Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.4. Đánh giá công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
4.4.2. Đánh giá công tác giao dịch thế chấp bằng QSD đất,QSH nhà ở và tà
sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu
4.4.2.1. Thực trạng giao dịch thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 được thể hiện tại bảng 4.7.
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
Đơn vị: hồ sơ STT Chỉ tiêu Tổng cộng Các xã nghiên cứu Thị trấn Văn Điển Xã Tân Triều Xã Đông Mỹ 1 Các giao dịch thế chấp QSD đất nơng nghiệp thực hiện đăng ký tại Văn phịng ĐKQSDĐ
42 16 14 12
2 Các giao dịch thế chấp QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại VPĐKĐĐ
1.960 465 1.157 338
3 Các giao dịch thế chấp QSD đất NN
thực hiện tại ngân hàng, quỹ tín dụng 42 16 14 12 4 Các giao dịch thế chấp QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại ngân hàng, quỹ tín dụng
1.960 465 1.157 338
5 Các giao dịch thế chấp QSD đất nông
nghiệp thực hiện tại hiệu cầm đồ 0 0 0 0 6 Các giao dịch thế chấp QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại hiệu cầm đồ
0 0 0 0
Nguồn: Tác giả điều tra
Kết quả ở bảng 4.7 ta thấy: Giai đoạn 2012 - 2016 có 1.960 trường hợp thực hiện giao dịch thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Trong đó, Xã Tân Triều có số lượng hồ sơ giao dịch thế chấp nhiều nhất đạt 1.157 hồ sơ, chiếm 59,03% tổng số hồ sơ giao dịch của các xã nghiên cứu. Xã Đơng Mỹ có số lượng giao dịch thế chấp thấp nhất chỉ có 338 hồ sơ, chiếm 17,24% tổng số hồ sơ giao dịch thực hiện đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai là do xã tập trung sản xuất
nông nghiệp thuần túy nuôi tôm, cá để sinh sống và làm ăn ổn định hàng ngày nên nhu cầu vay vốn ít hơn 2 địa bàn còn lại.
Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các địa bàn khá ít, xã Đơng Mỹ có 12 trường hợp thực hiện giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất nơng nghiệp. Thị trấn Văn Điển có số lượng giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp cao nhất là 16 hồ sơ, chiếm 53,3% tổng số trường hợp thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh, do là thị trấn nên tốc độ đơ thị hóa tăng nhanh nên người dân chủ yếu phát triển ngành nghề thương mại nên nhu cầu vay vốn hơn.
Cũng từ bảng 4.7 cho thấy, toàn bộ giao dịch thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều được thực hiện tại các ngân hàng, quỹ tín dụng và được đăng ký tại Văn phịng đăng ký đất đai, khơng có trường hợp nào thực hiện thế chấp tại hiệu cầm đồ.
4.4.2.2. Ý kiến người dân đánh giá công tác giao dịch thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Để đánh giá được việc thực hiện các giao dịch thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn, tôi đã điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân có tham gia thế chấp QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu. Kết quả tổng hợp ý kiến người dân được thể hiện tại bảng 4.8.
Từ bảng 4.8 ta thấy:
- 90% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai là tốt và nhanh chóng; 10% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai còn chưa tốt do phải đi lại nhiều lần, cán bộ tiếp nhận hướng dẫn chưa kỹ, chưa đầy đủ và khi đến làm thủ tục đăng ký còn phải chờ đợi lâu. Một số hộ gia đình, cá nhân cho rằng việc cung cấp thơng tin địa chính từ Văn phịng đăng ký đất đai chưa rộng rãi.
- Có 87% hộ gia đình, cá nhân cho rằng nên làm thủ tục đăng ký thế chấp tại Văn phịng, cịn lại có 13% ý kiến cho rằng không nên làm thủ tục đăng ký, họ cho rằng làm thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước sẽ mất thời gian, chỉ cần làm thủ tục tại ngân hàng là được. Tuy nhiên, ở các xã khác nhau mức độ hài lịng của người dân về thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ cũng khác nhau và mức độ hài lòng lớn nhất là các hộ tại xã Tân Triều đạt 90%.
