doanh bất động sản.
2.5.1. Quan điểm hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật.
Hoàn thiện pháp luật về KDBĐS nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của TTBĐS, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, nâng cao năng lực và khả năng cạnh tranh cho các doanh nghiệp đầu tƣ, KDBĐS.
Hoàn thiện pháp luật về KDBĐS nhằm thực hiện chiến lƣợc phát triển về nhà ở, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân.
Định hƣớng quan trọng nhất vẫn là tập trung kiên định các giải pháp tái cấu trúc TTBĐS gắn với thực hiện Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách đang gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, góp phần ổn định an sinh xã hội.
2.5.2. Giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản động sản
2.5.2.1. Giải pháp chung hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật. Rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế, hoàn thiện
hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý TTBĐS. Thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu BĐS, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách khoa học, đơn giản về thủ tục. Chính phủ tiếp tục thực thi các chính sách hỗ trợ linh hoạt, bám sát và phù hợp nhu cầu thực tiễn của TTBĐS và cần tạo môi trƣờng minh bạch để các chủ thể tự điều chỉnh theo quy luật thị trƣờng, thay vì các gói kích cầu mang tính chất ngắn hạn không thể tạo tiền đề cho thị trƣờng phát triển ổn định lâu dài. Hoàn thiện cơ chế chuyển nhƣợng từng phần và toàn bộ dự án BĐS; đổi mới cơ chế thế chấp - giải chấp BĐS; thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu BĐS, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Cụ thể là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý và phát triển đô thị, nhà ở, TTBĐS; chỉ đạo các các địa phƣơng triển khai có hiệu quả Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS và các giải pháp điều hành của Chính phủ đã đề ra trong Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014; Phối hợp với các Bộ ngành, địa phƣơng có các công cụ, giải pháp linh hoạt, kịp thời để kiểm soát, điều tiết thị trƣờng, bảo đảm cho thị trƣờng phát triển ổn định, tránh tình trạng phát triển quá nóng hay quá lạnh...
Kinh nghiệm thực tiễn của các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng phát triển đã chỉ ra rằng QLNN đối với TTBĐS là yêu cầu khách quan của quá trình phát triển thị trƣờng và là yếu tố cấu thành của cơ chế thị trƣờng. Mỗi quốc gia cụ thể trong từng giai đoạn, quản lý của Nhà nƣớc đối với TTBĐS có phƣơng pháp, cách thức khác nhau tuỳ thuộc vào trình độ phát triển của thị trƣờng. Song quá trình hình thành TTBĐS và do đó quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng này, diễn ra có tính quy luật chung là, trong giai đoạn đầu hình thành, Nhà nƣớc có vai trò cho sự ra đời của thị trƣờng: tạo điều kiện, môi trƣờng đặc biệt là môi trƣờng pháp lý, xác định chiến lƣợc và định hƣớng phát triển TTBĐS trong điều kiện nƣớc ta và những công
cụ, chính sách điều tiết thị trƣờng. Giai đoạn phát triển, khi thị trƣờng đã hoạt động ổn định và hiệu quả, Nhà nƣớc giảm dần sự can thiệp trực tiếp vào thị trƣờng để thị trƣờng tự nó điều chỉnh, phân phối trực tiếp các nguồn lực. Lúc này Nhà nƣớc thực hiện chức năng quản lý vĩ mô đối với TTBĐS: ổn định kinh tế vĩ mô, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp cạnh tranh bình đẳng v.v...
Nhƣ vậy, QLNN đối với TTBĐS là quá trình từ chƣa hoàn thiện đến hoàn thiện. Việc hoàn thiện chính sách quản lý là cần thiết do đòi hỏi của quá trình hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Do yêu cầu phát triển đồng bộ các loại thị trƣờng. Chúng ta cần sử dụng tài nguyên đất đai tiết kiệm, hiệu quả. Hoàn thiện chính sách quản lý đối với TTBĐS là do đòi hỏi thƣờng xuyên duy trì các biện pháp khắc phục mặt hạn chế và tác động tiêu cực của thị trƣờng. Thực tiễn quá trình vận hành của TTBĐS trong thời gian vừa qua, các công cụ chính sách của Nhà nƣớc đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập và tỏ ra kém hiệu quả, hiệu lực. Quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới đòi hỏi phải hoàn thiện chính sách quản lý đối với TTBĐS.
Thứ hai, đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm TTBĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, BĐS một cách tự phát. Cần điều chỉnh quy hoạch ngành trong dài hạn, điều chỉnh lại quá trình cấp phép cho địa phƣơng, tránh hiện tƣợng cấp phép dự án tràn lan không phù hợp với nhu cầu thị trƣờng và điều kiện kinh tế của vùng, miền.
Thứ ba, tăng cƣờng vai trò quản lý của Nhà nƣớc trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết TTBĐS phát triển bền vững. Coi trọng công tác này và đảm bảo công tác quy hoạch đi trƣớc một bƣớc nhằm phát triển TTBĐS đúng mục đích, có hiệu quả. Bởi
vì quỹ đất là có hạn, trong khi nhu cầu cho phát triển kinh tế và đời sống dân sinh ngày càng gia tăng. Do đó, vai trò quản lý nhà nƣớc trong quy hoạch sử dụng đất đai là hết sức cần thiết. Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trƣờng và tăng nguồn thu cho ngân sách. Sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất một cách hợp lý. Xây dựng chính sách tài chính đất đai phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trƣờng, khuyến khích đầu tƣ các ngành nghề sử dụng ít đất nhƣng tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động. Các dự án đã đƣợc cấp phép cần đƣợc giám sát thƣờng xuyên bởi các ban ngành, các cấp, tránh việc sử dụng đất sai mục đích, cho thuê, cho mƣợn, chuyển nhƣợng trái phép. Thực hiện việc thu hồi, tạm dừng các dự án chậm triển khai hoặc chủ đầu tƣ không đủ năng lực triển khai dự án.
Thứ tƣ, tái cơ cấu TTBĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hoá BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng, khắc phục lệch pha cung và cầu hàng hoá trên TTBĐS, chủ động bình ổn thị trƣờng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nƣớc chủ động điều tiết cung hàng hóa BĐS thông qua quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là nguồn cung đất đai cho TTBĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ năm, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho TTBĐS, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia TTBĐS. Hoàn thiện chính sách tín dụng cho TTBĐS: Xây dựng cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thƣơng mại có thể huy động đƣợc các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho TTBĐS, đồng thời hỗ trợ cho các đối tƣợng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở. Cần tiếp tục ổn định các chính sách kinh tế vĩ
mô giúp củng cố niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trƣờng, trong đó, chính sách lãi suất đóng vai trò quan trọng giúp tạo động lực khơi thông dòng tiền đối với thị trƣờng BĐS.
Thứ sáu, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trƣờng, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng nhƣ tăng nguồn thu cho Nhà nƣớc.
Thứ bảy, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia TTBĐS để bảo đảm TTBĐS hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Khuyến khích các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS cao cấp nhƣ khách sạn hạng cao cấp, các khu nghỉ dƣỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp cần vốn đầu tƣ lớn cũng nhƣ các khu đô thị lớn mang tính đặc thù. Hạn chế giao các dự án nhỏ lẻ mà khả năng đầu tƣ trong nƣớc có thể thực hiện; Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đƣa vốn đầu tƣ từ nƣớc ngoài vào Việt Nam và tiến độ thực hiện dự án.
Thứ tám, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về TTBĐS thống nhất, tin cậy từ Trung ƣơng đến địa phƣơng làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý TTBĐS; thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm TTBĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch.Điều này một mặt giúp cơ quan chức năng kịp thời ngăn ngừa tình trạng “bong bóng” hay phát triển “quá nóng”, mặt khác góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia thị trƣờng.
Thứ chín, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác QLNN đối với TTBĐS. Tăng cƣờng vai trò chỉ đạo của Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở và TTBĐS. Cải cách thủ tục hành chính về đầu tƣ, lập quy hoạch, phê duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tƣ KDBĐS theo hƣớng giảm bớt các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.
Thứ mƣời, kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tƣ vào TTBĐS để chống đầu cơ, nhƣng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng TTBĐS, với các biện pháp: Cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín
dụng. Hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch BĐS, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia. Cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho ngƣời lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình quỹ đầu tƣ tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho TTBĐS. Có quy định để đảm bảo vốn đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực BĐS đƣợc đầu tƣ theo số vốn đăng ký, nhƣ quy định tỷ lệ hoàn thành công trình cao hơn mới đƣợc huy động vốn.
