7. BỐ cục luận văn
2.3.6. Cụng tỏc giao đất, thu hồi đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử
sử dụng đất
- Giao đất: bố trớ đất tỏi định cƣ tại chỗ, tổ chức tỏi định cƣ cho cỏc dự ỏn phỏt triển kinh tế- xó hội và phục vụ nhu cầu nhà ở của nhõn dõn.
- Cụng tỏc cho thuờ đất: Khi cú tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu thuờ đất cỏc bộ phận chuyờn mụn của tỉnh phối hợp với cỏc bờn liờn quan xem xột và hoàn tất thủ tục nhanh nhất cú thể, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tƣ tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh theo dự ỏn của mỡnh.
- Chuyển mục đớch sử dụng đất: Tốc độ đụ thị hoỏ nhanh đó làm cho nhu cầu xin chuyển mục đớch sử dụng đất của ngƣời dõn tăng lờn đỏng kể, nhất là việc chuyển mục đớch đất nụng nghiệp sang làm đất ở.
- Đất sản xuất nụng nghiệp: Thực hiện Nghị định 64 NĐ/CP năm 1993 của Chớnh phủ về giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh và cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài vào mục đớch sản xuất nụng nghiệp, từ năm 1994 đến năm 1996, Đăk Lăk đó hồn thành việc giao đất nụng nghiệp cho 232.262 hộ với diện
69
tớch 82.950 ha, đạt trờn 98 % số hộ và 96% diện tớch cần giao. Đối với đất sản xuất nụng nghiệp của tổ chức, hầu hết là cỏc nụng, lõm trƣờng đó đƣợc giao sử dụng từ khi thành lập. Hiện tại, cỏc tổ chức đang sử dụng 64.878,9 ha đất sản xuất nụng nghiệp, bao gồm cõy cao su, chố và cõy ăn quả.
- Đất lõm nghiệp: Trƣớc đõy, đất lõm nghiệp phần lớn thuộc quyền quản lý sử dụng của cỏc lõm trƣờng quốc doanh. Thực hiện Nghị định 02 NĐ/CP của Chớnh phủ về giao đất lõm nghiệp, từ năm 1994 đến năm 1999, Đăk Lăk đó tiến hành rà soỏt đất của cỏc nụng lõm trƣờng, cắt chuyển một phần diện tớch để giao cho cỏc hộ gia đỡnh. Thời kỳ này, cựng với chủ trƣơng đúng cửa rừng là thực hiện chuyển đổi cỏc đơn vị lõm trƣờng quốc doanh, một số lõm trƣờng đó chuyển thành cỏc ban quản lý rừng, một số chuyển thành cỏc cụng ty Lõm nghiệp. Hiện tại, toàn tỉnh cú 47 tổ chức cú sử dụng đất lõm nghiệp, với diện tớch 231.954,33 ha, trong đú, cú 9 rừng, 9 tổ chức kinh tế và 29 tổ chức khỏc. Theo quy định của Luật Đất đai 2003, cỏc tổ chức kinh tế phải chuyển sang thuờ đất, tuy nhiờn, đến nay chƣa cú đơn vị nào thực hiện. Đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, thực hiện nghị định 02NĐ/CP và Nghị định 163NĐ/CP của Chớnh phủ, đó cú 15.843 hộ đƣợc giao đất với diện tớch 13.367,36 ha. Hiện nay, Đăk Lăk đang thực hiện rà soỏt đất của cỏc
rừng và cỏc doanh nghiệp lõm nghiệp, cắt chuyển khoảng 20 ngàn ha diện tớch sử dụng khụng hiệu quả về cho địa phƣơng để giao cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Ngoài ra, quỹ đất lõm nghiệp chƣa giao vẫn cũn khoảng hơn 60.000 ha, nhƣng hơn 70% trong số đú là diện tớch cỏc vựng nỳi cao đơn lẻ hoặc vựng sõu, khả năng giao rất khú.
- Đối với đất ở: Hàng năm, thực hiện giao đất ở cho khoảng 2.100 hộ, chiếm 30% số hộ phỏt sinh, với diện tớch khoảng 45ha, chủ yếu thụng qua hỡnh thức giao, hỡnh thức đấu giỏ chỉ thực hiện tại cỏc đụ thị, chiếm khoảng 5% diện tớch và cũng mới thực hiện từ năm 2005 đến nay. Toàn tỉnh cú 3 dự
70
ỏn đầu tƣ hạ tầng để bỏn đất nền, kết hợp giữa nhà nƣớc (UBND tỉnh) và doanh nghiệp, diện tớch đƣợc giao giai đoạn 1 khoảng 70 ha, cũn về dự ỏn nhà ở thỡ chƣa cú dự ỏn nào. Từ sau khi cú quy hoạch sử dụng đất đó hạn chế đƣợc tỡnh trạng giao cấp đất ở trỏi thẩm quyền, đặc biệt, từ sau Luật Đất đai 2003 thỡ tỡnh trạng này đó chấm dứt.
- Đối với đất chuyờn dựng: Cỏc loại đất do UBND xó trực tiếp sử dụng nhƣ đất xõy dựng tr sở UBND xó, hội quỏn, sõn vẫn động, đất nghĩa địa vẫn do xó tự sử dụng là chớnh (theo quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt). Cỏc loại đất của cỏc tổ chức khỏc sử dụng đều do UBND tỉnh giao đất hoặc cho thuờ đất hoặc cụng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật. Từ năm 2010 đến 2013, UBND tỉnh đó giao đất khụng thu tiền cho 206 tổ chức với diện tớch 1.819 ha, giao đất cú thu tiền cho 19 tổ chức với diện tớch 110 ha; cho 282 tổ chức kinh tế thuờ với diện tớch 14.433,23 ha, trong đú, đất sản xuất kinh doanh 2.026,84 ha. Tất cả cỏc dự ỏn trờn địa bàn tỉnh đang ỏp dụng hỡnh thức nhà nƣớc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuờ đất, chƣa ỏp dụng hỡnh thức tự thoả thuận giữa nhà đầu tƣ và ngƣời cú đất. Đối với đất do cỏc tổ chức kinh tế sử dụng trƣớc đõy, nay thuộc đối tƣợng phải chuyển sang thuờ đất đó làm thủ tục chuyển sang thuờ đất đƣợc 85% số tổ chức.
Việc chuyển mục đớch sử dụng chủ yếu gắn liền với giao đất, cho thuờ đất mới và chuyển nhƣợng trong trƣờng hợp từ đất vƣờn chuyển sang đất ở. Đối với diện tớch đất nụng - lõm nghiệp do cỏc tổ chức sử dụng, việc chuyển mục đớch sử dụng đất thƣờng gắn với kế hoạch sản xuất kinh doanh của đơn vị nờn hầu hết chƣa làm thủ tục chuyển mục đớch sử dụng đất theo quy định.
Đỏnh giỏ chung về cụng tỏc giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất cú thể thấy: Đăk Lăk là địa phƣơng sớm hoàn thành việc giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định theo nghị định 64 NĐ/CP của Chớnh phủ. Việc giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục
71
đớch sử dụng đất về cơ bản đó đƣợc thực hiện theo đỳng trỡnh tự, thủ tục quy định. Tỡnh trạng giao đất, cho thuờ đất trỏi thẩm quyền, sai phỏp luật, khụng đỳng đối tƣợng đó giảm mạnh. Đất đƣợc giao, đƣợc thuờ, đƣợc chuyển mục đớch phần lớn là phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc duyệt, đỏp ứng đủ quỹ đất phục vụ cho nhu cầu phỏt triển kinh tế - xó hội và bảo đảm quốc phũng - an ninh.
