1.1.3.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Kinh doanh là tổng thể các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, tổ chức quản lý, pháp lý dựa trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu đƣợc lợi nhuận cao.
Luật KDBĐS năm 2006 không đƣa ra khái niệm về hoạt động KDBĐS mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động KDBĐS. Theo đó, khoản 1 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2006 trong phần giải thích từ ngữ đã xác định: “Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và KD dịch vụ BĐS” [27, tr 1]. Nhƣ vậy có 2 khái niệm cần làm rõ khi nghiên cứu về hoạt động KDBĐS, đó là khái niệm “Kinh doanh bất động sản” và khái niệm “Kinh doanh dịch vụ bất động sản”.
Khái niệm “Kinh doanh bất động sản” theo khoản 2 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2006 đƣợc hiểu “là việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” [27, tr 1].
Khái niệm “Kinh doanh dịch vụ bất động sản” theo khoản 3 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2006 đƣợc hiểu “là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và TTBĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. Từ thực tế hiện nay, ta có thể thấy hoạt động KDBĐS bao gồm: KDBĐS và KD dịch vụ BĐS [27, tr 1].
Nhƣ vậy, KDBĐS là việc đầu tƣ vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhƣợng để bán, chuyển nhƣợng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tƣ vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi.
Trong đó môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
Quản lý BĐS là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc ngƣời có quyền sử dụng đất.
Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trƣớc cho bên cho thuê mua một khoản tiền và đƣợc sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại đƣợc tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
Tƣ vấn BĐS là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến KDBĐS theo yêu cầu của các bên.
1.1.3.2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản
Hoạt động có vốn đầu tƣ lớn và lâu dài: BĐS có thời gian sử dụng lâu dài, mỗi công trình BĐS sẽ có tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế sẽ chấm dứt khi trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái vận hành đều bình thƣờng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ BĐS đó. Trong lĩnh vực KDBĐS đòi hỏi vốn đầu tƣ lớn, trong thời gian đầu tƣ dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao. Nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay BĐS. Các chủ thể KD thƣờng vay đƣợc vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn bởi lẽ, BĐS là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu BĐS có thể thế chấp để vay vốn.
Hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách: Nhà nƣớc quản lý toàn bộ BĐS từ đất đai đến những công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các bộ luật nhƣ luật đất đai, luật xây dựng, luật KD… Đồng thời quan hệ cung cấp BĐS khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, bởi thế nên nhà nƣớc cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách. KDBĐS phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nƣớc. KDBĐS là ngành nghề KD có điều kiện về tƣ cách pháp lý, điều kiện về chứng chỉ hành nghề, điều kiện về vốn.
Hoạt động đa ngành và là hoạt động KD đặc thù: Một trong những đặc điểm của TTBĐS là thị trƣờng không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tƣợng trong thị trƣờng và cung phản ứng chậm hơn cầu. Cầu phức tạp, chịu nhiều ảnh hƣởng của các yếu tố tâm linh, tập quán, thói quen,… Đối tƣợng KD là một loại hàng hóa đặc biệt. Là loại hình KD mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhƣng rủi ro cũng rất nhiều.