6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1.1. Khái quát về thị trƣờng bất động sản Việt Nam
a) Quá trình phát triển
Thời kỳ trƣớc đổi mới (từ 1987 trở về trƣớc):
Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc từ 1987 trở về trước:
Giai đoạn từ 1954 đến 1980: Giai đoạn này, đất nƣớc ta trong hoàn cảnh phải tiến hành đồng thời 2 nhiệm vụ lớn là xây dựng miền Bắc vững mạnh và đấu tranh thống nhất nƣớc nhà. Ruộng đất, ao hồ.. đều đƣa vào hợp tác xã do đó không có thị trƣờng của BĐS không đầu tƣ xây dựng.
Giai đoạn từ 1980 (sửa đổi Hiến pháp) đến 1987 (Luật đất đai ra đời): nhìn nhận chung trong giai đoạn trƣớc năm 1987, không có các yếu tố để hình thành thị trƣờng BĐS trong mô hình kinh tế giai đoạn này.
Không có chế độ giao và cho thuê đất cho nên thị trƣờng sơ cấp không hình thành. Việc tạo lập BĐS nói chung, BĐS nhà ở nói riêng giai đoạn này chủ yếu do Nhà nƣớc thực hiện. Thị trƣờng thứ cấp giao dịch chuyển nhƣợng BĐS hầu nhƣ không có. Trong nông nghiệp chỉ có mô hình kinh tế hợp tác xã cho nên không có chuyển nhƣợng ruộng đất, ao hồ. Trong công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ chủ yếu mô hình xí nghiệp quốc doanh và tập thể hợp tác xã thủ công nghiệp việc dịch chuyển nhà máy, xí nghiệp do quyết định của Nhà nƣớc nên không có giao dịch mua bán trên thị trƣờng.
Thị trường BĐS trước năm 1987 ở miền Nam:
Ở miền Nam, trƣớc giải phóng (1975), BĐS đƣợc cấp bằng khoán điền thổ, việc mua bán BĐS thông qua chƣởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất (tƣơng tự nhƣ cơ quan công chứng ngày nay-tại Tp. Hồ Chí Minh hiện còn đang lƣu tới 54.862 bằng khoán điền thổ với trên 180.000 văn tự mua bán nhà đất). Sau khi thống nhất đất nƣớc, nền kinh tế ở miền Nam cũng dần đƣợc chuyển đổi theo hƣớng thống nhất chính sách kinh tế xã hội trong cả nƣớc nhƣ thời kỳ trƣớc năm 1987 ở miền Bắc.
Thời kỳ đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trƣờng từ 1987 đến nay:
Giai đoạn từ 1987 đến 1993:
Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trƣơng đổi mới tƣ duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trƣờng BĐS bƣớc đầu hoạt động đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhƣợng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao.
Luật Đất đai 1987 cũng quy định “Nhà nƣớc đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng những quyền lợi hợp pháp trên đất đƣợc giao, kể cả chuyển, nhƣợng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao khi không còn sử dụng đất và đất đó đƣợc giao cho ngƣời khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định và ngƣời sử dụng đất có những quyền lợi sau đây: đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao, đƣợc quyền chuyển, nhƣợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ngƣời sử dụng đất có đƣợc một cách hợp pháp trên đất đƣợc giao; trong trƣờng hợp đất đang sử dụng đƣợc thu hồi để giao cho ngƣời khác thì đƣợc đền bù thiệt hại thực tế, đƣợc bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tƣ đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”. Nhƣ vậy, lần đầu
tiên nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất đƣợc chuyển nhƣợng tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS nhà ở- một lĩnh vực có cung cầu rất lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên mãi tới năm 1991, Pháp lệnh nhà ở mới ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trƣờng BĐS nhà ở phát triển. Pháp lệnh đƣa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhƣợng nhà ở.
