PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰCHIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
4.3.3. Đánh giá kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Cho thuê QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Trong những năm qua trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên hoạt động kinh tế diễn ra rất sôi động, tỉnh đã có nhiều chính sách đúng đắn để thu hút đầu tư, rất nhiều tổ chức đã thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Việc cho thuê đất tập trung ở hầu hết các huyện, thị xã, thành phố. Đặc biệt là thành phố Thái Nguyên.
Bảng 4.9. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành Đăng ký Hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành 2012 3805 3794 99,70 176,04 175,79 99,90 2013 3129 3129 100,00 127,49 127,49 100,00 2014 3380 3380 100,00 150,83 150,83 100,00 2015 2671 2665 99,78 70,49 70,34 99,79 2016 2214 2206 99,64 56,38 56,24 99,75 Tổng 15199 15174 99,84 581,23 580,69 99,91 Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Dựa vào bảng số liệu ta thấy, hoạt động cho thuê QSDĐ trên địa bàn thành phố Thái Nguyên diễn ra khá sôi động. Trong giai đoạn từ năm 2012-2016 có 15199 trường hợp đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất với diện tích là 581,23 ha. Chủ yếu là doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Đối với các dự án được nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh, đại bộ phận các doanh nghiệp sau khi được thuê đất đã tích triển khai đầu tư đưa đất đai vào sử dụng phát huy hiệu quả cao, tạo điều kiện cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Một số doanh nghiệp thuê đất tiêu biểu như: Công ty Cổ phần Kevin nằm trên địa bàn phường Phú Xá thuê đất với diện tích: 43636 m2 (năm 2012), Công ty Cổ phần vật liệu Xây dựng thương mại vận tải Bắc Đại Tây Dương nằm trên địa bàn xã Thịnh Đức thuê đất với diện tích là: 20.169,1 m2 (năm 2012), Công ty Cổ phần Đúc Thái Nguyên trên địa bàn xã Cao Ngạn thuê đất với diện tích là: 10689 m2 (năm 2012), Công ty cổ phần đầu tư và thương mại TNG tại phường Tân Lập (2013)... Số trường hợp thuê đất ngày càng tăng theo thời gian do nhu cầu phát triển kinh tế. Theo điều tra, phường Gia Sàng, phường Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng... và một số phường trung tâm là có số hồ sơ thuê đất nhiều. Nhóm phường xa trung tâm và các xã hầu như ít hoặc không có trường hợp xin thuê đất.
Bảng 4.10. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
T
T Đơn vị hành chính
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tổng
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) 1 P.Phan Đình Phùng 84 1,18 101 1,42 91 1,36 98 2,06 116 2,51 490 8,53 2 P. Phú Xá 165 6,28 184 7,68 181 7,41 135 2,45 137 3,44 802 27,26 3 Xã Thịnh Đức 76 5,98 89 6,52 97 7,07 118 2,88 130 3,42 510 25,87 Tổng 325 13,44 374 15,62 369 15,84 351 7,39 383 9,37 1802 61,66
Qua theo dõi về tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại thành phố Thái Nguyên cho thấy, người sử dụng đất đang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo ba hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ có số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nghĩa là cho thuê quyền sử dụng đất thông qua cho thuê nhà gắn liền trên đất hoặc cho thuê đất nông nghiệp diện tích lớn để sản xuất, trồng trọt, chăn nuôi. Tuy nhiên, có không nhiều trường hợp cho thuê nhà đất nào đến đăng ký cho thuê QSD đất theo quy định tại ủy ban nhân dân thành phố.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp ước tính tổng số khoảng 22,5% doanh thu. Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà đất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thu. Như vậy, Nhà nước đã giảm thuế thu khi cho thuê nhà đất để tạo điều kiện khuyến khích người cho thuê nhà đất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Qua điều tra 90 hộ gia đình, cá nhân tại 3 phường, xã giai đoạn 2012 - 2016 thể hiện trong bảng 4.11 cho thấy, có 20 hộ đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh. Như vậy, đã có 22,22% số hộ được điều tra đã cho thuê và thuê nhà đất, tỷ lệ cao nhất là xã Thịnh Đức (40,0%), thấp nhất là phường Phan Đình Phùng (khoảng 25,0%).
