Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.5. xuất một số giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất tại thành phố
QUỸ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO BẰNG
Trên cơ sở đánh giá công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng và phân tích những tác động ảnh hưởng đến hoạt động phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng, chúng tôi đưa ra một số giải pháp tăng cường công tác phát triển quỹ đất cụ thể như sau:
4.5.1. Giải pháp về chính sách
Kết quả phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu tố chính sách, để tăng cường cơng tác phát triển quỹ đất cần có giải pháp:
Tổ chức thực hiện tốt các quy định pháp luật hiện hành, tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về trường hợp nhà nước thu hồi đất và trường hợp phải thỏa thuận, tránh bị lợi dụng nhất là đối với nhiều dự án phát triển kinh tế; tuyên truyền, giải thích tốt các quy định pháp luật đất đai.
Làm tốt công tác thu hút đầu tư bằng nhiều biện pháp, trong đó tập trung nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh (cải cách thủ tục hành chính, kiểm tra giám sát tốt việc thực thi công vụ để cải thiện khả năng tiếp cận đất đai, giảm chi phí thời gian và chi phí khơng chính thức cho doanh nghiệp; tổ chức các hình thức hỗ trợ doanh nghiệp về tài chính và pháp lý, đảm bảo cạnh tranh bình đẳng...);
Có biện pháp xử lý các vấn đề về QSDĐ liên quan đến quy hoạch treo (nhất là quy hoạch chỉ giới đường đỏ tại khu vực nội thành); tạo điều kiện cho người dân đóng góp ý kiến và tham gia vào quá trình lập, triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, công khai đầy đủ, chi tiết quy hoạch sử dụng đất để người dân biết và thực hiện. Nghiên cứu đề xuất trung ương ban hành quy định về quy hoạch sử dụng đất đô thị thay thế cho quy hoạch sử dụng đất hiện tại.
4.5.2. Giải pháp về tài chính
Tuy nhiên, xét về mục tiêu của việc khai thác quỹ đất thì khơng đảm bảo, bởi vì quỹ đất của mỗi địa phương (mỗi đơ thị) đều có giới hạn, do đó, nguồn tài chính này phải được quay lại để phục vụ cho sự phát triển của chính địa phương hay khu vực đó. Vì vậy, trong tương lai phải giảm dần tỷ lệ phân bổ ngân sách cho cấp tỉnh, sau đó đến cấp huyện để tập trung cho cấp xã.
Mặt khác, theo quy định hiện hành thì nguồn tai chính thu được từ khai thác quỹ đất được sử dụng để chi Quỹ địa chính (đo đạc, lập cơ sở dữ liệu hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và quy hoạch đô thị; chi
bồi thường giải phóng mặt bằng, chi hỗ trợ người có đất bị thu hồi, bổ sung nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản, trả nợ vốn vay ưu đãi thực hiện kiên cố hóa kênh mương loại 3, xây dựng đường giao thông nông thôn, cơ sở hạ tầng làng nghề và nuôi trồng thủy sản. Riêng năm 2011 được chi thêm cho các hạng mục: chi thực hiện các nội dung xây dựng nông thôn mới; đối ứng các dự án. Rất nhiều hạng mục chi nêu trên không liên quan đến các khu vực được khai thác quỹ đất mà dàn trải trong phạm vi đơn vị hành chính của huyện và tỉnh; nhiều hạng mục thuộc nội dung quản lý nhà nước. Mặc dù không sai lệch về mục tiêu “tài chính
từ đất sẽ được phụ lại cho đất” nhưng với quy định dàn trải như trên thì nguồn
tài chính từ khai thác quỹ đất là quá ít để có thể phát huy tác dụng, đặc biệt là đối với nội dung quan trọng nhất “đầu tư cho cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị”.
Do đó cần phải có chính sách thu hẹp lại danh mục chi để tập trung nguồn lực tài chính này cho mục tiêu đầu tư cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị ngay tại khu vực quỹ đất được khai thác và các cơ sở hạ tầng kết nối tới vị trí khai thác quỹ đất. Một phần cần được trích bổ sung vào quỹ phát triển đất để tái đầu tư trở lại cho việc khai thác quỹ đất tại các vị trí khác.
Trong cơng tác phát triển quỹ đất, đối với nội dung tài chính có 1 yếu tố ảnh hưởng ở mức độ rất lớn đó là giá đất. Trên cơ sở kết quả đánh giá phân tích thực trạng cơng tác định giá đất, để nâng cao hiệu quả tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội về nội dung này cần phải:
- Nâng cao kỹ năng định giá đất, xem xét toàn diện, đầy đủ các thành tố cấu thành giá đất, nhất là các các thành tố thuộc CSHT (CSHT gắn liền với thửa đất, CSHT có tác động thuận lợi và khơng thuận lợi một cách trực tiếp, gián tiếp đến sử dụng đất; CSHT hình thành trong tương lai...), đối với khu vực nội thành cần chú trọng CSHT liên quan đến khả năng kinh doanh, đối với ngoại thành cần
chú ý đến CSHT hình thành trong tương lai theo quy hoạch.