Giai đoạn từ 1993 đến 2001:
Luật đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1992 và chủ trƣơng xây dựng nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nƣớc. Luật Đất đai 1993 đƣợc sửa đổi bổ sung lần 1 năm 1998, sửa đổi bổ sung lần 2 năm 2001. Qua 2 lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất đã đƣợc quy định cụ thể. Nhƣ vậy, Luật Đất đai đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến phát triển thị trƣờng BĐS nhƣ:
+ Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất (QSDĐ) đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
+ Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất.
+ Ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giai đoạn 2001 đến 2003:
Giai đoạn này chƣa có luật đất đai mới 2003, luật đất đai năm 1993 vẫn đƣợc áp dựng đã bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp,... dẫn đến ở giai đoạn này lực lƣợng đầu cơ tăng mạnh, quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành nên giá cả thị trƣờng phụ thuộc vào nhiều nhân tố nhƣng nổi bật nhật là do tình trạng đầu cơ ngày càng trở nên trầm trọng. Sau
đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoản quý 2 năm 2001. Trong giai đoạn này các nhà kinh tế nhận định giá bất động sản Việt Nam đang ở mức đắt nhất trên thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nƣớc công nghiệp phát triển.
Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng "bùng nổ" trên thị trƣờng bất động sản nhƣ: do nền kinh tế tăng trƣởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng, do sự đầu cơ trong nhà đất tăng mạnh mẽ,...
Giai đoạn 2003 đến 2007
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của luật đất đai 2003, luật này đã đƣợc cuộc sống chấp nhận và mang lại hiệu quả rõ rệt. Điều này đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lộn xộn, giảm hẳn cái cảnh "ngƣời ngƣời, nhà nhà" đổ xô đi mua đất, đã hạ cơn "sốt" về giá đất ở nhiều khu vực, giá đất đã chững lại và giảm xuống.
Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành nghị định 181/2004/ND - CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2003 trong đó có điều khoản "... không cho phép chuyển nhƣợn quyền sử dụng đất dƣới hình thức bán nền mà chƣa xây dựng nhà ở đã làm cho tâm lý của doanh nghiệp và ngƣời dân lo lắng, nhiều khách hàng đã rút lại tiền hoặc hủy hợp đồng, cầu giảm mạnh do tâm lý nghe ngóng của ngƣời dân, giá vàng tăng mạnh, giá bất động sản quá cao so với thu nhập của ngƣời dân,... đã làm cho thị trƣờng trở nên trầm lắng.
Giai Đoạn 2007 đến nay:
Đây là giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trƣờng Bất động sản. Với sự ra đời của luật kinh doanh bất động sản 01/01/2007 cùng với luật nhà ở, luật xây dựng,... Tăng cƣờng hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trƣờng Bất động sản phát triển lành mạnh. Đến năm 2009 đƣợc xem là một bức tranh lạ về thị trƣờng Bất động sản, nhiều bất ổn, nhiều diễn biến phức tạp ngoài tầm
dự báo và kiểm soát. Thị trƣờng lên nhanh, xuống chóng do sự tác động của nhiều chính sách vĩ mô. Bƣớc sang năm 2010 vẫn đang trong giai đoạn phát triển nhƣng không có nhiều biến động mạnh. Những chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trƣờng càng thêm khó khăn.
Qua thực trạng trên có thể nói rằng thị trƣờng bất động sản Việt Nam chƣa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trƣờng còn rất cao, thị trƣờng bất động sản dễ lâm vào tình trạng bong bóng và các chu kỳ nóng lạnh. Điều này sẽ gây ra những rủi ro cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.
b) Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam
Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Do bất động sản có vị trí cố định nên không thể di chuyển bất động sản đến nơi giao dịch, do vậy việc giao dịch bất động sản thƣờng đƣợc tiến hành trên các sàn giao dịch ảo, chợ bất động sản ảo.
