Hà Nội
Từ năm 2000, sự phục hồi và triển vọng tăng trƣởng của nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đất gia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm 2001 - 2003. Những quy định cởi mở của Luật Đất đai năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ chế thị trƣờng, giúp giải phóng các nguồn lực đất đai phục vụ cho sản xuất, đƣa TTBĐS bƣớc vào một chặng phát triển mới. Cùng với Luật Đất đai 2003, một loạt các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở đƣợc ban hành nhƣ: Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hƣớng dẫn chi tiết đã tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS vận hành theo cơ chế thị trƣờng. Sau 3 năm ngƣng trệ, đến năm 2006, quy định cho phép doanh nghiệp chuyển nhƣợng dự án, đƣợc phép phân lô bán nền ở một số khu vực ngoại thành sau khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng của dự án đã khiến thị trƣờng chuyển động tích cực.
Sự ra đời của Luật KDBĐS, 2006 đã tạo môi trƣờng pháp lý đầy đủ và đồng bộ để TTBĐS phát triển lành mạnh, thống nhất với các luật có liên quan đến BĐS, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nƣớc ta. Luật KDBĐS đã tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trƣờng BĐS, tăng khả năng cung cấp hàng hóa BĐS nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo bình ổn thị trƣờng theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Luật KDBĐS bảo đảm nâng cao hiệu lực QLNN quy định rõ trách nhiệm của cơ quan QLNN về KDBĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động KDBĐS, phân định QLNN và quản lý kinh doanh đối với thị trƣờng BĐS, thực hiện cải cách hành chính và hội nhập kinh tế quốc tế. Rõ ràng nhà nƣớc vừa tạo môi trƣờng khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS vừa hƣớng dẫn biện pháp thực hiện giao dịch ở TTBĐS.
đƣợc hình thành và phát triển, một số dự án khu đô thị mới có quy mô lớn bắt đầu đƣợc triển khai nhƣ khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, khu Trung Hòa – Nhân Chính, khu đô thị mới Văn Quán... Trong thời kỳ này các dự án BĐS nhà ở chủ yếu bán cho ngƣời có nhu cầu mua nhà để ở. Luật nhà ở 2005 có quy định chủ đầu tƣ dự án đƣợc bán nhà hình thành trong tƣơng lai khi làm xong móng, quy định này đã tạo cho doanh nghiệp cơ hội huy động vốn rộng rãi trong nhân dân. Thời kỳ này các khu đô thị bắt đầu triển khai xây dựng nhiều chung cƣ cao tầng, nhiều đô thị hiện đại ra đời đã làm thay đổi bộ mặt đô thị của Thủ đô.
Năm 2007, cùng với việc Việt Nam gia nhập tổ chức thƣơng mại thế giới, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trƣởng tín dụng đã dẫn đến cơn sốt giá nhà đất. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trƣởng mạnh, dòng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đổ vào lớn và tăng trƣởng tín dụng cao. Năm 2007 tại Hà Nội, chủ đầu tƣ bán nhỏ giọt, ngƣời mua nhà phải bốc thăm, mua chênh hàng trăm triệu đồng và xếp hàng từ lúc nửa đêm để có suất mua nhà. Thời kỳ này, nhiều khu đô thị đi vào hoạt động hiệu quả, ngƣời dân nhìn thấy lợi ích của kênh đầu tƣ BĐS cộng với một bộ phận dân cƣ bắt đầu giàu lên có nhu cầu mua nhà ở Hà Nội, kể cả những ngƣời có tiền ở các địa phƣơng khác cũng muốn mua nhà Hà Nội. Nhiều nhà đầu tƣ nhỏ lẻ bắt đầu tham gia vào thị trƣờng. Do nguồn cung còn hạn chế nhu cầu mua nhà tăng nên đẩy giá nhà lên cao. Thị trƣờng chỉ hạ nhiệt khi sang năm 2008 nhờ chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ và ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đến nền kinh tế nƣớc ta.
Giai đoạn 2009 - 2010, Chính phủ thực hiện một loạt các giải pháp kích cầu đã có tác động tích cực đến TTBĐS. Chính phủ đầu tƣ cho nhà ở xã hội, thông qua các cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy, phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009, các Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg....Các chính sách đã có tác động tích cực đến TTBĐS Hà Nội. TTBĐS phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong năm 2009 và 2010. Nhiều dự án nhà ở đƣợc khởi công rầm rộ, nhất là khu vực Hà Tây cũ nhƣ Khu đô thị Dƣơng Nội, khu Mỗ Lao, Khu đô thị Văn Khê, Văn Phú, tại các quận Cầu Giấy, Từ Liêm....
