Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
4.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyềnsở
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 - 2016
4.3.3.1. Kết quả đăng ký đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định hiện hành, để thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Việc làm này đã có tác dụng tích cực và giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với Ngân hàng. Ở đây, cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên nên đã hạn chế được những tranh chấp đất đai có thể xảy ra so với việc người sử dụng đất không đăng ký thế chấp. Ngồi ra, việc đăng ký thế chấp cịn giúp cho người sử dụng đất vẫn đảm bảo pháp lý về quyền lợi đối với thửa đất của mình.
Để đảm bảo bộ máy tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký giao dịch bảo đảm cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn huyện được thuận lợi, nhanh gọn, đáp ứng tinh thần cải cách hành chính. Ngày 16/02/2012, UBND huyện Chương Mỹ ban hành Quyết định số 91/QĐ-UBND Về việc thành lập Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (gọi tắt là Bộ phận một cửa) thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chương Mỹ; giao Phòng Tài ngun & Mơi trường huyện Chương Mỹ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí phịng làm việc đáp ứng u cầu thực hiện nhiệm vụ, được trang bị cơ sở vật chất, tủ đựng tài liệu lưu trữ lâu dài, hệ thống máy vi tính bảo đảm hoạt động cơng nghệ thông tin trong công tác đăng ký.
Trong 4 năm thực hiện việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ bộ phận “Một cửa” thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký biến động đất đai nhìn
chung đã thực hiện đúng theo hướng dẫn tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của liên Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các quy định về việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, sử dụng các mẫu đơn đã được thực hiện nghiêm túc theo quy định tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. Hồ sơ đăng ký, thời hạn đăng ký và việc từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm cũng được thực hiện đúng quy định; việc thu phí thực hiện theo Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Quyết định số 41/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm phí cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm trên thành phố Hà Nội.
Từ khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phịng Tài ngun và Mơi trường được tổ chức lại thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Chương Mỹ thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội. Sau hơn 3 năm đi vào hoạt động bộ máy Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ được tổ chức, sắp xếp hợp lý từ đó quy trình và thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai được rút ngắn hơn. Vì vậy đã giúp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn tại Ngân hàng, Quỹ tín dụng được giải quyết nhanh chóng, thuận lợi tạo điều kiện cho sự đầu tư phát triển kinh tế chung trên địa bàn huyện Chương Mỹ.
Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên điạ bàn huyện Chương Mỹ từ năm 2012 đến năm 2016 với tổng số là 9.038 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất được thể hiện cụ thể tại bảng 4.6.
Qua quá trình khảo sát kết quả tại bảng 4.6 cho thấy tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo nhận tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Chương Mỹ tăng dần qua từng năm cụ thể: Năm 2012 là 1592 hồ sơ đến năm 2016 là 2020 hồ sơ kết quả trên cho thấy nhu cầu của cơng dân và các tổ chức tín dụng tham gia đăng ký giao dịch đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh huyện Chương Mỹ tăng đều qua các năm.
Số liệu tại bảng 4.6 cho thấy xã Mỹ Lương là có số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất nhiều nhất với 421 hồ sơ, xã có số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp thấp nhất là xã Văn Võ với 196 hồ sơ. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp trên địa bàn cũng tăng dần qua các năm cụ thể trong năm 2012 có 1529 hồ sơ đến năm 2016 đã tăng lên 2.020 hồ sơ.
Năm 2016, dưới sự điều tiết của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bằng việc tăng doanh số cho vay và dư nợ cho vay nên đã tạo điều kiện cho người dân mạnh dạn đầu tư vay vốn tại Ngân hàng. Vì vậy việc đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ đã tăng đáng kể so với các năm trước.
Qua tìm hiểu và điều tra người dân chủ yếu vay vốn để phục vụ vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, kinh doanh, thương mại, quay vịng vốn, xây nhà, cho con cái học hành, trả nợ… một số người dân ở các xã khác như: Văn Võ, Hịa Chính, Phú Nam An, Phú Nghĩa… các hộ dân vay vốn Ngân hàng, Quỹ tín dụng để phục vụ vào mục đích mua trang thiết bị máy móc, ngun vật liệu cho làng nghề của họ, riêng số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp để đầu tư vào thị trường bất động sản trên địa bàn là rất ít và khơng có (vì giá đất tại khu vực nghiên cứu đã tương đối ổn định ít có ảnh hưởng, biến động); một vài hộ, gia đình cá nhân có vay vốn Ngân hàng phục vụ đầu tư vào mua, bán bất động sản ở địa phương khác.
