phố Cao Bằng
Kết quả của công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng trong những năm qua còn nhiều hạn chế, tính đến 31/12/2015 thành phố đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho 58 dự án với tổng diện tích là 1.099,07 ha, số hộ gia đình liên quan 4.092 hộ và tuy nhiên mới chỉ bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư 37 dự án với diện tích 507,67 ha, đạt 46,19% so với tổng diện tích dự án. Để đánh giá và tìm ra một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất thành phố Cao Bằng, chúng tôi đã tiến hành điều tra 30 các cán bộ đang công tác tại Chi cục Quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Bằng và UBND xã, phường thuộc thành phố theo mẫu phiếu đã được lập sẵn.
Các phiếu điều tra được thống kê, phân tích để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong 3 nhóm yếu tố chính sách, tài chính và quy hoạch tới công tác phát triển quỹ đất dựa trên thang đo Likert theo 5 mức độ là rất lớn, lớn, trung bình, nhỏ, rất nhỏ tương ứng với các trọng số 5, 4, 3, 2, 1. Với thang đo 5 mức độ này ta xác định được các khoảng giá trị tương ứng với mức độ ảnh hưởng tới công tác phát triển quỹ đất như sau: Rất lớn: >= 4,20; lớn: Từ 3,40 đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; nhỏ: từ 1,80 đến < 2,59; Rất nhỏ: <1,8.
4.3.3.1. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách
Nhóm các yếu tố chính sách được kiểm định, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng bao gồm: chính sách đất đai, chính sách thu hút đầu tư, chính sách hỗ trợ (kỹ thuật, vốn), các chính sách xã hội khác (chuyển đổi việc làm, đào tạo nghề, nhà ở cho người có thu nhập thấp...).
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng
Mức độ ảnh hưởng Nhóm yếu tố chính sách Chính sách đất đai Chính sách thu hút đầu tư Chính sách hỗ trợ Các chính sách khác Số
phiếu Tỷ lệ (%) phiếu Số Tỷ lệ (%) phiếu Số Tỷ lệ (%) phiếu Số Tỷ lệ (%)
Rất lớn (>=80%) 11 36,67 15 50,00 13 43,33 0 0,00 Lớn (60-79%) 8 26,67 9 30,00 7 23,33 3 10,00 Trung bình (40- 59%) 6 20,00 4 13,33 6 20,00 7 23,33 Nhỏ (20-39%) 5 16,67 2 6,67 3 10,00 16 53,33 Rất nhỏ (<20%) 0 0,00 0 0,00 1 3,33 4 13,33 Tổng 30 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00 Trung bình chung 3,83 4,23 3,93 2,30
Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra
Trong nhóm yếu tố chính sách có ảnh hưởng tới công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng, yếu tố “Chính sách thu hút đầu tư” được đánh giá ở mức độ rất cao, với chỉ số đánh giá trung bình chung là 4,23 (bảng 4.11) so với thang điểm Likert thì đây được coi là chính sách có ảnh hưởng rất lớn tới công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Có thể nói chính sách thu hút đầu tư có ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút các nhà đầu tư thực hiện các dự án tại thành phố Cao Bằng. Tuy nhiên những năm gần đây, do đặc thù là tỉnh biên giới phía Bắc, tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng đã được sự quan tâm rất lớn của Trung ương, nhất là việc hỗ trợ nguồn vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, do vậy chính sách thu hút đầu tư chưa được chú trọng, phần nào hạn chế sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Để khắc phục điều đó, thành phố Cao Bằng cần chú trọng tới công tác thu hút đầu tư với nhiều gói hỗ trợ về chính sách cho các nhà đầu tư, tập trung vào những nhóm dự án cụ thể như phát triển khu công nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Yếu tố “Chính sách đất đai” và “Chính sách hỗ trợ” được đánh giá ở mức độ cao với chỉ số đánh giá trung bình chung lần lượt là 3,83 và 3,93. Chính sách, pháp luật về đất đai với tầm ảnh hưởng sâu rộng tới mọi mặt của đời sống xã hội đã đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội và môi trường. Thông
qua việc phân bổ, sử dụng đất đã tạo được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho người dân thông qua chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, chuyển quỹ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Nhà nước thu hồi đất đã góp phần ổn định đời sống hàng trăm nghìn lượt hộ nông dân, thông qua chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi ngành nghề, giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế nhất là trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc tổ chức cơ quan định giá đất, việc giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng, các thủ tục hành chính liên quan về đất đai. Lợi ích của Nhà nước với vai trò chủ sở hữu tài sản là đất đai và người dân có đất bị thu hồi với tư cách là người được giao quyền trực tiếp sử dụng chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp như: đất đã giao cho các khu kinh tế, khu cộng nghiệp, đất giao cho các nông, lâm trường quốc doanh…; tham nhũng, tiêu cực trong quá trình thực hiện chính sách đất đai còn khá lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo về quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền và tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp.
Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, yếu kém nêu trên là do đất đai có nguồn gốc rất đa dạng, chính sách đất đai thay đổi quá nhiều qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai còn một số nội dung chưa được làm rõ, tính phù hợp, đồng bộ chưa cao; việc thể chế hóa thường rất chậm… Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật khác có liên quan chưa nghiêm. Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách pháp luật về đất đai còn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý đất đai chưa tốt. Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một số bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng.
“Các chính sách khác” được đánh giá ở mức độ thấp với chỉ số đánh giá trung bình chung là 2,30. Kết quả trên phản ảnh đúng mức độ ảnh hưởng của các chính sách khác đến công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng, do đây là chính sách mang tính cục bộ, chỉ áp dụng cho một số trường hợp đặc thù. Hơn
nữa, trong thực tế chính sách này không được áp dụng hiệu quả, còn mang nặng tính hình thức nên cần có giải pháp để nâng cao hiệu quả triển khai.
4.3.3.2. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính
Nhóm các yếu tố tài chính được kiểm định, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất thành phố Cao Bằng bao gồm: Giá đất, kinh phí NSNN, kinh phí vay từ tổ chức tín dụng, kinh phí huy động từ nguồn khác và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Bảng 4.12. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng
Mức độ ảnh hưởng
Nhóm yếu tố tài chính
Giá đất Kinh phí NSNN từ TC tín dụng Kinh phí vay động từ nguồn Kinh phí huy khác Góp vốn bằng quyền SDĐ Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Rất lớn (>=80%) 21 70,00 12 40,00 1 3,33 2 6,67 0 0,00 Lớn (60-79%) 4 13,33 7 23,33 14 46,67 1 3,33 0 0,00 Trung bình (40-59%) 3 10,00 7 23,33 5 16,67 14 46,67 21 70,00 Nhỏ (20-39%) 2 6,67 3 10,00 5 16,67 12 40,00 5 16,67 Rất nhỏ (<20%) 0 0,00 1 3,33 5 16,67 1 3,33 4 13,33 Tổng 30 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00 30 100,00 Trung bình chung 4,47 3,87 3,03 2,70 2,57
Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra
Qua kết quả điều tra ta có thể thấy được trong nhóm yếu tố tài chính, yếu tố “Giá đất” được đánh giá là có mức độ ảnh hưởng rất cao với giá trị trung bình chung tính được là 4,47; Tiếp theo là yếu tố “Kinh phí NSNN” ở mức cao với giá trị trung bình chung là 3,87, yếu tố “Kinh phí vay từ tổ chức tín dụng”, “Kinh phí huy động từ nguồn khác” và “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất” ở mức trung bình với giá trị trung bình chung lần lượt là 3,03 - 2,70 - 2,57.
Kết quả dưới đây phản ảnh thực tế tại thành phố Cao Bằng: Giá đất cao ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí ban đầu, tổng vốn đầu tư của nhà đầu tư. Nhà đầu
tư luôn lựa chọn những khu đất có giá trị đầu tư ban đầu thấp hơn mà giá trị sử dụng tương đương với các khu vực khác.
