bàn thành phố Hà Nội
Thời gian qua, thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp lý để cụ thể hoá các văn bản luật, pháp lệnh, nghị định, quyết định của cấp trên để điều tiết thị trƣờng BĐS. Nhờ có hệ thống văn bản pháp lý này, TTBĐS ở TP Hà Nội đã dần đi vào trật tự, ổn định; quy mô, chủng loại hàng hoá ngày càng tăng lên, các giao dịch BĐS đi vào nề nếp, chính quy hơn.
doanh nghiệp và tổ chức, cá nhân KDBĐS là sự ra đời của Luật KDBĐS 2006 đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006. Dù còn một số vấn đề còn vƣớng mắc, phải chỉnh sửa nhƣng sự ra đời của Luật KDBĐS đã tạo ra khung pháp lý chuẩn mực cho các tổ chức cá nhân KDBĐS. Ngày 15/10/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật KDBĐS. Luật KDBĐS 2006 ra đời đã góp phần thể chế hóa đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nƣớc theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm của Đảng về phát triển TTBĐS ở nƣớc ta theo hƣớng: chủ động phát triển vững chắc TTBĐS, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nƣớc tham gia đầu tƣ xây dựng và KDBĐS. Tuy nhiên, sau một thời gian phát huy hiệu quả tích cực trong cuộc sống, có nhiều quy định của Luật KDBĐS đã không còn phù hợp với thực tế, hoặc thực tế phát sinh nhƣng chƣa đƣợc điều chỉnh trong Luật. Do đó Luật KDBĐS số: 66/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã ra đời. Nghị định số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015, Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS. Luật này có nhiều điểm mới so với luật 2006 nhƣ: Đƣợc KD nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai; Mở rộng phạm vi hoạt động KDBĐS của tổ chức, cá nhân trong nƣớc; Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng; Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác; KDBĐS hình thành trong tƣơng lai: điều kiện của BĐS hình thành trong tƣơng lại đƣợc đƣa vào KD nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trƣờng hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở
hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng theo tiến độ dự án.Trƣờng hợp là nhà chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tƣơng lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, chủ đầu tƣ phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua; Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh; Luật KDBĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ BĐS nhƣ định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Điều 60 quy định về phạm vi KD dịch vụ BĐS của tổ chức, cá nhân trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, theo đó tổ chức, cá nhân trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài có quyền KD các dịch vụ sau: Môi giới BĐS; sàn giao dịch BĐS; tƣ vấn BĐS và quản lý BĐS theo quy định của Luật này; KD dịch vụ môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tƣ vấn BĐS và dịch vụ quản lý BĐS phải thành lập doanh nghiệp; Xử lý thu hồi dự án BĐS.
- Về ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về KDBĐS
Một số văn bản có liên quan đến quản lý, điều tiết TTBĐS nhƣ:
Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ trên địa bàn Thành phố;
Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 và thay thế quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/1/2010, số 48/2011/QĐ- UBND ngày 26/12/2011 và số 07/2013/QĐ-UBND ngày 05/2/2013 của UBND
thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cƣ nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội tạo cơ sở pháp lý cho phát triển đa dạng các loại hình giao dịch trên TTBĐS.
Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố đƣợc Luật Đất đai 2013 và Nghị định giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thƣớc, diện tích đất ở tối thiểu đƣợc phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đây là quy định quan trọng để thúc đẩy thị trƣờng QSDĐ phát triển hợp pháp.
Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về việc Ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố đƣợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn ao, liền kề và đất vƣờn, ao xen kẹt trong khu dân cƣ sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 29 tháng 12 năm 2014, UBND Thành phố Hà Nội có văn bản số 96/2014/QĐ-UBND về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
Ngày 30 tháng 05 năm 2017, UBND Thành phố Hà Nội có văn bản số 19/2017/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung quy định kèm theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/2015 đến 31/12/2019.
Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
UBND TP.Hà Nội cũng ban hành một loạt các quyết định nhƣ: Ngày 31/3/2017, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 11/2017/QĐ-UBND về quy định một số nội dung về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Các Quyết định, quy định về xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS.