Bảng 4.8. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu
STT Danh mục Tổng số Các xã nghiên cứu Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Thị trấn Văn
Điển Xã Tân Triều Xã Đông Mỹ Phiếu điều Tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều Tra Tỷ lệ (%) 1 Thủ tục thế chấp tại VPĐKĐĐ - Tốt 90 90,0 31 88,6 26 86,7 33 94,3 - Chưa tốt 10 10,0 4 11,4 4 13,3 2 5,7 2 Có nên thực hiện đăng ký
thế chấp tại VPĐKĐĐ hay không - Có nên 87 87,0 30 85,7 27 90 30 85,7 - Không nên 13 13,0 5 14,3 3 10 5 14,3 3 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ khơng - Có nên 100 100,0 35 100,0 30 100,0 35 100,0 - Không nên 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Thủ tục thế chấp tại Ngân hàng, quỹ tín dụng - Tốt 70 70,0 25 71,4 22 73,3 23 65,7 - Chưa tốt 30 30,0 10 28,6 8 26,7 12 34,3 5 Ngân hàng, quỹ tín dụng
cho người dân vay vốn
- Dưới 30% giá trị QSD đất 7 7,0 0 0,0 2 6,6 5 14,3
- Từ 30% - 70% giá trị
QSD đất 77,0 77,0
27 77,1 23 76,7 27 77,1
- Trên 70% giá trị QSD đất 16,0 16,0 8 22,9 5 16,7 3 8,6 6 Nguyện vọng được vay
vốn theo giá trị QSD đất
- Trên 70% 94 94,0 35 100,0 27 93,3 33 91,4 - Từ 30 – 70% 6 6,0 0 0 3 6,7 3 8,6 - Dưới 30% 0 0 0 0 0 0 0 0 Nguồn: Tác giả điều tra
- Các hộ gia đình, cá nhân đều cho rằng thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp vẫn còn phức tạp, nhiều giấy tờ. 100% ý kiến cho rằng nên cải cách thủ tục hành chính tại Văn phịng Đăng ký đất đai, giảm bớt một số khâu không cần thiết như: không nên công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân, chỉ cần phô tô và mang theo bản gốc để cán bộ một cửa kiểm tra đối chiếu là được. Đại đa số cho
rằng nên cải cách cán bộ tiếp nhận tại một cửa sao cho chuyên nghiệp hơn, đảm bảo văn minh lịch sự công sở.
- Về thủ tục thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng, có 70% hộ gia đình, cá nhân cho rằng thủ tục vay vốn tại ngân hàng là tốt, thuận tiện, rõ ràng; 30% số hộ gia đình, cá nhân cho rằng thủ tục vay vốn tại ngân hàng phức tạp, phiền hà quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính.
- Các ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay đều ở mức từ 30% đến 70% giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho vay mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là rất ít chỉ khoảng 7% số người được hỏi, còn mức cho vay trên 70% giá trị quyền sử dụng đất là khá ít. Trong khi đó, đa số các hộ gia đình, cá nhân đều có nguyện vọng muốn được ngân hàng cho vay vốn với mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất. Qua điều tra ta thấy, có 6% ý kiến muốn vay với mức từ 30% - 70% giá trị quyền sử dụng đất. Khơng có hộ nào muốn vay với mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất. Đặc biệt là các phường đang trong khu quy hoạch phát triển đơ thị thì họ mong muốn được vay nhiều vốn hơn để phục vụ sản xuất kinh doanh, mở rộng mặt bằng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng để cho thuê nhà để ở, kinh doanh nhà hàng, cửa hàng... để đáp ứng nhu cầu sinh sống và phát triển kinh doanh.
