PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰCHIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận QSDĐ phải cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm văn hóa - chính trị của tỉnh Thái Nguyên, là nơi tập trung nhiều trường đại học, giao thông thuận lợi. Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra khá sôi động.
Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành Đăng ký Hoàn thành Tỷ lệ(%) hoàn thành 2012 5494 5451 99,20 225,09 223,85 99,40 2013 4558 4517 99,10 176,75 175,45 99,30 2014 3936 3911 99,40 81,16 80,09 98,70 2015 3305 3300 99,88 80,13 80,04 99,89 2016 3516 3516 100,00 84,50 84,50 100,00 Tổng 20809 20695 99,45 647,63 643,93 99,43
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Từ bảng 4.3 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 diễn ra khá sôi động. Năm 2012 có số lượng hồ sơ cao nhất. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là đất ở và đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất nông nghiệp chiếm số lượng nhỏ. Các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đa phần được giải quyết.
Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn 2012 - 2016 tại thành phố Thái Nguyên là 20695 hồ sơ hoàn thành với diện tích 643,93 ha. Trong đó: Năm 2012 có số hồ sơ chuyển nhượng đã hoàn thành cao nhất là 5494 hồ sơ chiếm 26,34% và năm 2015 có ít hồ sơ chuyển nhượng đã hoàn thành nhất là 3300 hồ sơ (15,95%). Sau khi tiến hành thu thập số liệu, kết quả được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
T
T Đơn vị hành chính
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tổng
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) 1 P.Phan Đình Phùng 326 4,21 368 5,27 337 4,65 431 9,28 488 9,84 1950 33,25 2 P. Phú Xá 142 3,67 163 5,78 146 4,27 112 2,54 128 3,18 691 19,44 3 Xã Thịnh Đức 98 7,42 108 8,28 125 9,65 102 4,28 110 4,75 543 34,38 Tổng 566 15,3 639 19,33 608 18,57 645 16,1 726 17,77 3184 87,07
Theo điều tra, phường Phan Đình Phùng - phường trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao hơn cả (1950 hồ sơ với tổng diện tích 33,25ha). Các phường Phú Xá, xã Thịnh Đức xa trung tâm có số hồ sơ ít hơn.
Một số hồ sơ chuyển nhượng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận, chủ yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau và với loại đất là đất ở. Nguyên nhân do đất đai vẫn còn tranh chấp với các hộ xung quanh, đất đai bị vướng vào quy hoạch.
Theo kết quả điều tra 90 hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2012-2016 thể hiện trong bảng 4.5 cho thấy, có 45 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ, chiếm 50,00% số hộ được hỏi. Tỷ lệ chuyển quyền sử dụng đất vườn và ao liền kề chỉ chiếm 11,11% số trường hợp. Tổng diện tích đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong 5 năm là 3243,0 m2.
Nếu so sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại các phường có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.5. Tại phường trung tâm thành phố và phường có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua
bán đất" diễn ra sôi động hơn. Tuy nhiên ở mỗi phường khác nhau cũng có sự biến
đổi khác biệt.
Đối với phường Phan Đình Phùng, là trung tâm đô thị của thành phố, kinh tế - xã hội phát triển trước một bước so với các phường khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2012-2016 đều lớn và có mức độ khá ổn định. Trong 5 năm có 21 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất được nghiên cứu, chiếm 46,67% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã cùng với sự đầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Đặc biệt là từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn thành phố từ 2012 - 2016 thì lượng giao dịch mua bán tại phường diễn ra rất mạnh.
Bảng 4.5. Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Phan Đình Phùng Phú Xá Thịnh Đức Tổng Tổng số hộ điều tra Hộ 30 30 30 90
1 Tổng số hộ chuyển nhượng Trường hợp 21 14 10 45
Đất ở 21 12 7 40
Đất vườn, ao liền kề 2 3 5
2 Diện tích (m2) 1028,0 841,0 1374,0 3243,0 3 Tình hình thực hiện quyền
chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 17 10 6 33 3.2. Chỉ khai báo tại UBND
phường Trường hợp 4 4 3 11
3.3. Giấy tờ viết tay có người
làm chứng Trường hợp 0 0 1 1
3.4 Giấy tờ viết tay Trường hợp 0 0 0 0 3.5 Không có giấy tờ cam kết Trường hợp 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm chuyển nhượng Trường hợp 4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất
tạm thời Trường hợp 19 12 7 38 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác Trường hợp 2 2 1 5 4.3 Không có giấy tờ Trường hợp 0 0 2 2
Trong khi đó, phường Phú Xá - một trong những phường cận trung tâm cũng có 14 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 31,11% số hộ điều tra, cho thấy sự sôi động không kém của thị trường bất động sản với các phường trung tâm.
Đối với xã Thịnh Đức nằm xa trung tâm thành phố, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ít (chỉ chiếm 22,22% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 phường, xã điều tra). Nguyên nhân chính của tình hình này chủ yếu là do vị trí địa lý của xã, chưa thu hút được người mua, do đó diện tích đất tuy lớn nhưng đa phần là đất nông nghiệp khiến cho tình hình thị trường kém sôi động.
Số liệu tổng hợp về tình hình đăng ký giao dịch hoàn thành thủ tục đăng ký biến động (bảng 4.5) cho thấy, số trường hợp đến đăng ký biến động có 33 trường hợp, chiếm 73,33% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu.
Trong đó nhiều nhất là phường Phan Đình Phùng 17/21 trường hợp, tương ứng 80,95% số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường, tiếp đến là phường Phú Xá có 10/14 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tương ứng 71,43% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trong phường. Xã Thịnh Đức có số trường hợp đến đăng ký giao dịch biến động thấp nhất với 6/10 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tương ứng 60% số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong xã. Tuy nhiên vẫn còn 12/45 trường hợp không làm thủ tục đăng ký biến động QSDĐ, trong đó có 11 trường hợp chỉ khai báo tại ủy ban nhân dân phường, tương ứng 24,44% số trường hợp không hoàn thành thủ tục; 1 trường hợp sử dụng giấy tờ viết tay có người làm chứng, tương ứng 2,22% số trường hợp không làm thủ tục và không có trường hợp chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay, hay không có giấy tờ cam kết.
Nguyên nhân của tình trạng nói trên là do giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch của nhiều trường hợp chưa hoàn thiện. Trong số 45 trường hợp thì có 38 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời, chiếm 84,44% số trường hợp chuyển QSDĐ, có 5 trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác, chiếm 11,11% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất và 2 trường hợp không có giấy tờ do thất lạc hoặc chưa được cấp, tương ứng 4,44% số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ. Điều này cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu gây khó khăn cho việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Mặt khác qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.