Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.4. Đánh giá công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
4.4.3. Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác
khác gắn liền với đất
4.4.3.1. Thực trạng công tác giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ta có thể hiểu cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền trên đất là việc bên cầm cố chuyển giao tài sản kèm theo giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của mình cho bên nhận cầm cố cầm giữ để thực hiện nghĩa vụ dân sự như vay tiền, hay thực hiện một thỏa thuận nào đó. Việc đăng ký giao dịch cầm cố được thực hiện khi người sử dụng đất có yêu cầu, và cũng được thực hiện tại Văn phịng đăng ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tổng hợp tình hình thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 được thể hiện tại bảng 4.10.
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
Đơn vị: vụ STT Chỉ tiêu Tổng cộng Các xã nghiên cứu Thị trấn Văn Điển Xã Tân Triều Xã Đông Mỹ 1 Các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại VPĐKĐĐ
0 0 0 0
2 Các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại ngân hàng, quỹ tín dụng
0 0 0 0
3 Các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện tại hiệu cầm đồ
1.150 480 350 180
Qua số liệu tại bảng 4.10 ta thấy: các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện chủ yếu giữa các hộ gia đình, cá nhân với các hiệu cầm đồ. Khơng có trường hợp nào thực hiện tại ngân hàng, quỹ tín dụng do các ngân hàng, quỹ tín dụng chỉ cho người dân vay và nhận thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận QSD đất, còn nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do các hộ gia đình, cá nhân quản lý, sử dụng. Ngồi ra, để vay được vốn từ các ngân hàng, quỹ tín dụng địi hỏi các hộ gia đình, cá nhân phải có giấy tờ, thủ tục chứng minh nguồn tài chính và khả năng trả nợ rất phức tạp nên nhiều hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện để vay được vốn ngân hàng. Trong khi đó, vay tại các hiệu cầm đồ thường có mức lãi suất cao hơn nhiều so với ngân hàng và quỹ tín dụng nhưng người dân vẫn vay vì trong ngắn hạn việc vay tại các hiệu cầm đồ đã đáp ứng được phần nào về vốn để giải quyết được các công việc trước mắt của họ.
Theo quy định, các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký. Vì vậy, từ năm 2012 đến nay khơng có trường hợp nào thực hiện đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Từ số liệu bảng 4.10 cho thấy: có 1.150 trường hợp thực hiện giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong giai đoạn 2012- 2016. Số lượng giao dịch cầm cố diễn ra chủ yếu ở thị trấn Văn Điển 480 trường hợp chiếm 41,74%, các hộ thực hiện giao dịch cầm cố để vay tiền chủ yếu phục vụ sản xuất kinh doanh với thời gian vay ngắn vì lãi xuất được tính theo ngày và rất cao. Sau đó là xã Tân Triều nằm trong khu vực quy hoạch phát triển đơ thị có số lượng giao dịch trong 5 năm là 350 trường hợp và cuối cùng là xã Đông Mỹ là xã thuần nông với lượng giao dịch là 180 trường hợp.
4.4.3.2. Ý kiến người dân đánh giá công tác giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu
Để đánh giá được việc thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu, tôi đã điều tra một số hộ gia đình, cá nhân có tham gia thực hiện giao dịch cầm cố. Tổng hợp từ các phiếu điều tra được thể hiện tại bảng 4.11.
Bảng 4.11. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
STT Danh mục Tổng số Các xã nghiên cứu Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Thị trấn Văn
Điển Xã Tân Triều Xã Đông Mỹ Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%)
1 Việc thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại VPĐKĐĐ - Có làm 0 0 0 0 0 0 0 0 - Không làm 100 100,0 35 100,0 30 100,0 35 100,0 2 Các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thường thực hiện tại đâu? - Ngân hàng, quỹ tín
dụng 0 0 0 0 0 0 0 0 - Hiệu cầm đồ 100 100,0 35 100,0 30 100,0 35 100,0 3 Mức cho vay và lãi
suất tại hiệu cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng - Cao hơn 100 100,0 35 100,0 30 100,0 35 100,0 - Thấp hơn 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Có nên thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại VPĐKĐĐ hay không - Có nên 80 80,0 28 80,0 22 73,3 30 85,7 - Không nên 20 20,0 7 20,0 8 26,7 5 14,3 5 Lý do đăng ký tại VPĐKĐĐ - Hạn chế rủi ro 100 100,0 35 100,0 30 100,0 35 100,0 - Hạn chế lãi suất 100 100,0 35 100,0 30 100,0 35 100,0 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ phiếu điều tra
Từ bảng 4.11 ta thấy: Có 100% ý kiến hộ gia đình, cá nhân được hỏi đều cho rằng không thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với
đất tại Văn phòng đăng ký đất đai do đây là thủ tục không bắt buộc nên các hộ dân không thực hiện đăng ký. Các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu được thực hiện tại các hiệu cầm đồ. Khơng có trường hợp nào cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại ngân hàng, quỹ tín dụng, do khi vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng người dân thường thực hiện thế chấp quyền QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận, không chuyển giao tài sản.
Tuy nhiên, trong tổng số 100 hộ gia đình, cá nhân được hỏi thì có tới 80 hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để bảo đảm về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, hạn chế rủi ro. Cịn lại, có 20 hộ ý kiến cho rằng không nên thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố vì họ cho rằng việc thực hiện đăng ký tại cơ quan Nhà nước sẽ phiền hà, mất thời gian đi lại và khơng cần thiết vì đây là giao dịch dân sự. Đa số hộ gia đình cá nhân cho rằng làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hạn chế rủi ro pháp lý, hạn chế được lãi suất.
Các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thường được thực hiện theo hình thức sau:
- Các hộ gia đình, cá nhân do cần vốn để sản xuất kinh doanh hay đầu cơ trong thời gian ngắn, khơng có đủ điều kiện để được vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng nên đã dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của mình đi cầm cố tại các hiệu cầm đồ để được vay vốn cao và với mức lãi suất cũng rất cao được tính theo ngày.
- Hình thức cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân để vay tiền tại các hiệu cầm đồ thường là ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và giao lại giấy chứng nhận cho chủ cầm đồ. Nếu trong thời hạn quy định, người cầm cố tài sản khơng trả được nợ theo như thỏa thuận thì chủ hiệu cầm đồ sẽ đem bán tài sản mà người cầm cố đã cầm cố thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà không cần hỏi ý kiến của người cầm cố.
- Các bên thực hiện các giao dịch cầm cố viết tay với nhau không thực hiện chứng thực tại cơ quan công chứng và không đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai, bên nhận cầm cố không nắm bắt được các thông tin về thửa đất cũng như giá trị pháp lý của giấy chứng nhận đang giao dịch. Do đó, đã phát sinh đơn
thư khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng, tình trạng “lừa đảo” trong các giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận ngày càng nhiều và nằm ngồi sự kiểm sốt của cơ quan nhà nước và tình trạng này đang có chiều hướng gia tăng trong giai đoạn hiện nay.
- Ngồi ra, do khơng thực hiện đăng ký, nên một thửa đất có thể thực hiện được nhiều giao dịch dân sự như: đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử