thành phố Hà Nội
Hiện nay, các chủ thể tham gia hoạt động trong TTBĐS ngày càng đa dạng. Hoạt động KDBĐS không chỉ là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nƣớc mà đã đƣợc khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tƣ nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài...). Số lƣợng dự án đầu tƣ KDBĐS do các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ ngày càng tăng. Với sự tham gia tích cực của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực
KDBĐS, hàng loạt dự án đầu tƣ có chất lƣợng cao đã đƣợc đƣa vào sử dụng, góp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng trƣởng chung của nền kinh tế việc hoàn thiện thể chế là hết sức cấp thiết.
- Dịch vụ môi giới BĐS:
Khi đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới, doanh nghiệp hoặc (chi nhánh) đăng ký ngành nghề mã 6820 - Tƣ vấn, môi giới, đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất chi tiết là môi giới BĐS. Đối với sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp đăng ký cũng với mã ngành nghề 6820, chỉ khác là chi tiết là sàn giao dịch BĐS.
Có thay đổi nhiều về pháp luật nhƣng lại thiếu các hƣớng dẫn cho việc chuyển đổi hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Câu hỏi đặt ra là, các hoạt động nhƣ tƣ vấn, định giá BĐS… mà các sàn đăng ký trƣớc đây thì nay có tiếp tục hoạt động các nội dung này không? Tuy nhiên, hiện nay vẫn chƣa có văn bản nào quy định về vấn đề này, nên những sàn giao dịch BĐS do không nắm vững các quy định pháp luật, vẫn không thay đổi nội dung hoạt động, hệ quả dẫn đến thị trƣờng thiếu minh bạch và khách hàng luôn là ngƣời chịu thiệt.
Luật Thƣơng mại 2005 có quy định về hình thức “đại lý” và trong Quyết định 337/QĐ-BKH ngày 10/4/2007 của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ cũng quy định mã ngành nghề 6820 - Tƣ vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tƣ dự án đang giao cho các sàn giao dịch (tạm gọi là sàn F1) để tổ chức phân phối sản phẩm của dự án. Các sàn giao dịch F1 này giao lại cho các sàn giao dịch khác (gọi là sàn F2). Điều đáng nói là các giao dịch giữa chủ đầu tƣ và sàn F1, hay sàn F1 với sàn F2 đều phải buộc dƣới tên gọi “Hợp đồng môi giới”, nhƣng thực chất đây hoàn toàn là hoạt động đại lý.
Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2014 lại không có bất kỳ quy định nào về “đại lý kinh doanh bất động sản”. Hình thức “đại lý” hoàn toàn khác với “môi giới”.
Nhƣ vậy có thể nói, lĩnh vực BĐS đang thiếu các hình thức kinh doanh để các doanh nghiệp hoạt động đúng luật quy định. Chính vì thiếu quy định, nên hình thức kinh doanh phải dựa vào các quy định khác cho dù hình thức đó không đúng với bản chất. Với những vấn đề trên, Luật KDBĐS cần xem xét bổ sung thêm hình thức “đại lý kinh doanh bất động sản” và với những quy định mang tính chất đặc thù về BĐS khác biệt với quy định của Luật Thƣơng mại (đối với các hàng hóa thông thƣờng). Việc quy định tách biệt giữa “đại lý” và “môi giới” sẽ tạo điều kiện hoạt động của cả hoạt động đại lý và nghề môi giới mới có khả năng phát triển, đúng với nghề “môi giới”.
Trình độ và năng lực của đội ngũ môi giới rất quan trọng, trong khi luật hiện hành quy định về điều kiện của ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản quá dễ dàng, không phải qua kiểm tra, sát hạch về trình độ dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, gây thiệt hại cho khách hàng, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trƣờng, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.
- Định giá BĐS:
Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trƣờng giúp cho các giao dịch nhƣ đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp đƣợc thực hiện một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trƣớc đây giá trị đất đai của các doanh nghiệp nhà nƣớc thƣờng chƣa đƣợc tính đến hoặc nếu có thƣờng ở mức thấp khác xa giá trị thị trƣờng, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không đƣợc đánh giá lại thì ngân sách nhà nƣớc sẽ bị thất thoát lớn. Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định
giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nƣớc để hình thành các khung giá phục vụ cho QLNN mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tƣ nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nƣớc. Ví dụ khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nƣớc nào đó, khi không có các doanh nghiệp tƣơng tự trong vùng... Xác định chính xác giá đất sẽ tránh đƣợc các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.
Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai nhƣ là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ đƣợc phân bố vào ngƣời sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều đƣợc đánh giá theo giá trị thị trƣờng và không có sự ƣu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm ngƣời sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ đƣợc sử dụng theo cách tốt nhất. Hiện nay ở nƣớc ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc "bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tƣợng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nƣớc. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trƣờng ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó sẽ ở mức rất cao. Vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nếu giá BĐS sát với giá thị trƣờng, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách. Việc áp dụng các phƣơng pháp xác định giá trị BĐS trong thực tiễn nƣớc ta hiện nay là chƣa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lƣợng phƣơng pháp đánh giá giá trị đất đai/BĐS đƣợc áp dụng trong thực tế chƣa nhiều và chƣa linh hoạt với các trƣờng hợp cụ thể. Chính vì sự chƣa
đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/BĐS đƣợc đƣa ra chƣa phản ánh đúng giá trị thị trƣờng, tạo ra những hệ quả khó giải quyết.
Có nhiều dự án áp sai mức giá quy định trong bảng giá đất ban hành hàng năm do xác định không đúng vị trí. Có dự án áp sai mức giá quy định trong bảng giá đất ban hành hàng năm do xác định không đúng vị trí. Có dự án đƣợc giao đất trong thời gian dài, nhƣng sở, ngành không tham mƣu trình UBND thành phố phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất (chủ đầu tƣ không có cơ sở để nộp tiền sử dụng đất) nhƣng vẫn đầu tƣ xây dựng, kinh doanh và bán căn hộ cho khách.
- Sàn giao dịch BĐS:
còn bắt buộc,
01/07/2015 đều thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS trong dự án của mình, trong khi thực tế hiệu quả hoạt động không cao. Để duy trì hoạt động của một sàn giao dịch BĐS hạng trung, các chủ đầu tƣ phải trả chi phí mặt bằng, tiền điện nƣớc, nhân công ít nhất cũng dao động từ 50 - 100 triệu VND/tháng [32]
vốn trái pháp luật, bán các BĐS không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn
Khi thị trƣờng BĐS đóng băng, hàng loạt các sàn giao dịch KDBĐS đã giải thể hoặc đóng cửa, chỉ còn một số lƣợng nhỏ hoạt động cầm chừng. Điều này cho thấy, năng lực hoạt động của các sàn rất thấp, các sàn giao dịch KDBĐS đủ điều kiện hoạt động và tƣơng đối minh bạch chiếm tỷ lệ rất ít tính từ năm 2012,
có tới 122 sàn không hoạt động và hơn 200 sàn không có bất kỳ giao dịch thành công nào trong năm 2013. Tính đến cuối năm 2014, cả nƣớc có trên 1.000 sàn giao dịch BĐS Nhiều sàn giao dịch BĐS đã đƣợc thành lập, nhƣng hoạt động của các sàn này cũng không khác nhiều so với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới [32]. Xét trên thực tế và theo quy định của pháp luật, việc thành lập sàn giao dịch BĐS và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoàn toàn không có sự khác biệt. Để xảy ra thực trạng trên, một phần cũng do sự buông lỏng của các cơ quan chức năng trong việc thiếu kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trong những năm qua đã làm cho tính minh bạch, giá cả BĐS biến động không đúng với giá trị thực và hoạt động của các sàn giao dịch KDBĐS chƣa tuân thủ đúng quy định của Luật, thậm chí một số sàn giao dịch lớn còn cố tình vi phạm quy định nhƣng vẫn không bị phát hiện hay phát hiện chậm, không cƣơng quyết xử lý khi phát hiện ra vi phạm.
Trƣớc khi có luật KDBĐS 2014, đã có rất nhiều phi vụ lừa đảo, bán “nhà ma”, “thổi giá”, thu tiền vênh… xảy ra trong hoạt động KDBĐS bị phát hiện và xử lý hình sự nhƣ: Lừa mua chung cƣ mini Petromanning qua sàn giao
