Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
4.3.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác
và tài sản khác gắn liền với đất
4.3.5.1. Thuận lợi
- Được sự quan tâm chỉ đạo lãnh đạo sát sao của Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Chương Mỹ về việc tập trung thực hiện công tác quản lý, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn toàn huyện. Kết quả tỷ lệ cấp giấy chứng nhận và số lượng giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân tăng lên đáng kể trong vài năm gần đây. Điều này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có đủ điều kiện thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Luật Đất đai năm 2003 đã khẳng định quyền sử dụng đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất trong cơ chế thị trường, phát huy nguồn lực về đất đai. Việc cải cách
và cơng khai các thủ tục hành chính tạo điều kiện cho việc thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm thuận tiện hơn. Đặc biệt từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm đã quy định rõ ràng trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan đăng ký, thời gian giải quyết thủ tục hành chính về giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi đến làm thủ tục đăng ký. Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng có chiều hướng tăng lên.
- Tiếp đến Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì các thủ tục hành chính về đất đai được công khai rõ ràng, rễ hiểu điều này đã giúp người sử dụng đất dễ tiếp cận thực hiện các quyền của mình cũng như đã tiếp tục góp phần hồn thiện hành lang pháp lý trong lĩnh vực quản lý đất đai theo cả hai hướng vừa nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với đất đai, vừa bảo đảm lợi ích tốt hơn cho người sử dụng đất cụ thể: người dân có quyền lựa chọn hình thức cơng chứng hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất và hợp đồng được công chứng hoặc được chứng thực đều có giá trị pháp lý như nhau. Với việc quy định như trên, Luật Đất đai năm 2013 đã tạo ra một cơ chế rất thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền của mình khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Ngoài ra, trên địa bàn huyện Chương Mỹ cũng đã thực hiện đúng chủ trương và chính sách của Thành phố, Nhà Nước phối hợp với Ngân hàng Nhà nước trong đó chủ chốt là Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam thành lập hệ thống chi nhánh huyện và phát triển các phòng giao dịch phân bố trên địa bàn huyện đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn đầu tư phát triển nông nghiệp nơng thơn, trong đó có những hỗ trợ như ưu tiên về lãi suất, tăng tỷ trọng dư nợ cho vay...; các hình thức cho vay được thực hiện đa dạng, như thơng qua hệ thống quỹ tín dụng nhân dân, tín dụng chính sách tại Ngân hàng Chính sách xã hội có nhiều chương trình cho vay hộ nghèo, cho vay các đối tượng chính sách thương bệnh binh, sinh viên…
Từ những thuận lợi trên và sự đồng bộ triển khai của hệ thống chính trị, của các cơ quan cấp chính quyền UBND huyện Chương Mỹ đã thu được những kết quả tích cực: thứ nhất về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đấi đai huyện Chương Mỹ tăng đều lên theo hàng năm, thứ hai đã tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu vay vốn được tiếp cận với các nguồn vốn từ tổ chức Ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng thời bảo đảm về
mặt pháp lý theo đúng quy định, thứ ba đã tạo niềm tin cho nhân dân mà còn tại điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển ổn định.
4.3.5.2. Tồn tại và nguyên nhân
- Hiện nay, trên địa bàn huyện Chương Mỹ vẫn còn một số lượng lớn các thửa đất trên bản đồ địa chính cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do nhiều nguyên nhân mà chưa được cấp GCNQSD đất, dẫn đến nhiều hộ dân mong muốn được thực hiện quyền thế chấp sử dụng đất nhưng chưa đủ điều kiện để đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hồn thiện, chưa cập nhật đầy đủ các thông tin về thửa đất cũng như quá trình biến động. Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thơng tin địa chính cịn chưa được đầy đủ;
- Các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đã và đang được diễn ra khá sôi nổi tại huyện Chương Mỹ cũng như một số địa phương khác trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nhưng việc đăng ký các giao dịch bảo đảm này mới chỉ dừng lại ở việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, còn việc đăng ký tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở chưa được thực hiện do chưa được cơ quan Nhà nước cơng nhận. Đặc biệt ở nơng thơn nơi có giá trị đất khơng cao, tài sản với đất lại có giá trị, nếu chỉ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đăng ký tài sản gắn liền với đất điều này sẽ gây bất lợi cho Ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ phức tạp hơn. Nguyên nhân việc chưa thực hiện việc đăng ký Nhà ở và tài sản gắn liền trên đất là do khi xây dựng nhà thì cần phải xin phép xây dựng, phải đóng thuế xây dựng cơ bản tư nhân và làm thủ tục đăng ký diện tích xây mới trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên với nhiều người dân cho rằng theo quy định này thì thủ tục rườm rà, thêm chi phí nên người dân chưa muốn thực hiện;
- Thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm cơ bản là đã được cắt gọn bớt rườm rà, tuy nhiên cán bộ tiếp nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính chưa có trình độ chun mơn nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm nên khi tiếp nhận, hướng dẫn công dân chưa được đầy đủ và cặn kẽ. Điều này đã gây khơng ít cho người dân khi thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể có 6/90 ý kiến cho rằng trình tự, thủ tục đăng ký còn chưa tốt và 6/90 ý kiến cho rằng cần cải cách thủ tục hành chính tại tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ;
lượng biên chế làm việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký còn mỏng, chưa đủ đáp ứng nhu cầu;
- Do nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các giao dịch bảo đảm còn hạn chế. Người dân chưa hiểu hết về tầm quan trọng của việc đăng ký. Hơn nữa, do Bộ Luật dân sự không quy định tất cả các giao dịch bảo đảm phải đăng ký. Nhưng khi phát sinh tranh chấp hợp đồng thì quyền ưu tiên sẽ thuộc về các giao dịch đã đăng ký;
- Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng cịn q chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả năng thanh tốn... cụ thể có 16/90 ý kiến cho rằng trình tự, thủ tục đăng ký cịn chưa tốt và 15/90 ý kiến cho rằng cần cải cách thủ tục hành chính tại Ngân hàng và Phịng Giao dịch. Nên đa phần các hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường là khơng vay được vốn của các ngân hàng, quỹ tín dụng. Do Vậy, có những hộ gia đình chỉ cần một vài trăm triệu để làm vốn nhưng khơng có vay được vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đã đem tồn bộ tài sản nhà đất thông qua giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình đi cầm cố hoặc làm thủ tục bảo lãnh cho một cơng ty nào đó để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng. Số tiền các doanh nghiệp vay được từ các ngân hàng, quỹ tín dụng thường rất cao nhưng số tiền doanh nghiệp cho các hộ dân vay lại thấp hơn rất nhiều so với tài sản họ đem ra thế chấp. Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận của người dân để vay vốn kinh doanh dưới hình thức ủy quyền hoặc bảo lãnh. Khi doanh nghiệp không trả được nợ, quá hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia đình, cá nhân đã mất hết tồn bộ tài sản;
- Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hồn thiện, chưa cập nhật đầy đủ các thơng tin về thửa đất cũng như q trình biến động. Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng bộ các giao dịch bảo đảm. Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thơng tin địa chính cịn chưa đầy đủ.
Cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ còn quá chật hẹp chưa đáp ứng được yêu cầu công việc.
Bên cạnh đó, do nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các giao dịch bảo đảm còn hạn chế. Người dân chưa hiểu hết về tầm quan trọng của việc đăng ký. Hơn nữa, do Bộ Luật dân sự không quy định tất cả các giao dịch bảo đảm phải đăng ký. Nhưng khi phát sinh tranh chấp hợp đồng thì quyền ưu tiên sẽ thuộc về các giao dịch đã đăng ký.