Bờn cạnh đú, cụng tỏc giao đất, cho thuờ đất vẫn cũn nhiều hạn chế. Đất nụng nghiệp giao cho hộ gia đỡnh vẫn cũn manh mỳn, hạn chế việc đầu tƣ thõm canh sản xuất hàng hoỏ. Đất lõm nghiệp do cỏc tổ chức sử dụng vẫn cũn lớn (chủ yếu là cỏc rừng), hiệu quả thấp, trong khi ngƣời dõn lại thiếu đất để trồng rừng. Quỹ đất chƣa giao đƣợc hiện do UBND xó quản lý vẫn cũn lớn, hiện cũn 65 ngàn ha đất nụng nghiệp (đất nụng - lõm nghiệp, thuỷ sản) và trờn 48 ngàn ha đất chƣa sử dụng chƣa đƣợc giao cho cỏc đối tƣợng sử dụng. Việc xột duyệt dự ỏn đầu tƣ cú sử dụng đất hoặc xột duyệt nhu cầu sử dụng đất chƣa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tƣ xin giao đất, cho thuờ đất chỉ nhằm mục đớch giữ đất, cú dấu hiệu đầu cơ đất đai, để đất trống trong nhiều năm khụng xõy dựng cụng trỡnh gõy lóng phớ. Việc khú khăn trong thu hỳt đầu tƣ dẫn đến nụn núng trong việc giao đất, do đú trong nhiều trƣờng hợp đó khụng chọn đƣợc nhà đầu tƣ thực sự cú khả năng triển khai dự ỏn sau khi đƣợc giao đất, cho thuờ đất. Hỡnh thức đấu giỏ đất trong giao đất chƣa đƣợc ỏp dụng nhiều, dẫn đến tiờu cực trong quản lý và thất thoỏt ngõn sỏch nhà nƣớc. Về cỏc thủ tục hành chớnh trong giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất vẫn cũn rƣờm rà, thời gian kộo dài. Khảo sỏt 100 hồ sơ giao đất ở tại đụ thị, thời gian từ khi làm đơn đến khi cú quyết định giao đất thƣờng kộo dài từ 2 đến 3 năm. Đối với tổ chức, phải làm thờm nhiều thủ tục khụng cú trong quy định của Luật, thời gian kộo dài từ 6 thỏng đến 3 năm.
72
- Thu hồi đất: Để tiến hành quy hoạch đụ thị cũng nhƣ triển khai cỏc dự ỏn trờn địa bàn tỉnh, từ năm 2007- 2013 Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng chỉ đạo phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng cỏc huyện, thị xó tham mƣu thu hồi đất với tổng diện tớch hơn 1.917,5 ha đất của 6.655 hộ dõn để thực hiện 233 dự ỏn, trong đú: Diện tớch đất nụng nghiệp: 1.899,86ha. Diện tớch đất ở: 17,7 ha. Số hộ bị ảnh hƣởng là 6.655 hộ.
2.3.7. Quản lý tài chớnh về đất đai
Tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, cỏc khoản phớ, lệ phớ đất do cơ quan thuế thu nộp vào ngõn sỏch tỉnh và đƣợc chớnh quyền tỉnh cõn đối nguồn thu- chi theo quy định của Luật Ngõn sỏch.
đang tồn tại hai cơ chế giỏ, nờn khú khăn trong việc tổ chức thực hiện của chớnh quyền địa phƣơng, nhất là trong bồi thƣờng giải phúng mặt bằng và tỏi định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất. Ngoài ra, giỏ đất Nhà nƣớc ban hành thấp hơn giỏ đất thị trƣờng khuyến khớch đầu tƣ trờn địa bàn , nhƣng nú cũng tạo ra nhƣợc điểm là cỏc doanh nghiệp thƣờng chiếm đất rộng, đầu cơ đất đai gõy lóng phớ đất hoặc sử dụng kộm hiệu quả.
Để khắc phục những bất cập trong chớnh sỏch tài chớnh đất đai, gần đõy Chớnh phủ ban hành Nghị định 69, Nghị định 120, 121 trong đú cú quy định khi thực hiện giao đất cú thu tiền sử dụng đất, đấu giỏ quyền sử dụng đất, bồi thƣờng giải phúng mặt bằng cho cỏc dự ỏn đầu tƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là phải xỏc định lại giỏ đất theo giỏ thị trƣờng, nhƣng thực tế để xỏc định giỏ đất theo sỏt giỏ thị trƣờng trong điều kiện bỡnh thƣờng là rất phức tạp, khú khăn, nờn chớnh quyền vẫn cũn ỏp dụng giỏ đất do Nhà nƣớc quy định. Đõy là một trong những tồn tại trong quản lý tài chớnh của chớnh quyền cần phải nghiờn cứu khắc phục.
