Trong những năm gần đây, do sự phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô và nhận thức của tổ chức, cá nhân về vai trò và tầm quan trọng của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nên việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội ngày càng có chiều hướng tăng. Đến nay, toàn Thành phố có 29 cơ quan đăng ký giao dịch bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm 01 Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội, 28 chi nhánh Văn phòng ĐK Đất đai quận, huyện, thị xã. Các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được niêm yết công khai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính của quận, huyện, thị xã.
Theo số liệu tại báo cáo số 27979/BC-VPĐKĐĐ ngày 30/12/2016 của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cho thấy năm 2016, toàn Thành phố đã tiếp nhận và giải quyết được 98.412 hồ sơ đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó, hồ sơ tiếp nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội là 9.212 hồ sơ; hồ sơ tiếp nhận tại các Chi nhánh VPĐK là 89.200 hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, 2016).
Bên cạnh đó, Thành phố đã xây dựng và vận hành Chương trình quản lý thông tin ngăn chặn và thông tin về hợp đồng, giao dịch đã công chứng với 86/96 tổ chức hành nghề công chứng tham gia, đã nhập hơn một triệu thông tin vào Chương trình. Sở Tư pháp là cơ quan tham mưu giúp UBND Thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, đã chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận, thị xã rã soát, thống kê, lập danh sách các trường hợp bị mất phôi giấy chứng nhận, các trường hợp mất giấy chứng nhận xin cấp lại, các trường hợp bị thu hồi, các trường hợp bị hạn chế về quyền sử dụng đất… Việc xây dựng, vận hành Chương trình quản lý thông tin
và thông tin về hợp đồng giao dịch đã góp phần hạn chế được tình trạng một tài sản tham gia nhiều giao dịch, tài sản không được phép công chứng mà tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức tín dụng không biết vẫn công chứng, vẫn giải ngân. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại:
- Công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn hạn chế;
- Sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan của Thành phố như: Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, các Văn phòng Đăng ký đất đai còn chưa nhịp nhàng, đồng bộ nên ảnh hưởng đến chất lương, hiệu quả công việc;
- Công tác tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được thực hiện thường xuyên;
- Cán bộ chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai của còn mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều việc nên cũng ảnh hưởng đến chất lượng công việc;
- Việc thẩm định hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một số tổ chức tín dụng chưa được thực hiện nghiêm túc, đúng quy trình nên xảy ra tranh chấp và khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp. 2.4. ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT CHUNG
Kết quả tổng quan công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thấy:
- Qua các kết quả nghiên cứu công tác đăng ký giao dịch đảm bảo tại huyện Chương Mỹ đã chỉ rõ sự cần thiết về việc đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch đảm bảo nhằm mục đích nâng cao hiệu quả của việc đăng ký giao dịch đảm bảo đồng thời từ đó đề xuất những giải pháp để giải quyết các vấn đề còn hạn chế về cong tác đăng ký giao dịch đảm bảo cho người dân thực hiện được một cách thuận tiện nhất.
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tổng hợp lấy từ nhiều ý kiến của người dân và cán bộ trực tiếp làm công tác này tuy nhiên sau nhiều năm những nghiên cứu đánh giá trước kia đến nay không còn
phù hợp với thực tiễn nữa do vậy rất cần thiết một đề tài để đánh giá được thực trạng để từ đó nêu ra được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp công tác định hướng cho người dân và mặt khác để dần dần đưa vào quản lý Nhà nước khoa học hơn.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ.
- Hộ gia đình, cá nhân đăng ký giao dịch đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và các ngân hàng Nhà nước trên địa bàn huyện Chương Mỹ.
- Cán bộ tín dụng tại 01 Chi nhánh Ngân hàng và 02 Phòng giao dịch trên địa bàn huyện Chương Mỹ đã thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm thay cho người dân.
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ - Điều kiện tự nhiên; - Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Chương Mỹ. 3.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai huyện Chương Mỹ
- Tình hình quản lý đất đai;
- Hiện trạng sử dụng đất của huyện Chương Mỹ năm 2016; - Biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2012 - 2016.