dịch BĐS Hà Thành: Đầu năm 2011, trên các sàn giao dịch BĐS Hà Nội, "Chung cƣ mini 3 Petromanning" đƣợc hàng loạt sàn BĐS gắn cho cái mác là chung cƣ tƣ nhân "siêu cao cấp" vì có chủ đầu tƣ là Công ty cổ phần phát triển nguồn lực và dịch vụ Dầu khí Việt Nam (Petromanning) cao đến 16 tầng, đƣợc rao bán với giá hàng tỷ đồng một căn [32]. Tuy nhiên, qua điều tra tại thời điểm đó phía chủ đầu tƣ lại khẳng định, hiện dự án chƣa khởi công, chƣa bán một căn nào. Riêng với sàn giao dịch BĐS Hà Thành chủ đầu tƣ đã đề nghị công an vào cuộc điều tra hành vi lừa đảo. Khoảng tháng 3/2011, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã triệt phá một đƣờng dây lừa đảo bán đất tiền tỷ tại các dự án khu Dƣơng Nội, theo đó, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tƣ phát triển Đài Việt cùng đồng bọn đã sử dụng tài liệu giả nhƣ: Văn bản đồng ý của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội giao cho Công ty Indochina làm chủ đầu tƣ dự án Dƣơng Nội, giấy ủy quyền huy động vốn của Công ty Indochina cho Công ty Đài Việt, bản đồ thửa đất…, làm giả con dấu của UBND thành phố Hà Nội, Công ty Indochina…, ký hợp đồng bán 01 lô đất tại Dự án Dƣơng Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội tại sàn Galaxy trên đƣờng Lê Văn Lƣơng, chiếm đoạt tài sản của khách hàng hơn 4 tỷ đồng. Đầu tháng 7/2011, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự đối với Chủ tịch Hội đồng Quản trị, kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Thƣơng mại quốc tế Galaxy BSG Việt Nam. Tại sàn BĐS của mình, họ đã dùng giấy tờ giả mạo để “vẽ” dự án không có thật mang tên “Dự án nhà ở dân cƣ chất lƣợng cao Galatic BSG”, tại ô đất C12-1, Khu đô thị Nam Trung Yên, rồi đem bán cho khách hàng. Nhiều nạn nhân bị lừa, với số tiền lên đến hàg chục tỷ đồng. Luật KDBĐS 2006 với quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS...”. Quy định này đã gián tiếp tạo tạo điều kiện cho các sàn giao dịch, cò đất, môi giới, đầu cơ…
dẫn đến thị trƣờng BĐS và nhà ở bị méo mó. Luật KDBĐS đã có những quy định về việc thành lập và quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, luật lại cho phép các doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn và chỉ cần thông báo với cơ quan thẩm quyền tại địa phƣơng trƣớc khi hoạt động. Điều này khiến cho việc quản lý hoạt động các sàn trở nên khó khăn hơn. Rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhƣng không báo cáo cơ quan quản lý khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn.
Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân KDBĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt đƣợc mục đích là nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trƣờng BĐS, đồng thời quy định này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp. Hơn nữa việc quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn là không phù hợp, không hiệu quả đối với TTBĐS “trầm lắng”, khi mà chủ đầu tƣ đã giảm giá, khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán đƣợc hàng, các Sàn gần nhƣ không có giao dịch, nhiều sàn phải đóng cửa, …
- Dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS: Quản lý BĐS là một khái niệm quen thuộc trên thế giới, đây là một chu trình khép kín để vận hành một tòa nhà, bao gồm: Quản lý hệ thống và nhân sự, điều hành, hoạch định tài chính, bảo trì và quản trị rủi ro quảng cáo, tiếp thị bán, cho thuê...Tại Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng, do thói quen kinh doanh và mức độ phát triển của thị trƣờng, các đơn vị quản lý BĐS chủ yếu cung cấp dịch vụ dịch vụ tiện ích, bảo trì, vệ sinh, an ninh cho các chung cƣ, khu đô thị mới, văn phòng cho thuê, trung tâm thƣơng mại. Sự xuất hiện của công tác này đóng vai trò quan trọng trong việc nâng tầm các dự án, gia tăng giá trị KDBĐS mà chủ đầu tƣ
đang sở hữu. Hiện tại, TTBĐS đang tập trung dịch vụ này tại các dự án trung tâm thƣơng mại, văn phòng cao ốc cũng nhƣ nhiều dạng căn hộ cao cấp, khu đô thị… Đà phát triển mạnh mẽ này đƣơng nhiên dẫn đến sự gia tăng nhu cầu quản lý BĐS, đi kèm với hàng loạt các dịch vụ tƣơng ứng. Không chỉ là những công việc liên quan đến việc vận hành hoạt động và cung cấp các quyền lợi dành cho cƣ dân nhƣ giữ gìn an ninh, tài sản, vệ sinh, bảo trì… quá trình quản lý BĐS còn đảm trách phần đối nội, đối ngoại, nhân sự và tài chính giữa các bên liên quan, từ chủ đầu tƣ đến Ban quản trị. Và nếu tất cả những công đoạn này đƣợc đảm bảo thì kết quả rõ nhất sẽ là sự gia tăng giá trị BĐS của các chủ sở hữu. Nếu đƣợc quản lý bởi một đơn vị chuyên nghiệp, niềm tin cũng nhƣ “tâm trạng muốn mua” của khách hàng vào dự án sẽ đƣợc củng cố hơn rất nhiều. Bên cạnh những tiêu chí nhƣ đội ngũ nhân sự đƣợc đào tạo bài bản, khả năng đáp ứng nhu cầu và giải quyết vấn đề nhanh nhạy, các đơn vị chuyên nghiệp còn đƣa ra những gói dịch vụ đặc biệt, dành riêng để hỗ trợ chủ đầu tƣ cũng nhƣ khách hàng của họ. Hiện nay, nhu cầu cần một đơn vị quản lý đáng tin cậy để xử lý những vấn đề trên bảo dƣỡng nội thất, cũng nhƣ đại diện thu tiền thuê, chi trả các khoản chi phí sinh hoạt, dịch vụ, báo cáo