73
Từ năm 2007 trở về trƣớc, nhiệm vụ này đƣợc giao cho ngành Tài chớnh chủ trỡ, hiện nay, đó giao cho ngành Tài nguyờn và Mụi trƣờng. Tại Đăk Lăk, giỏ đất lần đầu tiờn đƣợc ban hành vào năm 1995, theo Nghị định 87 NĐ/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ về quy định khung giỏ cỏc loại đất và từ đú đến nay đều đƣợc ban hành hàng năm. Đối với đất ở, giỏ đất đƣợc xỏc định trờn cơ sở giỏ thị trƣờng và khung giỏ của Chớnh phủ. Thực tế hiện nay (bảng giỏ đất năm 2013), giỏ đất ở theo bảng giỏ chỉ bằng 50% đến 70% giỏ thị trƣờng, đặc biệt cú những khu vực nhƣ đất khụng bỏm trục đƣờng chớnh tại cỏc vựng ven đụ thị, giỏ đất chỉ bằng 20% - 30% giỏ thị trƣờng. Đối với đất nụng - lõm nghiệp, giỏ đất chƣa đƣợc xỏc định theo phƣơng phỏp thu nhập mà chỉ dựa trờn khung giỏ đất của Chớnh phủ và chia tỷ lệ theo hạng đất (từ hạng 2 đến hạng 6) và theo phõn loại xó (5 loại, gồm: phƣờng, thị trấn, xó loại 1, xó loại 2 và xó loại 3), ngồi ra cũn điều chỉnh hệ số đối với cỏc khu vực là trung tõm cụng nghiệp, du lịch và cỏc vị trớ bỏm quốc lộ, tỉnh lộ. Đối với đất phi nụng nghiệp, hiện tại đƣợc tớnh bằng 70% giỏ đất ở cú cựng vị trớ. Giỏ đất phi nụng nghiệp tại Đăk Lăk thuộc loại thấp so với cả nƣớc (giỏ đất ở cao nhất tại đụ thị theo bảng giỏ là 16 triệu đồng/m2, giỏ chuyển nhƣợng trờn thị trƣờng là khoảng 30 triệu đồng/m2
), tuy nhiờn so với mức thu nhập của ngƣời dõn thỡ vẫn cũn rất cao.
Cụng tỏc định giỏ đất trong thời gian qua vẫn thể hiện nhiều bất cập, đú là: Theo quy định, giỏ đất phải đƣợc xỏc định đến thửa, tuy nhiờn hiện nay mới chỉ xỏc định theo từng khu vực nờn khụng đảm bảo tớnh cụng bằng. Phƣơng phỏp xỏc định giỏ đất đang nặng về cảm tớnh, khụng đảm bảo tớnh khoa học và tớnh khỏch quan (trong thực tế, chƣa cú cuộc điều tra nào về giỏ chuyển nhƣợng trờn thị trƣờng để làm căn cứ xỏc định giỏ đất). Giỏ đất theo cụng bố bỡnh quõn chỉ bằng 60% giỏ chuyển nhƣợng trờn thị trƣờng, điều này tạo nờn cơ chế 2 giỏ, là nguyờn nhõn chớnh làm nảy sinh tiờu cực trong quản
74
lý đất đai (cơ chế xin cho). Giỏ đất nụng - lõm nghiệp đang đƣợc tớnh theo hạng đất, trong khi hiện nay khụng cú tài liệu phỏp lý nào về hạng đất, điều này dẫn đến tuỳ tiện trong việc ỏp giỏ đền bự tại cỏc địa phƣơng.