Cũng qua điều tra cho thấy: Các hộ gia đình, cá nhân ở khu đơ thị có nguyện vọng được vay vốn ít hơn các hộ gia đình, cá nhân nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị và các hộ gia đình, cá nhân ít hoặc khơng nằm trong vùng quy hoạch phát triển đơ thị. Bên cạnh đó, các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn đều mong muốn nên cải cách các thủ tục hành tại ngân hàng, quỹ tín dụng cho đơn giản hơn, giảm bớt các giấy tờ như: hóa đơn, các giấy tờ chứng minh nguồn tài chính.., thủ tục thực hiện tại ngân hàng cần nhanh gọn hơn, làm sao cho tất cả các hộ dân có tài sản thế chấp đều vay vốn được từ ngân hàng, quỹ tín dụng.
4.4.2.3. Ý kiến của cán bộ ngân hàng đánh giá công tác giao dịch thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Để làm rõ hơn việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tôi đã tiến hành điều tra một số ngân hàng đóng trên địa bàn huyện Thanh Trì như: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Thanh Trì, Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam
– Chi nhánh Thanh Trì, Ngân hàng Nơng nghiệp và PTNT Việt Nam – Chi nhánh Thanh Trì. Kết quả tổng hợp ý kiến của các cán bộ ngân hàng về mức cho vay, thủ tục thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bảng 4.9.
Bảng 4.9. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì
TT Danh mục Tổng số Các ngân hàng, quỹ tín dụng Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - CN Thanh Trì Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam - CN Thanh Trì Ngân hàng NN và PTNT Việt Nam - CN Thanh Trì Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%)
1. Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay vốn ở mức
- Dưới 30% giá trị QSDĐ 5 16,7 1 10,0 2 20,0 2 20,0 - Từ 30% - 70% giá trị
QSDĐ
19 63,3 8 80,0 6 60,0 5 50,0
- Trên 70% giá trị QSDĐ 6 20,0 1 10,0 2 20,0 3 30,0 2. Căn cứ để ngân hàng cho vay
vốn
- Giá trị nhà đất 30 100,0 10 100,0 10 100,0 10 100,0 - Khả năng thanh toán của
khách hàng 30 100,0 10 100,0 10 100,0 10 100,0 3. Thủ tục đăng ký thế chấp tại VPĐKĐĐ - Đơn giản 27 90 9 90,0 9 80,0 9 90,0 - Phức tạp 3 10 1 10,0 1 10,0 1 10,0 4. Có nên thực hiện đăng ký thế
chấp tại VPĐKĐĐ hay khơng
- Có 30 100,0 10 100,0 10 100,0 10 100,0 - Không 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ phiếu điều tra cán bộ ngân hàng
Kết quả ở bảng 4.9 ta thấy: các ngân hàng cho các hộ gia đình, cá nhân vay vốn cơ bản đều có mức cho vay tương đối giống nhau. Có 16,7% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, 63,3% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, 20% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, mức ngân hàng chủ yếu cho các hộ gia đình, cá nhân vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất. Lý do các ngân hàng, quỹ tín dụng chỉ cho các hộ gia đình, cá nhân vay như vậy là vì các ngân hàng, quỹ tín dụng cịn tính đến yếu tố bảo đảm khả năng thu hồi vốn trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm khi các hộ gia đình, cá nhân khơng có khả năng trả nợ.
Trên thực tế, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Trong khi đó theo quy định các ngân hàng, tổ chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Bên cạnh đó, theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp đã được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% đến 50% giá trị của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp.
Nhận xét chung: Việc quy định tài sản thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân là đối tượng phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai đã thực sự phát huy được hiệu quả. Các quy định đó đã có tác dụng tích cực trong việc quản lý và cơng khai hóa các thơng tin về giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa người sử dụng đất với các Ngân hàng, tổ chức tín dụng. Mặt khác, việc đăng ký thế chấp còn bảo đảm thứ tự ưu tiên trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Bảo đảm tính pháp lý cho các tài sản thế chấp, bảo lãnh, hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất khơng đăng ký khai báo. Ngồi ra, người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi của mình đối với thửa đất.