Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số nước trên thế giới
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Pháp
Việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật Dân sự pháp là một cơ chế hữu hiệu cho việc bảo vệ quyền lợi của bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có liên quan đến bất động sản (Nguyễn Phương Diệp, 2015).
Trong luật Dân sự của Pháp năm 1795. Bắt đầu với Đạo luật số 9 về thế chấp tài sản, vấn đề đăng ký được đặt ra một cách có hệ thống đối với tất cả giao dịch thế chấp tài sản; sau đó đến năm 1978 được thay thế bằng Đạo luật số 11, vấn đề đăng ký giao dịch thế chấp lại được đặt ra với mục đích mới quan trọng và rõ ràng hơn trước nhằm bảo vệ quyền lợi chủ nhân nhận thế chấp; năm 1995 có Luật hiện hành đăng ký giao dịch bất động sản, cho đến nay qua nhiều lần bổ sung nhưng các quy định vẫn giữ được các giá trị pháp lý của nó.
Trong các quy định hiện hành luật Pháp thì khơng chỉ riêng các giao dịch bảo đảm cần thiết phải đăng ký mà các giao dịch khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản cũng phải đăng ký (ví dụ mua bán bất động sản, cho thuê bất động sản..).
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc đăng ký giao dịch bất động sản chính là cơ quan đăng ký thế chấp trực thuộc bộ Tài chính và được tổ chức ở mỗi đơn vị hành chính cấp quận. Việc đăng ký được tiến hành theo yêu cầu của chủ nợ, của các bên có quyền lợi nói chung, của công chứng viên, luật sư hoặc của cá nhân khác có thẩm quyền. Người yêu cầu đăng ký nộp các giấy tờ theo quy định tuy nhiên có một điểm trong nội dung đăng ký là “Thời hạn có giá trị của việc đăng ký... khơng có thời hạn” nghĩa là thời hạn này được xác định theo yêu cầu của người yêu cầu đăng ký.
2.2.2. Kinh nghiệm giao dịch bảo đảm tại Mỹ
- Theo pháp luật của Mỹ thì GDBĐ cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Tất cả các giao dịch dù theo hình thức nào, xác lập lợi ích bảo đảm trên động sản và vật gắn liền với bất động sản (Lê Thị Thu Thủy, Đỗ Minh Tuấn, 2016).
- Việc tổ chức quản lý và hoạt động giao dịch bảo đảm được diễn ra theo mơ hình đăng ký tập trung đối với cầm cố động sản và đăng ký thế chấp bất động sản ở những cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản. Theo mơ hình này, việc đăng ký thế chấp và đăng ký các lợi ích khác liên quan đến bất động sản được thực hiện tại chính cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ, cịn việc cầm cố và các lợi ích khác liên quan đến động sản thì được đăng ký tại duy nhất một cơ quan trung ương với các chi nhánh đặt tại địa phương.
- Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm: Các bên tham gia GDBĐ bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm). Ngồi ra trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm cịn xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm.
- Về biện pháp bảo đảm: Ở Mỹ cũng có các BPBĐ tồn tại dưới hình thức cầm cố, thế chấp, bảo lãnh… Theo pháp luật Mỹ thì biện pháp thế chấp chủ yếu được áp dụng cho bất động sản, quy định thế chấp là một BPBĐ trao cho bên nhận bảo lãnh một lợi ích trên bất động sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ “Thế chấp được chứng minh bởi một chứng thư độc lập với hối phiếu nhận nợ hoặc hợp đồng vay nợ. Lợi ích bảo đảm dành cho người cầm giữ quyền tịch biên tài sản bảo đảm trong trường hợp khơng trả nợ hoặc quyền được thanh tốn trước so với các chủ nợ có quyền ưu tiên thấp hơn…”. Như vậy, pháp luật của Mỹ không bắt buộc phải chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản mà trao cho người nhận thế chấp quyền xử lý tài sản thế chấp và quyền ưu tiên thanh toán. Ở Mỹ cũng tồn tại khái niệm “ Đặc quyền”. Đặc quyền là một quyền hoặc lợi ích pháp lý mà chủ nợ có được trên một tài sản của một người khác tồn tại cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm bởi đặc quyền này được hoàn thành.
- Hiệu lực giao dịch bảo đảm: Áp dụng BPBĐ sẽ đem lại cho chủ nợ đặc quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp phát sinh vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, để chủ nợ có thể thực thi được đặc quyền của mình địi hỏi GDBĐ phải xác lập theo những căn cứ và thủ tục pháp lý nhất định. Pháp luật Mỹ đưa ra các phương thức “hoàn thiện GDBĐ” là: Đăng ký GDBĐ, chiếm hữu/kiểm soát tài sản bảo đảm, và GDBĐ tự động hoàn thiện áp dụng cho một số tài sản bảo đảm nhất định.
- Về quyền ưu tiên: Cũng như khoa học pháp lý trên thế giới đều thừa nhận một nguyên tắc chung trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh tốn, đó là ngun tắc “thứ tự về thời gian” pháp luật của Mỹ cũng quy định bên nhận bảo đảm đăng ký trước được hưởng quyền ưu tiên so với các bên nhận bảo đảm đăng ký sau trên cùng một tài sản bảo đảm.
- Việc xử lý tài sản bảo đảm: Trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chủ nợ buộc phải xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật cũng như thừa nhận quyền tự xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm mà khơng phải thơng qua thủ tục tịa án. Tài sản bảo đảm có thể được bán, bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận thanh toán từ bên thứ ba trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ hoặc phương thức khác do các bên thỏa thuận. Tài sản bảo đảm phải được bán trong điều kiện thương mại hợp lý.
2.2.3. Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000) như sau:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tịa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế
chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
2.2.4. Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung Quốc
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).