kinh doanh bất động sản
Hệ thống QLNN về KDBĐS gồm các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá BĐS, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến TTBĐS, QLNN đối với TTBĐS. Hệ thống văn bản pháp lý này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập BĐS đến giao dịch trên thị trƣờng và bảo hộ tài sản là BĐS. Văn bản pháp luật quan trọng nhất là Luật Đất đai (1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2013), Luật Xây dựng (2003), Luật Đầu tƣ, Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật KDBĐS (2006, 2014), Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Cƣ trú …Nhìn chung, hệ thống văn bản pháp lý của cả nƣớc đã quy định tƣơng đối đầy đủ, khá rõ về đối tƣợng, phƣơng pháp và chủ thể can thiệp, điều tiết TTBĐS. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm của các cơ
quan nhà nƣớc trong việc can thiệp vào thị trƣờng. Các văn bản càng về sau càng xác định rõ hơn, đơn giản, minh bạch hơn mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế với nhau và với cơ quan quản lý nhà nƣớc. Một số văn bản pháp lý nhƣ Nghị định 181, 197, 198/2004/NĐ-CP, Nghị định 69, 88/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007, NĐ 71/2010… đã đƣợc xã hội hoan nghênh do đáp ứng đƣợc yêu cầu trong thực tiễn.
Các Bộ ngành hƣớng dẫn thực hiện về chuyên môn nghiệp vụ theo chức năng, nhiệm vụ Chính phủ giao (Thông tƣ, Quyết định);
UBND các cấp: Tổ chức thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ, hƣớng dẫn của các Bộ ngành (Chỉ thị, Quyết định);
Các cơ quan chuyên môn giúp việc trực thuộc Bộ, ngành và UBND các cấp thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ đƣợc giao.
1.3. Các yếu tố tác động đến thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
Nhà nƣớc đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động KDBĐS Việt Nam. Nhà nƣớc ban hành các văn bản pháp luật về đất đai và BĐS để tạo ra môi trƣờng pháp lý cho các hoạt động của TTBĐS và sử dụng chúng nhƣ là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trƣờng BĐS. Các chủ thể khi tham gia vào hoạt động KDBĐS thì bắt buộc phải nắm rõ các quy định trong các văn bản pháp luật này.
Muốn nâng cao hiệu quả sự can thiệp của Nhà nƣớc đối với hoạt động này, cần phải tìm hiểu về các nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến sự quản lý này. Về cơ bản, có các nhóm yếu tố sau đây:
Tư duy nhận thức quản lý KDBĐS: Nhận thức đầy đủ về TTBĐS sẽ giúp các cán bộ quản lý trong bộ máy hành chính Nhà nƣớc xây dựng đƣợc các thể chế phù hợp. Trên thực tế, ở Việt Nam các cán bộ quản lý trong các cơ quan QLNN chƣa có tƣ duy nhận thức đầy đủ thị trƣờng BĐS. Nhiều cán
bộ lãnh đạo và cán bộ quản lý ở nhiều cơ quan quản lý về nhà nƣớc vẫn có tƣ duy can thiệp hành chính và thị trƣờng, can thiệp vào hoạt động của các doanh nghiệp KDBĐS. Cơ chế chính sách điều hành giá BĐS vẫn chƣa theo các quy luật của thị trƣờng. Nhà nƣớc có vai trò trong xây dựng thị trƣờng, tạo lập môi trƣờng KD lành mạnh; phân bổ hợp lý các nguồn lực cho phát triển ngành BĐS.
Năng lực quản lý, điều hành của các cơ quan QLNN từ Trung ƣơng đến các địa phƣơng có ý nghĩa quan trọng trong xây dựng các cơ chế chính sách QLNN về KDBĐS và thực thi, đƣa các chính sách đi vào thực tế cuộc sống. Thực tế cho thấy nhiều khi các cơ chế chính sách đƣợc đánh giá tốt nhƣng không triển khai thực hiện đƣợc hoặc không đạt đƣợc các mục tiêu mong đợi do năng lực tổ chức thực hiện của đội ngũ cán bộ công chức ở các cấp chính quyền. Điển hình trong KDBĐS đó là cơ chế chính sách định giá, các quy định về điều kiện KD… đƣợc quy định khá chặt chẽ nhƣng trong tổ chức thực hiện chúng ta không đủ năng lực kiểm tra kiểm soát nên làm cho cơ chế chính sách giá, các quy định còn nhiều bất cập.
Nhóm các yếu tố về TTBĐS Việt Nam: bao gồm những nhân tố về cung, cầu và sự quản lý của Nhà nƣớc đối với TTBĐS.
Nhu cầu về BĐS: BĐS là mặt hàng có tác động tới toàn bộ hoạt động của nền kinh tế. Đối với BĐS, Nhà nƣớc phải thống nhất quản để đảm bảo ổn định phát triển kinh tế xã hội.
Nhu cầu các sản phẩm BĐS bao gồm: BĐS nhà ở dân cƣ; BĐS thƣơng mại dịch vụ; BĐS văn phòng; BĐS công nghiệp; BĐS nông nghiệp.