Số lượng hồ sơ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua các năm của các xã phía Bắc như xã Hồng Phong, xã Mỹ Lương, thị trấn Chúc Sơn (trung tâm huyện) Thị trấn Xuân Mai, Thượng Vực có các nhu cầu vay vốn nhiều hơn đáng kể so với các xã thuần nông như các xã Văn Võ, Hịa Chính. Do đó có số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, giữa các xã có tỷ lệ chênh lệch nhau khá nhiều. Điều này cho thấy xã nào có số lượng người dân đăng ký giao dịch thế chấp nhiều để đầu tư phát triển kinh tế thì nhìn chung xã đó có hoạt động và nền phát triển kinh tế mạnh hơn so với các xã còn lại.
Bảng 4.6. Kết quả đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 - 2016
Đơn vị tính: Hồ sơ STT Tên xã, Thị trấn Tổng số Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 1 Đại Yên 277 51 54 55 58 59 2 Đông Phương Yên 265 53 57 55 52 48 3 Đông Sơn 208 32 42 45 44 45 4 Đồng Lạc 282 55 52 54 53 68 5 Đồng Phú 281 55 51 55 53 67 6 Văn Võ 196 35 37 35 43 46 7 Hoàng Diệu 210 38 43 39 43 47 8 Hoàng Văn Thụ 232 36 48 45 51 52 9 Hồng Phong 325 65 68 62 65 65 10 Thị trấn Chúc Sơn 365 65 73 73 76 78 11 Hợp Đồng 237 38 42 42 56 59 12 Hịa Chính 211 32 38 46 50 45 13 Hữu Văn 309 57 52 59 65 76 14 Lam Điền 258 47 45 48 56 62 15 Mỹ Lương 421 65 77 86 90 103 16 Nam Phương Tiến 212 42 32 46 47 45 17 Ngọc Hòa 255 40 48 52 57 58 18 Phú Nam An 248 40 52 52 52 52 19 Phú Nghĩa 258 47 45 48 56 62 20 Thị trấn Xuân Mai 420 65 77 86 90 102 21 Phụng Châu 212 42 32 46 47 45 22 Quảng Bị 255 40 48 52 57 58 23 Tân Tiến 248 40 52 52 52 52 24 Thanh Bình 325 65 68 62 65 65 25 Thụy Hương 366 65 73 74 76 78 26 Thủy Xuân Tiên 258 47 45 48 56 62 27 Thượng Vực 419 65 77 86 90 101 28 Tiên Phương 232 36 48 45 51 52 29 Tốt Động 326 65 68 62 65 66 30 Trần Phú 325 66 69 59 66 65 31 Trung Hòa 365 65 73 73 76 78 32 Trường Yên 237 38 42 42 56 59 Tổng 9038 1592 1728 1784 1914 2020 Nguồn: Tác giả điều tra tại VPĐKĐĐ
4.3.3.2. Kết quả đăng ký xóa thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Song song với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là thủ tục đăng ký xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khi hết thời hạn hoặc do các bên thỏa thuận thanh lý hợp đồng thế chấp tài sản tại Ngân hàng, khách hàng là cá nhân, hộ gia đình... cần làm thủ tục để được giải chấp - lấy tài sản mà mình đem thế chấp tại Ngân hàng. Sau khi hoàn thành việc giải chấp tài sản thì các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình được khơi phục hồn tồn theo quy định của pháp luật. Ngân hàng/tổ chức tín dụng sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ và có xác nhận về việc khách hàng đã hoàn thành các nghĩa vụ thanh tốn thì phía Ngân hàng/tổ chức tín dụng sẽ ra thông báo giải chấp tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Thơng báo này sẽ được Giám đốc hoặc phó giám đốc Ngân hàng/tổ chức tín dụng ký xác nhận và đóng dấu.
Sau khi có đầy đủ giấy theo quy định tờ thì bên thế chấp tiến hành thủ tục đăng ký xóa chấp tài sản tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ thực hiện việc xố đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kết quả đăng ký xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện cụ thể tại bảng 4.7.