b. Quản lý cỏc nguồn thu từ đất đai:
Chức năng này chủ yếu do ngành Tài chớnh, thuế đảm nhận. Cỏc nguồn thu từ đất bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phớ địa chớnh. Tại Đăk Lăk, nguồn thu từ đất chiếm một tỷ lệ khỏ lớn trong thu ngõn sỏch của tỉnh. Năm 2005, nguồn thu từ đất là 177 tỷ đồng, chiếm 35,05% tổng thu, năm 2010 là 334,7 tỷ đồng, chiếm 55,02% tổng thu. Từ năm 2005 đến nay, cỏc nguồn thu đó đƣợc đƣa vào ngõn sỏch (qua kho bạc nhà nƣớc), khụng cũn tỡnh trạng tự thu chi ở cơ sở. Tỷ lệ tiền thu từ đất cao thể hiện việc huy động nguồn vốn từ đất cho phỏt triển, tuy nhiờn, cũng tiềm ẩn nhiều bất ổn nếu xột về lõu dài. Nguồn thu từ đất đƣợc phõn cho ngõn sỏch cỏc cấp theo quy định của UBND tỉnh và chủ yếu đầu tƣ xõy dựng cơ sở hạ tầng.
Những bất cập trong quản lý thu chi từ đất là: Hỡnh thức giao đất thụng qua đấu giỏ đất cũn ớt (chỉ chiếm khoảng 5% về giỏ trị), bờn cạnh đú, chờnh lệch giữa giỏ quy định và giỏ thị trƣờng cũn lớn (từ 30 - 40%) nờn tiờu cực trong cơ chế xin cho về đất rất phổ biến, nhất là ở cấp phƣờng, xó; Ngồi tiền sử dụng đất, khi giao đất, cỏc địa phƣơng (cấp xó) cũn thu thờm một khoản gọi là tiền xõy dựng cơ sở hạ tầng, khoản thu này cú thể lờn đến 50 - 70% tiền sử dụng đất và đƣợc chi tiờu khỏ tuỳ tiện; Trong quỏ trỡnh làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cũng cú tỡnh trạng thu nhƣ trờn, thậm chớ cỏc khoản thu thờm cũn cao hơn nhiều lần so với thuế chuyển quyền sử dụng đất.
c. Tỡnh hỡnh thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản:
75
Cú thể núi, tại Đăk Lăk, hoạt động kinh doanh bất động sản gần nhƣ khụng đỏng kể, vỡ vậy, thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
hầu nhƣ chỉ mới xoay quanh cỏc quan hệ và giao dịch nhƣ: nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất; thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất; đăng ký cỏc giao dịch đảm bảo về quyền sử dụng đất; xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoỏ doanh nghiệp và xử lý quyền sử dụng đất khi nhà nƣớc thu hồi đất. Cỏc hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuờ quyền sử dụng mang tớnh kinh doanh đó cú nhƣng rất nhỏ lẻ, những ngƣời tham gia khụng đăng ký kinh doanh, vỡ thế nhà nƣớc chƣa quản lý đƣợc. Hoạt động cho thuờ quyền sử dụng đất hầu hết đang là quan hệ giữa nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất. Hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chủ yếu là đối với đất ở, cũn cỏc loại đất khỏc, tỷ lệ chuyển nhƣợng khụng đỏng kể.
Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản là cỏc hoạt động chủ yếu của thị trƣờng bất động sản, tại Đăk Lăk cú 3 dự ỏn khu dõn cƣ đang trong giai đoạn đầu tƣ
M’Gar. Tỉnh cũng đó thành lập Cụng ty Hạ tầng khu cụng nghiệp nhƣng hoạt động theo mụ hỡnh cụng ty cụng ớch, sử dụng ngõn sỏch nhà nƣớc để đầu tƣ hạ tầng và cho thuờ (tiền thuờ nộp vào ngõn sỏch nhà nƣớc), khụng thực hiện hạch toỏn kinh doanh. Trƣớc đõy cũng đó cú một số nhà đầu tƣ vào thăm dũ kinh doanh nhà ở và đất ở đụ thị nhƣng do tỉnh khụng thống nhất đƣợc chủ trƣơng nờn khụng thực hiện đƣợc. Hiện tại, đang cú 1 dự ỏn đầu tƣ phỏt triển hạ tầng đụ thị, thực hiện theo phƣơng thức nhà đầu tƣ bỏ vốn xõy dựng hạ