Thị trƣờng bất động sản thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Bất động sản không nhƣ các hàng hóa tiêu dùng khác dùng một lần là hết mà thời gian sử dụng bất động sản rất lâu dài. Ngƣời sử dụng mong muốn đƣợc hƣởng các quyền và lợi ích do bất động sản mang lại. Nếu bất động sản không mang lại những quyền và lợi ích đó thì ngƣời sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có đƣợc bất động sản đó nữa. Nhƣ vậy, khi định giá bất động sản cần dựa trên những quyền và khả năng sinh lợi của bất động sản.
Thị trƣờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm
vậy, hoạt động của thị trƣờng BĐS mang tính địa phƣơng sâu sắc. Mặt khác, thị trƣờng BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nƣớc.
Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng không hoàn hảo
Thị trƣờng bất động sản là thị trƣởng không hoàn hảo vì:
Thứ nhất, không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trƣờng bất động sản do vậy không thể có nhiều ngƣời bán và ngƣời mua nhƣ thị trƣờng hàng hóa thông thƣờng.
Thứ hai, mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt đƣợc sản xuất đơn chiết và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Do vậy, các sản phẩm trong thị trƣờng bất động sản là không đồng nhất.
Thứ ba, việc gia nhập và rút lui khỏi thị trƣờng gặp phải một rào cản rất lớn. Để gia nhập đƣợc thị trƣờng bất động sản phải có một nguồn vốn lớn và ổn định. Theo quy định 153/2007/NĐ - CP về hƣớng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản để đƣợc kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ VNĐ, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trƣờng bất động sản, có kinh nghiệm, năng lực và kiến thức trên nhiều lĩnh vực. Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút lui khỏi thị trƣờng không thể rút ngay lập tức mà cần phải có kế hoạch và thời gian dài.
Thứ tƣ, đây là thị trƣờng mà thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trƣờng bất động sản không đầy đủ và phổ biến nhƣ các loại hàng hóa thông thƣờng khác. Các yếu tố nhƣ kết cấu công trình, chất lƣợng công trình, vẻ đẹp kiến trúc,... đƣợc đo lƣờng một cách tƣơng đối khó và mang tính chủ quan.
Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó,
các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
Thị trƣờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trƣờng này tác động tới nhiều loại thị trƣờng trong nền kinh tế.
Bất động sản có giá trị lớn nên cần một lƣợng vốn lớn, lƣợng vốn này cần phải đƣợc huy động trên thị trƣờng vốn. Nếu không có thị trƣờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì cũng không có đƣợc một thị trƣờng bất động sản ổn định và lành mạnh.
c) Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trƣờng tín dụng thông thƣờng thì tín dụng bất động sản có những đặc trƣng riêng do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản nhƣ sau:
Thị trƣờng tín dụng bất động sản thƣờng là thị trƣờng tín dụng dài hạn: do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Mặc khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thƣờng là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong gian ngắn là ít khả thi.
Ngƣời đi vay thƣờng huy động theo tiến độ của dự án: vốn đầu tƣ cho dự án bất động sản cần lƣợng vốn lớn nhƣng vốn đầu tƣ sẽ dàn trải theo từng giai đoạn, việc huy động vốn theo từng giai đoạn của dự án sẽ làm giảm áp lực về lãi suất cho doanh nghiệp.
Thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc rất nhiều vào các dòng vốn tín dụng thƣơng mại, vốn đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc ngoài. Bất cứ sự điều chỉnh nào trong chính sách tiền tệ và tài khóa đều có tác động mạnh
quan hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính, nó không chỉ là đầu ra quan trọng của thị trƣờng vốn mà còn là cơ sở tốt để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua hoạt động thế chấp và giải chấp.
Là thị trƣờng có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trƣờng bất động sản là một thị trƣờng tìm ẩn nhiều rủi ro nhƣ đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu,... Một khi thị trƣờng bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần nhƣ không xảy ra làm cho các nhà đầu tƣ gặp nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của khoản tín dụng của ngƣời đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, nợ xấu sẽ tăng lên một cách nhanh chóng và nguy cơ đổ vỡ của tín dụng là rất cao,