Diện tích cho thuê và nhận thuê qua 5 năm là 2606 m2, loại đất cho thuê là đất ở chiếm 90,0% tổng diện tích đất cho thuê; đất vườn, ao liền kề cho thuê chỉ có 10,0%. Tuy nhiên, so về diện tích đất cho thuê thì diện tích đất vườn, ao liền kề là 1511 m2, chiếm 57,98% tổng diện tích đất của 3 phường, xã điều tra về công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Kết quả ở bảng 4.11 cho thấy: Ở các phường, xã khác nhau, tình hình cho thuê, cho thuê lại đất có sự khác nhau. Tình hình cho thuê đất diễn ra sôi động tại các phường phát triển như Phan Đình Phùng, Phú Xá. Ở các phường trên, số hộ tham gia vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán các mặt hàng chiếm tỷ lệ lớn. Bên cạnh đó, các phường này ở trung tâm hoặc cận trung tâm, thuận lợi về mặt giao thông, vị trí, nên nhu cầu thuê nhà trọ cũng cao hơn.
Tuy nhiên, trong 90 hộ điều tra về việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thì số hộ và diện tích cho thuê, cho thuê lại lại cao hơn ở xã Thịnh Đức, do
những năm gần đây, các cá nhân đã và đang nhìn ra tiềm năng phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao trên địa bàn xã Thịnh Đức. Do đó, ở đây có số trường hợp cho thuê đất ngày một tăng.
Bảng 4.11. Tình hình người dân thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
STT Chỉ tiêu Phan Đình Phùng Phú Xá Thịnh Đức Tổng 1. Tổng số trường hợp cho thuê (trường hợp) 5 7 8 20
Trong đó: Đất ở 5 7 6 18
Đất vườn, ao liền kề 0 0 2 2
2. Diện tích (m2) 397,0 593,0 1616,0 2606,0 3. Thời hạn cho thuê
3.1 6-12 tháng 5 7 6 18
3.2. 1-3 năm 0 0 2 2
3.3. 3-5 năm 0 0 0 0
4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 3 5 2 10 4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 2 3 5
4.3 Giấy tờ viết tay 1 0 3 4
4.4 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê
5.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 3 7 4 14 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 2 0 2 4
5.3. Không có giấy tờ 0 0 2 2
Về thời hạn cho thuê QSDĐ, có 90,0% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở có thời hạn ngắn từ 6 - 12 tháng, nhiều nhất là phường Phú Xá nơi có tốc độ đô thị hoá cao, tiếp đến là phường Phan Đình Phùng và cuối cùng là Xã Thịnh Đức. Số trường hợp cho thuê có thời hạn từ 1 - 3 năm chi có 3 trường hợp, chiếm 10,0% tổng số trường hợp.
Giấy tờ cho thuê QSDĐ cũng đơn giản không cần làm thủ tục cho thuê theo quy định của pháp luật mà chủ yếu là viết tay, trong đó có 50% số trường hợp đã hoàn thành thủ tục hợp pháp hóa, 25% trường hợp có giấy viết tay nhưng có người làm chứng; 15% là giấy viết tay và 10% không hề có cam kết giữa người cho thuê và người nhận thuê.
Về tình hình giấy tờ nhà đất của 20 trường hợp cho thuê QSDĐ cho thấy có 70,0% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở có GCNQSĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời; có 20,0% số trường hợp có giấy tờ khác và 10,0% không có giấy tờ.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện cho thuê QSDĐ, các cán bộ địa chính phường cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDĐ không khai báo lớn là do các nguyên nhân sau:
Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDĐ đều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện đầy đủ các loại thuế, phí kinh doanh cho Nhà nước là được không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
Đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phí nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà, thuế thu nhập cá nhân), do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chính mà không cần đến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa được sát sao, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.