nông nghiệp, đường xá đi lại khó khăn, xa trung tâm huyện, . Năm có số lượng giao dịch cao nhất cũng chỉ là 21 trường hợp.
Theo điều tra cho thấy, số lượng người chuyển nhượng QSD đất ở đến đăng ký của năm sau đều cao hơn năm trước. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.