Thời kỳ này các doanh nghiệp đổ xô đầu tƣ BĐS, vốn cho các dự án chủ yếu từ ngân hàng và huy động của ngƣời dân. Các chủ đầu tƣ huy động vốn rầm rộ bằng nhiều hình thức hợp tác kinh doanh, vay vốn, góp vốn, bán nhà hình thành trong tƣơng lai để triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp đã huy động vốn trái pháp luật, nhiều dự án hồ sơ pháp lý chƣa đầy đủ cũng huy động vốn, ngƣời dân kỳ vọng vào lợi nhuận đã vay tiền ngân hàng, huy động của ngƣời thân để đầu tƣ vào TTBĐS. Do chuẩn vay lĩnh vực BĐS thấp, lƣợng tín dụng đổ vào TTBĐS quá lớn dẫn đến TTBĐS phát triển quá nóng, giá cả tăng cao vƣợt quá giá trị thực, đặc biệt giá nhà ở, ngƣời dân có nhu cầu về nhà ở thực tế không có khả năng mua. Trên thị trƣờng giai đoạn này chủ yếu là các cá nhân, các nhà đầu tƣ nhỏ lẻ đầu cơ, mua đi bán lại để kiếm lời là chính. Do lợi nhuận cao nên có nhiều doanh nghiệp, các nhà đầu tƣ không chuyên nghiệp, không đủ năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trƣờng, đầu tƣ các dự án BĐS để kinh doanh. Từ giữa năm 2010 do ngân hàng siết chặt nguồn vốn đầu tƣ BĐS, lãi suất ngân hàng lên đến 18-22% mà vẫn khó vay, nên nhiều chủ đầu tƣ không thể có vốn triển khai dự án, ngƣời dân không huy động đƣợc tiền để nộp cho chủ đầu tƣ dẫn đến thị trƣờng có xu hƣớng giảm nhiệt, giao dịch thành công giảm, giá nhà sụt giảm, các nhà đầu tƣ chuẩn bị rút khỏi thị trƣờng.
Đến giai đoạn 2011 - 2013, đầu tƣ KDBĐS đƣợc coi là lĩnh vực phi sản xuất, các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS, ngay lập
tức thị trƣờng rơi vào tình trạng trầm lắng, “đóng băng”. Giá cả BĐS nhà ở sụt giảm ở hầu hết các phân khúc của thị trƣờng (giảm trung bình từ 20-30%) các biệt có những dự án giảm giá tới 50% so với thời kỳ 2009-2010 [31]; số lƣợng giao dịch thành công giảm mạnh; tồn kho BĐS tăng cao; cơ cấu hàng hóa BĐS mất cân đối, lệch pha cung cầu... Xác định đƣợc các nguyên nhân dẫn đến tính trạng “đóng băng” của TTBĐS, Chính phủ đã đề ra các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng đƣợc đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Tại Hà Nội, TTBĐS đóng băng làm cho nhiều doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp KD dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đồng thời ảnh hƣởng đến thanh khoản ngân hàng và làm gia tăng nợ xấu, đồng thời gây đình trệ sản xuất cho các ngành vật liệu xây dựng, xây lắp...do chủ đầu tƣ không còn khả năng tiếp tục dự án. Nhiều dự án BĐS phải ngừng thi công, bỏ hoang gây lãng phí đất đai, ảnh hƣởng xấu đến cảnh quan môi trƣờng. Một số doanh nghiệp KDBĐS rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, ảnh hƣởng lớn đến tình hình KT-XH. Chi tiết một số dự án nhƣ bảng 2.4.