3.2.3. Đánh giá công tác đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ
3.2.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Lựa chọn 2 xã và 1 thị trấn trên địa bàn huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội để đánh giá việc thực hiện các giao dịch bảo đảm, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất, bao gồm:
+ Thị trấn Chúc Sơn (đại diện cho khu vực đô thị, nơi có mật độ dân số đông, giá trị đất lớn).
+ Xã Trường Yên (đại diện cho các xã phát triển kinh tế tốt). + Xã Văn Võ (đại diện cho xã làm nông nghiệp thuần túy).
Mỗi xã, thị trấn chọn ngẫu nhiên 30 hộ gia đình, cá nhân để điều tra, nghiên cứu việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất. Tổng số phiếu điều tra của cả 3 xã và thị trấn là 90 phiếu.
Lựa chọn 01 Chi nhánh Ngân hàng và 02 Phòng Giao dịch nằm trên địa bàn huyện Chương Mỹ đều thuộc Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, cụ thể bao gồm: NHNN&PTNT Chi nhánh huyện Chương Mỹ, Phòng giao dịch Xuân Mai và Phòng giao dịch Quảng Bị để điều tra, đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là các Tổ chức tín dụng có nhiều hộ gia đình, cá nhân đến để thực hiện việc giao dịch bảo đảm và đã đăng ký giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội huyện Chương Mỹ.
3.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Số liệu điều tra tại các phòng, ban chức năng của huyện Chương Mỹ, các báo cáo tổng kết, phương tiện thông tin, các thông tin cơ bản đã được công bố như: các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất. Báo cáo về tình hình thực hiện công tác giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3.3.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Điều tra ngẫu nhiên 90 hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Chương Mỹ bằng phiếu điều tra in sẵn (mỗi xã, thị trấn điều tra 30 phiếu).
+ Nội dung điều tra gồm: Các thông tin về mục đích vay; mức tiền muốn vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; ngân hàng cho vay; diện tích đất, diện tích sàn nhà; thủ tục đăng ký; lệ phí đăng ký, thời gian giải quyết và các thông tin khác.
- Điều tra ngẫu nhiên 30 cán bộ Ngân hàng, Phòng giao dịch làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Chương Mỹ thay cho người vay vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng được hỏi làm việc tại Ngân hàng Phòng giao
dịch có nhiều nhất số người dân đến vay tiền (mỗi Tổ chức tín dụng điều tra 10 cán bộ tín dụng).
+ Nội dung điều tra gồm: Mức tiền Ngân hàng, Phòng giao dịch cho vay (theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà), căn cứ cho vay, có nên thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai không? tỷ lệ khách hàng hoàn trả khoản vay, trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, các rủi ro có gặp và các thông tin khác.
3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu
Các số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2007. Trên cơ sở đó tổng hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả ở dạng bảng biểu.
3.3.5. Phương pháp phân tích, so sánh
Trên cơ sở số liệu tổng hợp tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội tiến hành so sánh các số liệu, kết quả của từng năm để làm rõ sự phát triển của hoạt động này qua từng giai đoạn trên địa bàn huyện Chương Mỹ.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Chương Mỹ
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Chương Mỹ là một huyện lớn của thành phố Hà Nội có toạ độ địa lý từ 20023’ đến 20045’ độ vĩ Bắc và từ 105030’ đến 105045’ độ kinh Đông, có vị trí nằm về phía Tây và cách cách trung tâm Hà Nội 20 km theo Quốc lộ 6, có vị trí địa lý như sau:
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Chương Mỹ - Phía Đông giáp huyện Thanh Oai.
- Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà và huyện Mỹ Đức. - Phía Tây giáp huyện Lương Sơn tỉnh Hoà Bình.
- Phía Bắc giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai và quận Hà Đông. Huyện Chương Mỹ nằm trong Dự án quy hoạch chuỗi đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây và nằm trong vùng quy hoạch phát triển hành lang của thủ đô Hà Nội về phía Tây.
