PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.4. NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực thi hành; về cơ bản Luật đã phù hợp với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng, bảo đảm ổn định xã hội, phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Chính sách, pháp luật Nhà nước trong việc thực hiện các QSDĐ cơ bản đã kế thừa Luật Đất đai năm 2003 và khắc phục các hạn chế, yếu kếm vẫn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Một số quy định về căn bản đã giảm bớt các thủ tục hành chính như việc xác nhận việc chuyển quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận ngay vào trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải cấp Giấy chứng nhận mới. Một điểm mới là quy định các giao dịch có hiệu lực khi được vào sổ địa chính, điều này đã bắt buộc các cơ quan quản lý tại địa phương phải cập nhật thông tin địa chính (trước đây nhiều địa phương đã không thực hiện quy định này). Tuy nhiên hiện nay vẫn còn một số nội dung chưa quy định rõ như: xác nhận việc sát nhập, chia tách quyền sử dụng đất của vợ chồng, của hộ gia đình do cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng mới hay Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện.
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
- Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường quyền sử dụng đất, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
- Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là nền tảng để thực hiện các quyền sử dụng đất. Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta có những đặc điểm đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường nàylại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
- Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng
đất, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
- Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch quyền sử dụng đất phù hợp
với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐ đai. Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế.
Như vậy, trong quá trình xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội, việc thực hiện các QSDĐ diễn ra thường xuyên. Đây là một vấn đề quan trọng và phức tạp trong hệ thống quản lý đất đai, vì vậy đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở các địa phương hiện nay là việc làm hết sức cần thiết, có thể giúp cho công tác quản lý đất đai được chặt chẽ hơn, đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.