Bảng 2.4: Danh mục các dự án có dấu hiệu đầu tƣ không hiệu quả
ĐVT: Tỷ đồng
TT Tên cơ quan/đơn vị
Tổng mức đầu tƣ (TMĐT) Ghi chú TMĐT TMĐT I CT TNHH MTV Hà Thành
1 Dự án KĐT tại Mê Linh 510,47 510,47
Dự án tạm dừng, dở dang, chƣa
hoàn thiện đầu tƣ
II TCT Thành An
2.1
Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thƣơng mại và văn phòng làm việc tại Phƣờng Nhân
Chính, Thanh Xuân
694,4 694,4
Dự án tạm dừng, dở dang, chƣa
hoàn thiện đầu tƣ
2.2
Dự án tổ hợp văn phòng, dịch vụ thƣơng mại và nhà
ở Thành An Tower tại 21 Lê Văn Lƣơng
804 804
Dự án tạm dừng, dở dang, chƣa
hoàn thiện đầu tƣ
III Tổng công ty truyền
thông đa phƣơng tiện 1678 1678
3 Dự án xây dựng trụ sở Đài
truyền hình kỹ thuật số 624 624
Các dự án đã đƣợc đầu tƣ xong và đƣa vào sử dụng nhƣng chƣa đạt tối đa công suất, công năng sử dụng thấp có nguy cơ giảm hiệu quả, lãng phí nếu quá trình bàn giao tài sản giữa VTC và Đài Truyền hình kỹ thuật số VTC kéo dài
Giai đoạn 2009 - 2014 quỹ nhà ở của thành phố tăng từ 134,2 triệu/m2 lên 166,8 triệu/m2, diện tích bình quân nhà ở tăng từ 20,8 m2/ngƣời lên 23,6 m2/ngƣời [34]. Chất lƣợng nhà ở ngày càng đƣợc nâng cao, nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hƣ hỏng. Nhiều khu dân cƣ mới, tuyến phố mới đƣợc hình thành, góp phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị. Mô hình nhà ở chung cƣ cao tầng phát triển ngày càng đa dạng từ quy mô, chất lƣợng, đến đa chức năng sử dụng, tạo nên những khu vực dân cƣ với môi trƣờng sống văn minh, tiện lợi và hiện đại nhƣ các khu: Royal City, Times City của Tập đoàn Vingroup...
Sau một thời gian “đóng băng”, thị trƣờng đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, trong giai đoạn 2014-2016 và 6 tháng đầu năm 2017 tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua các nhiều mặt. Lƣợng giao dịch tăng ổn định chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng. Nhiều dự án đƣợc triển khai trở lại nhƣ dự án Khu ngoại giao đoàn, các dự án dọc đƣờng Tố Hữu, Lê Văn Lƣơng, các dự án tại khu vực Tây Hồ, Thanh Xuân, Long Biên...Nhiều dự án trƣớc kia chủ đầu tƣ tạm dừng do thiếu vốn nay đƣợc triển khai trở lại, các chủ đầu tƣ uy tín nhƣ Vingroup, Sungroup, Gleximco, Nam Cƣờng... triển khai đầu tƣ nhiều dự án lớn với tiến độ nhanh đã lấy lại niềm tin của khách hàng.
Các thông tin về các dự án điển hình trong phân đoạn TTBĐS tại Hà Nội đƣợc thể hiện ở bảng 2.5 dƣới đây:
Bảng 2.5: Một dự án điển hình trong thị trƣờng bất động sản tại Hà Nội
Phân đoạn
Tên dự án Chủ đầu tƣ Quy hoạch dự
án Địa điểm
Quy mô Tổng diện
tích xây dựng Tổng vốn đầu tƣ Giá bán DA đã hoàn thành (ha) (m2) (Triệu
USD) Triệu/m2 hoặc USD/m2
Golden
Weslake Tập đoàn Tungshinh Biệt thự và 2 tòa tháp 23 tầng Đƣờng Hoàng Hoa Thám 2 3.500-4.000 USD/m2 (nhà chung cƣ) Landmark
Tower Tập đoàn Keangnam tầng, cùng 2 tòa Tòa nhà cao 70 cao 47 tầng
Đƣờng Phạm Hùng 4,6 579.000 1.050 2.600-3500 USD/m2 Vinhome
Riverside Vinhome Biệt thự Long Biên 183,5 720.000 455 Biệt thự 3.000-4.000 USD
tùy thuộc loại biệt thự
Phân đoạn bậc trung cao
Nam Thăng Long
Liên doanh UDIC và Cty Thanh viên DPIP
thuộc Tập đoàn CIPUTRA Biệt thự, chung cƣ Đƣờng Lạc Long Quân 394,135 2.817.600 2.100 1.500 USD/m2 (nhà chung cƣ); 4.800- 5.600USD/m2 (biệt thự) Ecopark Công ty CP đầu tƣ và phát triển đô thị Việt