Kết quả bảng 4.7 cho thấy, trên địa bàn huyện Chương Mỹ từ năm 2012 đến năm 2016 Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Chương Mỹ đã giải quyết và trả kết quả cho 4.586 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Số lượng hồ sơ xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tăng đều qua các năm. Cụ thể trong năm 2012 đã thực hiện giải quyết xóa đăng ký thế chấp cho 772 hồ sơ, đến năm 2016 số lượng hồ sơ tăng lên 1.105 hồ sơ (tăng 43,12 %). Xã Thanh Bình là xã có số lượng hồ sơ xóa đăng ký thế chấp thấp nhất với 107 hồ sơ, xã Quảng Bị và xã Đơng Sơn là xã có số lượng thực hiện giao dịch xóa đăng ký thế chấp nhiều nhất với 201 hồ sơ. Nguyên nhân có sự chênh lệch về số lượng hồ sơ đăng ký xóa đăng ký thế chấp giữa các xã là do: số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp của mỗi xã khác nhau, số chủ hộ muốn xóa thế chấp để tiếp tục đăng ký vay vốn.
Bảng 4.7. Kết quả đăng ký xóa thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 – 2016
Đơn vị tính: hồ sơ STT Tên xã, Thị trấn Tổng số Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 1 Đại Yên 121 25 25 19 23 29
2 Đông Phương Yên 166 35 37 32 32 30 3 Đông Sơn 201 27 40 45 48 41 4 Đồng Lạc 121 22 23 19 25 32 5 Đồng Phú 110 18 21 23 22 26 6 Văn Võ 119 19 17 23 28 32 7 Hoàng Diệu 118 19 23 21 28 27 8 Hoàng Văn Thụ 121 22 23 19 25 32 9 Hồng Phong 110 18 21 23 22 26 10 Thị trấn Chúc Sơn 119 19 17 23 28 32 11 Hợp Đồng 121 22 23 19 25 32 12 Hịa Chính 110 18 21 23 22 26 13 Hữu Văn 119 19 17 23 28 32 14 Lam Điền 113 20 18 19 22 34 15 Mỹ Lương 193 36 31 43 39 44 16 Nam Phương Tiến 194 26 33 45 37 53 17 Ngọc Hòa 107 21 20 23 19 24 18 Phú Nam An 112 15 19 22 25 31 19 Phú Nghĩa 155 30 25 27 36 37 20 Thị trấn Xuân Mai 191 32 35 39 45 40 21 Phụng Châu 134 23 25 22 30 34 22 Quảng Bị 201 27 40 45 48 41 23 Tân Tiến 194 26 33 45 37 53 24 Thanh Bình 107 21 20 23 19 24 25 Thụy Hương 112 15 19 22 25 31 26 Thủy Xuân Tiên 155 30 25 27 36 37 27 Thượng Vực 191 32 35 39 45 40 28 Tiên Phương 194 26 33 45 37 53 29 Tốt Động 116 30 20 23 19 24 30 Trần Phú 114 17 19 22 25 31 31 Trung Hòa 155 30 25 27 36 37 32 Trường Yên 191 32 35 39 45 40 Tổng 4585 772 818 909 981 1105 Nguồn: Tác giả điều tra tại Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Chương Mỹ
Đối chiếu quy trình, thủ tục, hồ sơ đăng ký xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với thủ tục đăng ký thế chấp, thì thủ tục đăng ký xóa thế chấp đơn giản hơn. Người vay vốn chỉ cần chứng minh đã hồn thành nghĩa vụ tài chính bằng thơng báo của Ngân hàng, Tổ chức tín dụng, kèm theo GCNQSD đất, đơn yêu cầu xóa thế chấp sau đó đến cơ quan đăng ký và yêu cầu thực hiện thủ tục đăng ký xóa thế chấp.
Sau khi hết thời gian hoặc nghĩa vụ bảo đảm đối với các Ngân hàng, Quỹ tín dụng, người dân tiến hành thực hiện xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Mục đích thứ nhất: giải phóng giới hạn quyền sử dụng đất cho thửa đất đã đăng ký để thực hiện các quyền khác như tặng cho, chuyển nhượng..; thứ hai để thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm khác (quay vịng vốn), để đảm bảo tính hợp lý cho các giao dịch dân sự và có vốn để đầu tư sản xuất sau này cũng như để tiếp cận với mức vay lãi suất ưu đãi để sản xuất nơng nghiệp thường thì các ngân hàng cho vay với mức lãi suất thấp cho các loại hình sản xuất kinh doanh phục vụ phát triển nông nghiệp với mức lãi suất cho vay từ 7,0%/năm thấp hơn hẳn mức 10,0%/năm như hiện nay thì người dân phải làm các thủ tục khác có lien quan mới có thể vay được mức lãi suất này.
4.3.4. Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