Các yếu tố tài chính còn lại như: Kinh phí NSNN, kinh phí vay từ TC tín dụng, kinh phí huy động từ nguồn khác, các nhà đầu tư thường hạn chế tối đa mức vay từ các tổ chức khác do ảnh hưởng của lãi suất sẽ liên quan trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu tư. Riêng đối với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất có chỉ số đánh giá ở mức thấp nhất (2,57). Hình thức này dù đã có những quy định cụ thể trong luật và các văn bản dưới luật nhưng lại chưa được áp dụng nhiều do những khó khăn lo ngại từ cả nhà đầu tư và người sử dụng đất. Để giải quyết tình trạng này, chính quyền địa phương có vai trò trung gian trong việc hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa các bên góp vốn.
4.3.3.3. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch
Nhóm các yếu tố quy hoạch được kiểm định, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất thành phố Cao Bằng bao gồm: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế; quy hoạch sử dụng đất và định mức quy hoạch.
Qua kết quả ở bảng 4.13, ta thấy nhóm yếu tố quy hoạch được đánh giá ở mức độ ảnh hưởng từ lớn đến rất lớn. Yếu tố quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế có giá trị trung bình chung cao nhất (4,27), tiếp đó là yếu tố định mức quy hoạch (3,87), cuối cùng là yếu tố quy hoạch sử dụng đất (3,50).
Kết quả trên phản ánh thực tế: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế luôn được đặt lên hàng đầu, có tầm quan trọng lớn vì nó là định hướng chung để các ngành căn cứ vào đó lập quy hoạch riêng. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế cần được nghiên cứu kĩ dựa trên những đặc thù của địa phương cả về tốc độ phát triển kinh tế và những tiềm năng về tài nguyên môi trường, vị trí địa lý...
Yếu tố định mức quy hoạch được đánh giá là có mức độ ảnh hưởng cao với giá trị trung bình là 3,87. Trên thực tế, định mức quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định phê duyệt dự án đầu tư, các dự án có quy mô vượt định mức quy hoạch đều được coi là không phù hợp với quy hoạch và không được triển khai. Vì vậy, xác định định mức quy hoạch là công tác quan trọng, cần điều tra kỹ sao cho phù hợp nhất với từng địa phương cụ thể.
Bảng 4.13. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng
Mức độ ảnh hưởng
Nhóm yếu tố quy hoạch Quy hoạch tổng thể
PTKT Quy hoạch SDĐ
Định mức quy hoạch Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
Rất lớn (>=80%) 16 53,33 8 26,67 8 26,67 Lớn (60-79%) 7 23,33 7 23,33 13 43,33 Trung bình (40-59%) 6 20,00 9 30,00 7 23,33 Nhỏ (20-39%) 1 3,33 4 13,33 1 3,33 Rất nhỏ (<20%) 0 0,00 2 6,67 1 3,33 Tổng 30 100,00 30 100,00 30 100,00 Trung bình chung 4,27 3,50 3,87
Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra
Trong nhóm yếu tố quy hoạch, yếu tố quy hoạch sử dụng đất được đánh giá là có mức độ ảnh hưởng nhỏ nhất (3,50). Tuy nhiên nếu so sánh với thang đánh giá Liker thì giá trị này thuộc khoảng giá trị cho mức độ ảnh hưởng cao. Quy hoạch sử dụng đất là sự điều chỉnh, sắp xếp lại một cách hợp lý về mục đích sử dụng đất tại một địa phương hoặc một vùng. Các địa phương dựa vào quy hoạch được phê duyệt để thực hiện các kế hoạch sử dụng đất của mình. Để công tác phát triển quỹ đất được hiệu quả thì quy hoạch phát triển quỹ đất đóng vai trò quan trọng bởi nó gắn với việc phân bổ đất đai và thay đổi mục đích sử dụng đất.