2.5.2.2 . Giải pháp cho Thành phố Hà Nội
Bên cạnh các giải pháp chung về thể chế cho TTBĐS và KDBĐS của cả nƣớc, thành phố Hà Nội cần xây dựng các giải pháp đặc thù riêng để phát triển TTBĐS và KDBĐS đƣợc hiệu quả cao nhƣ:
- Sắp xếp, bố trí bộ máy, nhân lực đảm bảo về chất lƣợng phù hợp với tình hình của thành phố Hà Nội và xu hƣớng hội nhập quốc tế.
- Tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và có phƣơng án tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hƣởng lớn đến quá trình phát triển KT-XH. Cũng nhƣ xử lý nghiêm các dự án vi phạm, kiên quyết thu hồi các dự án đã giao nhƣng chƣa triển khai hoặc triển khai chậm. Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai; khai thác sử dụng có hiệu quả các loại đất đai và BĐS, đặc biệt là BĐS để phát triển KT-XH, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hội nhập kinh tế quốc tế của thành phố.
- Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đầu tƣ, lập quy hoạch, phê duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tƣ KDBĐS theo hƣớng giảm bớt các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Công khai các thủ tục liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, mua bán BĐS, sao lục hồ sơ BĐS, giao đất, thuê đất. Thực hiện chế độ một cửa trong các
thủ tục hành chính liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, thế chấp, giải chấp BĐS. Xây dựng cơ chế đặc thù cho thành phố Hà Nội về KDBĐS.
- Tập trung xây dựng cơ chế quản lý trƣớc và sau khi thực hiện dự án; qui định về đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê trên địa bàn thành phố, qui chế quản lý đầu tƣ và xây dựng khu đô thị mới, qui chế quản lý sử dụng nhà ở chung đa sở hữu. Chủ đầu tƣ phải đƣợc giao nhiệm vụ thực hiện đầu tƣ đồng bộ các công trình nhà ở, hạ tầng xã hội và công trình dịch vụ công cộng hoàn chỉnh cả dự án. Mô hình quản lý, vận hành tầng 1, tầng hầm và dịch vụ của nhà chung cƣ cao tầng cũng nhƣ cả khu đô thị mới phải đƣợc xác định rõ và có quy chế vận hành ngay khi xem xét, cho phép đầu tƣ.
- Minh bạch hóa thủ tục đầu tƣ, lựa chọn nhà thầu đủ năng lực, kinh nghiệm và khả năng tài chính tham gia đầu tƣ các dự án phát triển BĐS. Thực hiện đấu thầu dự án công khai chọn chủ đầu tƣ thực hiện các dự án phát triển đô thị, các dự án phát triển nhà ở, các dự án trọng điểm phát triển KT-XH trên địa bàn thành phố. Tạo sự cạnh tranh lành mạnh đúng pháp luật khuyến khích các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp không phải chuyên ngành xây dựng tham gia bỏ vốn đầu tƣ kinh doanh phát triển nhà ở.
- Tăng cƣờng năng lực quản lý, giám sát bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tƣ và ngƣời dân khi tham gia vào TTBĐS. Ban hành quy chế phối hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất giữa Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc, Tài nguyên môi trƣờng… Hoàn thiện từng khâu trong cơ chế tổ chức hoạt động, kiểm soát và quản lý TTBĐS. Các cấp quản lý của thành phố chủ động đƣa ra các biện pháp định hƣớng, điều tiết và kiểm soát để ổn định TTBĐS khắc phục tình trạng tự phát, vô chính phủ, đầu cơ trái phép, ồ ạt vào BĐS.
- Tăng cƣờng chính sách hỗ trợ để đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ. Khuyến khích nhà đầu tƣ KD, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ở; Khuyến khích thu hút mọi nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ, phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Xây dựng cơ chế chính sách bồi thƣờng thiệt hại và hỗ trợ, tái định cƣ, khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố hợp lý hơn do hiện nay giá tƣơng đối thấp; trong khi nền đất tái định cƣ giá khá cao. Đƣa ra biện pháp điều tiết giá đất chênh lệch phù hợp tránh bức xúc và bất lợi cho Nhà nƣớc và ngƣời dân.
- Hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị nhất là giao thông, trƣờng