6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1.2. Đặc điểm ngành bất động sản
a) Tiêu chí xếp các công ty vào ngành bất động sản
Theo quy định của hai sở giao dịch chứng khoán ở Việt Nam thì việc phân ngành cho các công ty niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán là dựa trên hoạt động kinh doanh chính của công ty đó. Doanh thu là tiêu chí đƣợc sử dụng để xem xét quyết định ngành của công ty niêm yết. Theo đó, thì hoạt động kinh doanh nào mang lại doanh thu lớn nhất trong tổng doanh thu của một công ty niêm yết sẽ đƣợc xem là hoạt động kinh doanh chính của công y đó. Nhƣ vậy, các công ty mà đề tài nghiên cứu đa số đều hoạt hoạt động đa ngành nhƣng hoạt động kinh doanh chính vẫn là hoạt động kinh doanh bất động sản.
b) Đặc điểm của ngành bất động sản
Do nhu cầu về vốn lớn mà nguồn cung cấp vốn dài hạn trên thị trƣờng tín dụng rất hạn chế vì vậy công ty phải vay nợ ngắn hạn và khai thác các
khoản khách hàng ứng trƣớc để đầu tƣ cho dự án dài hạn nên tỷ trọng nợ ngắn hạn thƣờng xuyên chiếm tỷ trọng cao.
Tiền khách hàng ứng trƣớc là nguồn huy động vốn đặc biệt của ngành bất động sản, so với các công ty thuộc ngành kinh tế khác thì đây là một lợi thế.
Cấu trúc tài chính của các công ty thuộc ngành bất động sản thay đổi theo từng giai đoạn đầu tƣ và chịu sự ràng buộc của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.
Lĩnh vực bất động sản có đặc thù là nợ lớn do đầu tƣ vào ngành này đòi hỏi vốn mạnh và doanh nghiệp thì không thể chỉ dựa vào vốn tự có. Trong khi đó, vòng quay vốn của ngành bất động sản lại chậm hơn so với các ngành khác.
c) Tình hình chung của ngành bất động sản giai đoạn 2010 - 2013
Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, bắt đầu từ năm 2011, khi Ngân hàng Nhà nƣớc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát, khiến dòng tín dụng cho bất động sản bị siết lại. Khi thị trƣờng không tiếp cận đƣợc vốn, thanh khoản ngay lập tức bị đóng băng, hàng tồn kho chất đống. Theo ƣớc tính, số lƣợng căn hộ tồn kho cuối năm 2012, đầu năm 2013 khoảng 70.000 căn hộ và số hàng tồn kho này phải mất 7 năm để tiêu thụ hết (chƣa kể tồn kho ở các phân khúc khác nhƣ nhà thấp tầng, liền kề, đất nền…). Việc hàng tồn kho lớn đã gây tác động tiêu cực đến dòng tiền và tài chính của các doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh bất động sản. Trong giai đoạn 2011 - 2012, khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm mạnh và xuống mức đáng lo ngại. Cụ thể, khả năng thanh toán nhanh năm 2010 đang ở mức 1,05 lần đã xuống còn 0,65 lần năm 2011 và tiếp tục giảm xuống 0,61 lần năm 2012. Trong khi đó, khả
năm 2011 và dù có nhích nhẹ trở lại ở mức 1,57 năm 2012, nhƣng việc thị trƣờng bất động sản đóng băng, tồn kho lớn, không thể chuyển hoá thành tiền mặt khiến nhiều công ty không thể trả đƣợc nợ đến hạn. Do đó, nợ xấu liên quan đến bất động sản cũng tăng cao, chiếm 80% tổng nợ xấu của ngành ngân hàng.
Không chỉ khả năng thanh toán giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm mạnh, từ mức trên 12 lần năm 2010, xuống còn gần 2,6 lần trong năm 2012, thậm chí trong năm 2011 chỉ còn 2,4 lần, mức thấp nhất kể từ năm 2006. Điều này cho thấy, hiệu quả sử dụng vốn vay của các công ty trong ngành giảm xuống. Nguyên nhân chính là chính sách thắt chặt tiền tệ, khiến lãi suất ở mức rất cao, có lúc lên đến trên 20%/năm.
Thiếu vốn, đầu ra không có khiến hàng trăm dự án phải dừng triển khai hàng năm trời. Hệ quả đã khiến cho không chỉ ngành bất động sản, mà cả nền kinh tế khó khăn, trong đó chịu tác động lớn nhất là ngành ngân hàng và vật liệu xây dựng. Chỉ tính riêng trong năm 2013, đã có hơn 10.000 doanh nghiệp ngành xây dựng giải thể, hoặc tạm dừng hoạt động, theo thống kê của Bộ Xây dựng.
Trƣớc sự khó khăn kéo dài của thị trƣờng bất động sản, ảnh hƣởng chung đến cả nền kinh tế, đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02, trong đó có nhiều giải pháp hỗ trợ bất động sản. Sau Nghị quyết 02 của Chính phủ, các bộ, ngành đã ban hành các văn bản hƣớng dẫn nhƣ nới tín dụng và đƣa ra nhiều giải pháp giảm lƣợng hàng tồn kho bất động sản.
Với những nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành, thị trƣờng bất động sản bắt đầu có những bƣớc trở mình vào cuối năm 2013. Bắt đầu từ khoảng thời gian này, thanh khoản thị trƣờng tăng lên, các đợt mở bán cũng rầm rộ đƣợc triển khai, hàng tồn kho giảm xuống rõ rệt. Theo Bộ trƣởng Bộ Xây
dựng Trịnh Đình Dũng, tồn kho bất động sản cuối năm 2013 giảm gần 1/3 so với đầu năm, chủ yếu do các doanh nghiệp cơ cấu lại dòng sản phẩm, tập trung lớn cho dòng sản phẩm có giá dƣới 15 triệu đồng/m2, diện tích dƣới 70 m2. Thanh khoản dần cải thiện cũng giúp bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản bớt ảm đạm hơn. Nhiều doanh nghiệp đã thoát lỗ, thậm chí một số doanh nghiệp vƣợt chỉ tiêu lợi nhuận năm.