Thủ tƣớng đã có Quyết định 1081-QĐ-TTg ngày 06/7/2011 về Quy hoạch phát triển KT-XH Hà Nội đến 2020 và tầm nhìn 2030 xác định mục tiêu phát triển kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại, bền vững về mọi mặt. TTBĐS đƣợc định hƣớng phát triển hƣớng tới không gian sống văn minh, hiện đại, bảo tồn và phát huy giá trị tinh hoa văn hóa truyền thống của Hà Nội; đảm bảo xây dựng và phát triển Hà Nội giàu đẹp, tiêu biểu cho cả nƣớc, thực hiện chức năng là trung tâm chính trị, văn hóa, khoa học, công nghệ, giao thƣơng và kinh tế lớn của cả nƣớc. Theo đó các cơ sở hạ tầng đã dần dần đƣợc triển khai. Trong đó Chƣơng trình phát triển các khu đô thị mới, Chƣơng trình phát triển các đô thị vệ tinh, Chƣơng trình phát triển nhà ở, nhà tái định cƣ phục vụ giải phóng mặt bằng. Theo đó Hà Nội đã thực hiện nhiều chƣơng trình, dự án liên quan đến Phát triển TTBĐS.
Về xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS.
Các loại BĐS đƣợc lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm: căn hộ chung cƣ, nhà ở riêng lẻ, đất nền và văn phòng cho thuê. Các chỉ số đƣợc công bố bao gồm: chỉ số giá và chỉ số lƣợng giao dịch BĐS chung của địa phƣơng và từng loại BĐS ở từng khu vực của địa phƣơng. UBND thành phố Hà Nội đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị có liên quan xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch BĐS, số lƣợng giao dịch BĐS, xây dựng và công bố các chỉ số theo quy định. Việc công bố lần đầu các chỉ số thực hiện từ quý III/2011. Trƣờng hợp đối với một số loại BĐS lựa chọn thời điểm gốc sau quý I/2011 thì việc công bố lần đầu các chỉ số thực hiện từ quý tiếp theo thời điểm gốc. Chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung cƣ là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động về giá giao dịch thành công về BĐS là căn hộ chung cƣ. Các chỉ số giá giao dịch BĐS nêu tại bảng 2.3 dƣới đây đƣợc xác định dựa trên số liệu của: Cục thuế Hà Nội; Trung tâm giao dịch đất và nhà Hà Nội; UBND các Quận, huyện. Kết quả khảo sát do công ty CP thẩm định giá IVC Việt Nam, Công ty CP thẩm định giá và đầu tƣ VIC thực hiện và các số liệu của các đơn vị tƣ vấn thẩm định giá: Công ty TNHH Savills Việt Nam; Công ty TNHH CBRE Việt Nam. Địa điểm khảo sát trên địa bàn 11 quận của Hà Nội. Thời điểm gốc để so sánh của các quận là quý I/2011 (100%), riêng quận Hai Bà Trƣng lấy thời điểm gốc là Quý IV/2013. Chỉ số giá giao dịch BĐS các quận: Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên, Thanh Xuân, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm và Hai Bà Trƣng trong quý IV/2016 lần lƣợt là: Trung cấp (TC) 84,45%; TC 88,62%, Cao cấp (CC) 79,22%; TC 79,23%; Bình dân (BD) 85,77%, TC 75,27%; TC 78,94%; TC 85,18%; TC 80,72%, CC 95,50%; TC 87,25%, CC 80,22%; TC 73,69%; TC 74,47%, CC 75,97%; TC 97,72%. Riêng tại quận Hoàng Mai, chỉ số giá
giao dịch BĐS căn hộ chung cƣ BD là 85,77%... So với các quý trong năm, chỉ số giá gần nhƣ không thay đổi.