Trên địa bàn huyện có tuyến đường Quốc lộ 6, Quốc lộ 21A (nay là đường Hồ Chí Minh) chạy qua nối liền huyện với tỉnh Hoà Bình, thủ đô Hà Nội và các quận, huyện thị khác trong thành phố và các tỉnh lân cận.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Do đặc điểm cấu tạo tự nhiên Chương Mỹ có địa hình vừa mang đặc trưng của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng vùa mang đặc trưng của vùng bán sơn địa. Địa hình được phân bố thành 3 vùng rõ rệt: vùng bán sơn địa, vùng bãi ven sông Đáy và vùng đồng bằng thuộc khu vực trung tâm của huyện, cụ thể như sau:
a.Vùng bán sơn địa
Vùng này có 12 xã, thị trấn ven đường Quốc lộ 6 và đường Hồ Chí Minh, là thị trấn Xuân Mai, các xã Đông Phương Yên, Đông Sơn, Thanh Bình, Thuỷ Xuân Tiên, Tân Tiến, Nam Phương Tiến, Hoàng Văn Thụ, Hữu Văn, Mỹ Lương, Trần Phú, Đồng Lạc. Địa hình khu vực khá phức tạp, có độ dốc từ Tây sang Đông với đặc điểm chính của vùng đất là địa hình bị chia cắt bởi đồi gò và ruộng trũng. Đồi gò ở đây chủ yếu là đồi thấp với độ dốc trung bình từ 50 đến 200. Địa hình có xu hướng thấp dần từ dãy núi Lương Sơn thấp về phía sông Bùi, sông Tích.
b. Vùng bãi ven sông Đáy
Vùng bãi gồm 6 xã là Phụng Châu, Chúc Sơn, Lam Điền, Thụy Hương, Thượng Vực và Hoàng Diệu, thích hợp để trồng lúa và rau màu, các loại cây ăn quả, cây công nghiệp ngắn ngày.
c. Vùng đồng bằng thuộc khu vực trung tâm của huyện
Vùng này gồm 15 xã phân bố ở vị trí trung tâm của huyện. Về địa hình vùng đồng bằng không bằng phẳng, có độ dốc từ bắc xuống nam, từ tây sang đông xen những ô trũng. Địa hình bị chia cắt bởi các tuyến đê bao, các bờ kênh, đường giao thông, làng mạc tạo nên những khu vực trũng thấp, xen kẹp rất khó khăn cho việc tiêu thoát úng. Đây là vùng chuyên canh cây lúa chủ yếu của huyện.
4.1.1.3. Khí hậu
a. Nhiệt độ:
Chương Mỹ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa của vùng đồng bằng Bắc Bộ, là vùng khí hậu chuyển tiếp giữa vùng núi Tây Bắc với vùng đồng bằng. Nhiệt độ trung bình từ tháng 11 đến tháng 4 khoảng 200C, tháng 1 và đầu tháng 2 nhiều ngày có nhiệt độ thấp từ 8 - 120C, từ tháng 5 đến tháng 10 có nhiệt độ trung bình là 27,40C, tháng 6 - 7 nhiệt độ cao nhất là 380C, mùa hè có mưa nhiều, mùa đông mưa ít và đôi khi có sương muối.
b. Lượng mưa:
Lượng mưa trên địa bàn huyện Chương Mỹ bình quân 1500 - 1700 mm/năm. Bình quân đạt 129,0 mm/tháng. Lượng mưa tập trung cao độ vào mùa hè đạt trung bình 1300 mm, chiếm 84% tổng lượng mưa cả năm. Mùa đông lượng mưa đạt khoảng 400 mm.
Mùa mưa ở huyện Chương Mỹ thường bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 10. Mưa nhiều thường tập trung vào các tháng 6, 7 và 8. Độ ẩm trung bình trong 3 tháng là 89% - 91%, từ tháng 10 - 12 độ ẩm trung bình là 81% - 82%. Độ ẩm trung bình cả năm là 82% - 86%.
c. Chế độ gió:
Mùa đông có nhiều đợt gió mùa Đông Bắc, mùa hè có gió Đông Nam (mát và ẩm). Song trên địa bàn huyện mỗi mùa thường có 4 - 5 đợt gió Tây Nam (nóng và khô) thổi qua. Đối với vùng đồi gò khi có gió Tây Nam thường làm cho