Hƣng Biệt thự, nhà vƣờn và chung cƣ Văn Giang, Hƣng Yên, 500ha 800 Biệt thự 4.800 USD/m2 Phân đoạn bậc trung bình Đô thị mới
Linh Đàm Tổng công ty HUD
Biệt thự, nhà vƣờn và chung
cƣ
Tứ Hiệp, Hoàng Mai 200 990.000 *
16-19 triệu/m2 (nhà chung cƣ); 50-80 triệu/m2 (nhà thấp tầng) Đô thị mới Mỹ Đình Tổng công ty Sông Đà Biệt thự, nhà vƣờn và chung cƣ Mỹ Đình, Từ Liêm 36 229.490 400 18-25 triệu/m2 ( chung cƣ); 75-115 triệu/m2 (đất biệt thự, nhà vƣờn) Phân đoạn bậc thấp Đô thị Nam Trung Yên Tổng công ty HADINCO Khu nhà ở tái
định cƣ Yên Hòa, Cầu Giấy 56,4 380.000 82
19-21 triệu/m2 (nhà chung cƣ) Khu Đô thị Trung Hòa Nhân Chính Tổng công ty HADINCO Khu nhà ở tái
định cƣ Đƣờng Lê Văn Lƣơng 30 137.893 40
18-20 triệu/m2 (nhà chung cƣ)
TTBĐS năm 2016 và đầu năm 2017 tiếp tục tăng trƣởng ổn định. Các giao dịch thành công trên thị trƣờng sơ cấp chủ yếu là các dự án căn hộ chung cƣ trung cấp và cao cấp. Các dự án có số lƣợng giao dịch tăng và giá tăng trong thời gian gần đây đều nằm tại các khu vực đã và đang hoàn thiện tạ tầng giao thông tại các quận, huyện vùng ven, có quy hoạch tốt, gần trung tâm nhƣ quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đông, Hoàng Mai...Điều đáng chú ý là phần lớn ngƣời mua nhà để ở, lƣợng mua đầu cơ giảm đáng kể. Cơ cấu hàng hóa BĐS đƣợc điều chỉnh hợp lý hơn 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội; gần 90 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trƣờng... Các dự án mới đã đƣợc thiết kế, phê duyệt phù hợp hơn với nhu cầu của thị trƣờng (diện tích từ 50-70m2, giá bán dƣới 2 tỷ đồng). Một số chƣơng trình, dự án phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn đã đƣợc các doanh nghiệp triển khai, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, ngƣời thu nhập thấp đô thị. Mặt bằng giá cả nhà ở tƣơng đối ổn định, một số dự án tại các khu vực hạ tầng đầy đủ, triển khai đúng tiến độ giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5%; tồn kho BĐS liên tục giảm qua từng tháng, quý; tín dụng trong lĩnh vực BĐS tiếp tục tăng trƣởng [22]. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nƣớc, kết quả thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tính đến ngày 31/12/2016, đã giải ngân đƣợc 29.679 tỷ đồng. Nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã đƣợc hình thành, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cƣ.
Nhóm các dự án trong phân khúc thị trƣờng dành cho ngƣời thu nhập thấp và nhà ở chính sách. Phân đoạn nhà chính sách và nhà cho ngƣời thu nhập thấp có ít công ty tham gia do hiện tại đầu tƣ vào mảng này mang lại hiệu quả không cao. Trong tƣơng lai chính quyền địa phƣơng sẽ phải vào cuộc với các chính sách phù hợp để thúc đẩy các thành phần kinh tế tham gia vào phân khúc
thị trƣờng này.
Theo nghiên cứu của Jones Lang Lasalle Incorporated (JLL), trong Quý 4/2017 , tại Hà Nội ghi nhận lƣợng mở bán đạt 9.400 căn, nâng tổng lƣợng mở bán trong năm 2017 lên 31.000 căn. Hầu hết nguồn cung chào bán trong Quý 4/2017 đến từ phân khúc bình dân và trung cấp, chiếm 80,4% [38]. Các quận Hà Đông, Đông Anh, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Cầu Giấy tiếp tục là những quận chính trong tổng lƣợng chào bán mới.
Đồ thị 2.1: Tổng cung căn hộ đã bán tại thành phố Hà Nội
Bên cạnh đó, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của TTBĐS đã từng bƣớc đƣợc hoàn thiện, hình thành khung pháp lý, tạo điều