Bảng 2.3:Tổng hợp chỉ số giao dịch bất động sản căn hộ chung cƣ trên địa bàn một số quận trên địa bàn thành phố Hà Nội
ĐVT:%
TT Địa bàn (Quận/Huyện)
Loại
hình Năm 2016 Năm 2017
Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2
1 Ba Đình TC 84,43 84,44 84,42 84,45 84,75 84,80 2 Hai Bà Trƣng TC 97,33 97,63 97,67 97,72 98,09 98,17 3 Đống Đa TC 79,11 79,25 79,23 79,24 79,51 79,56 TC 87,18 87,35 87,17 87,25 87,50 87,57 4 Tây Hồ CC 79,93 79,93 80,19 80,22 80,49 80,54 5 Cầu Giấy TC 88,57 88,61 88,60 88,62 89,05 89,20 CC 79,33 79,19 79,21 79,22 79,58 79,60 6 Thanh Xuân TC 80,42 80,68 80,78 80,72 81,06 81,15 CC 95,61 95,62 95,14 95,50 95,57 95,67 7 Long Biên TC 84,96 85,21 85,18 85,18 85,23 85,33 8 Hoàng Mai BD 85,06 85,06 86,23 85,77 85,92 85,92 TC 75,21 75,43 75,20 75,27 75,50 75,54 9 Hà Đông TC 78,74 78,82 78,85 78,94 79,15 79,27 10 Bắc Từ Liêm TC 73,38 73,69 73,68 73,69 74,05 74,19 TC 74,24 74,40 74,45 74,47 74,60 74,70 11 Nam Từ Liêm CC 76,92 76,56 76,11 75,97 76,06 76,08
Về xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS: Để giúp Bộ Xây dựng hoạch định các chính sách quản lý nhà nƣớc của Ngành về lĩnh vực nhà ở và TTBĐS, năm 2015, Bộ Xây dựng đã tham mƣu, trình Chính phủ ban hành Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS. Tiếp đó, năm 2016, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tƣ số 27/2016/TT-BXDvề việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS. Tuy nhiên, để xây dựng đƣợc hệ thống thông tin cần có thời gian và kinh phí từ Trung ƣơng đến địa phƣơng, hiện chƣa làm đƣợc. Hiện nay, Hà Nội đang từng bƣớc xây dựng hệ thống thông tin này và sử dụng phần mềm dùng chung của hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS.
Căn cứ Luật KDBĐS năm 2014; Luật Nhà ở năm 2015; khoản d Điều 85 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có nội dung: “Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở các thông tin về nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua, đƣợc huy động vốn...”, Sở Xây dựng Hà Nội công bố thông tin dự án BĐS hình thành trong tƣơng lai đủ điều kiện đƣa vào KD theo quy định của Luật BĐS 2014 (danh sách đính kèm tại phụ lục 1).
Về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về KDBĐS, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.
Theo báo cáo kết quả thanh tra, rà soát các dự án BĐS sử dụng vốn ngoài ngân sách trên địa bàn UBND thành phố Hà Nội chỉ ra rằng từ năm 2007 đến nay, trên địa bàn Hà Nội đã có 990 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách đƣợc giao cho thuê đất, trong đó có 796 dự án đã đƣợc cấp giấy chứng
nhận đầu tƣ. Tuy nhiên, qua báo cáo của các quận huyện, đến thời điểm này có hàng trăm dự án chậm tiến độ hoặc vi phạm Luật Đất đai [31].
Điển hình là 45 dự án chậm triển khai đã đƣợc đoàn giám sát của đoàn giám sát Hội đồng Nhân dân thành phố đƣa vào danh sách giám sát trực tiếp. Với 45 dự án này, cơ quan chức năng đã tiến hành thu hồi đất của 5 tổ chức, doanh nghiệp; 10 dự án đã đƣợc UBND thành phố chỉ đạo sau thanh tra. Có 2 dƣ án đƣợc UBND thành phố đƣa ra khỏi danh sách chậm triển khai là dự án xây dựng nhà ở của Công ty Xây dựng số 9 thuộc Tổng công ty Đầu tƣ và Phát triển nhà Hà Nội và dự án toà nhà hỗn hợp của Công ty Vật tƣ nông sản. 28 dự án còn lại, đoàn thanh tra của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng đã và đang tiến hành thanh tra, hiện đã cơ bản hoàn tất, đang xây dựng dự thảo kết luận