- Xác định giá đất phù hợp với từng trường hợp cụ thể (Đối với giao đất, cho thuê đất nên theo bảng giá đất được xây dựng, có thẩm định lại trên nguyên tắc trao đổi, phù hợp giá thị trường. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất cần đơn giản hơn, nên có 2 loại giá bao gồm: định giá khởi điểm thấp hơn một ít so với giá thực tế thị trường để kích thích người tham gia đấu giá; giá thị trường để đối chứng, Trong quá trình đấu giá sẽ áp dụng các biện pháp đảm bảo giá đấu giá phải cao hơn hoặc bằng giá thực tế thị trường) và điều kiện thực tế của địa phương (khả năng năng lực của các tổ chức thẩm định giá, sự chấp thuận của người sử dụng đất...). Việc thuê cơ quan thẩm định giá đất cần phải xem xét lại tính hiệu quả, bởi thực tế thời gian qua cho kết quả thẩm định giá của các tổ chức này vừa mất nhiều thời gian, vừa không phù hợp phải điều chỉnh lại, vừa tốn kém.
- Thiết lập vùng giá trị để đảm bảo việc cập nhật biến động giá đất theo giá đất trên thị trường thuận lợi, chính xác, giá đất phải sát với giá thị trường.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tới từng thửa đất gắn với cơ sở dữ liệu đất đai; công khai giá trị BĐS trong hệ thống tính thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính có liên quan trên các phương tiện thơng tin của địa phương.
- Tăng cường xã hội hóa trong cơng tác định giá với sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập tạo điều kiện nâng cao khả năng định giá đất cụ thể; đảm bảo tính thuyết phục đối với người sử dụng đất và nhà đầu tư.
- Có chế tài xử lý các vi phạm trong công tác định giá để đảm bảo việc định giá khách quan, tránh ảnh hưởng của các tổ chức kinh tế, các chủ đầu tư.
4.5.3. Giải pháp về quy hoạch
Trong công tác phát triển quỹ đất, đối với nhóm yếu tố quy hoạch có 1 yếu tố ảnh hưởng ở mức độ rất cao là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế và 2 yếu tố ảnh hưởng ở mức độ cao là quy hoạch sử dụng đất và định mức quy hoạch. Trên cơ sở kết quả đánh giá phân tích thực trạng cơng tác phát triển quỹ đất, để nâng cao hiệu quả phát triển quỹ đất ở thành phố Cao Bằng về nội dung này cần phải:
- Nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng tỷ lệ bản đồ, đảm bảo mức độ chi tiết đến từng thửa đất, xác định được cụ thể cơ
cấu sử dụng đất của đô thị, chú trọng mục tiêu bảo vệ mơi trường, đảm bảo tính khoa học và tính khả thi trong triển khai thực hiện. Trong đó phải thống nhất với quy hoạch các ngành có liên quan đến sử dụng đất như quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch không gian đô thị, quy hoạch chỉ giới đường đỏ... Mặt khác phải dân chủ trong công tác xây dựng quy hoạch, lấy ý kiến rộng rãi của cộng đồng, nhất là đối với khu vực ngoại thành nơi có nhiều dự án phát triển kinh tế. Nâng cao vai trị cơng tác tun truyền, cơng khai các quy hoạch (QHSDĐ, quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội....) đến người sử dụng đất trên các phương tiện thông tin.
- Tăng cường trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy rõ trách nhiệm của người đứng đầu trong việc tổ chức thực hiện nội dung này. Thực hiện nghiêm các quy định bắt buộc phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong công tác giao đất, thu hồi đất; xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng trước lúc giao đất, đấu giá đất.
- Cần có cơ chế đánh giá, giám sát việc tổ chức thực hiện quy hoạch; có lộ trình thực hiện và giải pháp huy động nguồn lực kinh phí để đảm bảo cho việc thực hiện quy hoạch đúng kế hoạch đã phê duyệt, tránh quy hoạch treo.
- Làm tốt công tác thu hút đầu tư bằng nhiều biện pháp, trong đó tập trung nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh (cải cách thủ tục hành chính, kiểm tra giám sát tốt việc thực thi cơng vụ để cải thiện khả năng tiếp cận đất đai, giảm chi phí thời gian và chi phí khơng chính thức cho doanh nghiệp; tổ chức các hình thức hỗ trợ doanh nghiệp về tài chính và pháp lý, đảm bảo cạnh tranh bình đẳng...).