Nguồn cung BĐS: Khả năng chủ động về sản phẩm BĐS để cung cấp cho thị trƣờng:
Giá cả BĐS trên thị trường: Giá BĐS trên thị trƣờng có quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều cơ chế, chính sách ràng buộc
chƣa đƣợc đổi mới đã làm cho việc xác định giá vẫn còn nhiều hạn chế. Năng lực quản lý của các cơ quan QLNN đối với thị trƣờng
Để quản lý hoạt động KDBĐS, Nhà nƣớc đã xây dựng và ban hành khá đầy đủ các công cụ để quản lý, điều hành và kiểm soát hoạt động này. Tuy nhiên, các chính sách và cơ chế QLNN đối với TTBĐS còn chƣa đáp ứng đƣợc những yêu cầu về tính linh hoạt của một hệ thống chính sách. Những chính sách đề ra mới chỉ là các giải pháp tạm thời để xử lý các khó khăn nhằm mục tiêu thay đổi tình thế, sau đó các chính sách này dần đƣợc hoàn chỉnh dƣới những áp lực của thị trƣờng. Nguyên nhân của những yếu kém này là do năng lực và sự đầu tƣ về nguồn lực cho các cơ quan QLNN về BĐS còn chƣa mang tính đồng bộ và chƣa đƣợc chú trọng đúng mức.
1.4. Thể chế quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm
1.4.1. Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản của một số nƣớc trên thế giới nƣớc trên thế giới
Qua quá trình nghiên cứu tài liệu về kinh nghiệm của một số nƣớc nhƣ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc về chính sách liên quan đến TTBĐS để tham khảo. Khái quát chung cho thấy các nƣớc đều rất quan tâm đến thị trƣờng BĐS. Đây là một thị trƣờng lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, là một thị trƣờng ảnh hƣởng trực tiếp đến KT-XH của đất nƣớc, đặc biệt là ảnh hƣởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của ngƣời dân.
Tuy có khác nhau, nhƣng nhìn chung các nƣớc đều có tƣơng đối đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trƣờng này hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao đƣợc thể hiện từ các quy định của Luật đến các quy định, chính sách xử lý từng tình huống cụ thể, nhất là khi có biến động không ổn định của TTBĐS. Các nƣớc
đều có sự quan tâm đặc biệt đến thị trƣờng nhà ở, vì đây là thị trƣờng nhạy cảm liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của ngƣời dân, nhất là đối với các đối tƣợng thu nhập thấp.
Hầu hết các nƣớc đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến BĐS, đất đai, giao dịch BĐS, các hoạt động dịch vụ về BĐS, nhƣng không có nƣớc nào có Luật KDBĐS. Cụ thể một số nƣớc nhƣ sau:
Hàn Quốc:
Để có thể trở thành chuyên gia môi giới BĐS phải trải qua một kỳ thi kiểm tra về trình độ chuyên môn do lãnh đạo tỉnh, thành phố tổ chức. Căn cứ theo nghị định hƣớng dẫn, Bộ trƣởng Bộ Xây dựng có thể trực tiếp ra đề kiểm tra hoặc trực tiếp tổ chức kỳ thi kiểm tra này dựa trên cơ sở đồng đều về kỳ thi kiểm tra trình độ chuyên môn môi giới BĐS. Muốn đƣợc hành nghề môi giới BĐS tại Hàn Quốc, thì phải thành lập Văn phòng môi giới với lãnh đạo chính quyền địa phƣơng. Ngƣời không phải là chuyên viên môi giới BĐS hoặc ngƣời không có tƣ cách pháp nhân thì không thể xin đăng ký thành lập Văn phòng. Nhà môi giới khi định sa thải hoặc tuyển dụng trợ lý, chuyên viên môi giới trực thuộc phải khai báo với cơ quan đăng ký căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng. Mọi hành vi hoạt động của trợ lý cũng nhƣ chuyên viên môi giới BĐS trực thuộc sẽ đƣợc coi là hành vi của chính nhà môi giới. Nhà môi giới và chuyên viên môi giới trực thuộc phải đăng ký con dấu với cơ quan đăng ký theo quy định của Bộ Xây dựng. Trƣờng hợp thay đổi con dấu đã đăng ký cũng phải làm tƣơng tự nhƣ trên. Đồng thời, nhà môi giới phải niêm yết giấy chứng nhận đăng ký văn phòng, bảng giá tiền phí và các hạng mục khác theo quy định của Bộ Xây dựng. Về tiêu chuẩn đăng ký văn phòng môi giới và đăng ký con dấu đƣợc quy định cụ thể ở nghị định và thông tƣ hƣớng dẫn. Ngoài ra, Hàn Quốc còn đƣa ra mức phí môi giới bằng 0.9% số tiền giao dịch trong trƣờng hợp mua bán, trao đổi, và 0.8% trong trƣờng hợp thuê
mƣớn. Với quy định về đăng ký văn phòng môi giới, Hàn Quốc quản lý chặt chẽ đảm bảo tính minh bạch cho thị trƣờng KD dịch vụ BĐS [30].
Nhật Bản:
Bong bóng BĐS tại Nhật Bản xảy ra đỉnh điểm là năm 1990. Vỡ bong bóng BĐS đã kéo theo khó khăn lớn cho nền kinh tế Nhật Bản. Nhật Bản đã mất 15 năm để thoát khỏi khủng hoảng.
Do tâm lý chủ quan của các bên tham gia thị trƣờng: Bên cho vay nghĩ là nền kinh tế tự phục hồi, nền kinh tế chỉ hơi vỡ. Đó là quan điểm không đúng. Lúc đó các bên cho vay thấy tài sản cho vay, lĩnh vực KD đã đƣợc thẩm định chặt chẽ. Các ngân hàng đều tin tƣởng tƣơng lai giá trị tài sản thế chấp sẽ tăng, kinh tế sẽ phục hồi. Vì thế, các tiêu chí định giá tài sản không rõ ràng, các ngân hàng đã thẩm định tài sản chung chung. Điều đó khiến việc trích lập quỹ dự phòng không đủ, không thể can thiệp khi xảy ra sự cố.
Bên cạnh đó, một điểm quan trọng là nợ xấu không đƣợc thông tin đầy đủ, thiếu sự công khai. Trong khi đó, một trong những điểm yếu lúc đó của Nhật Bản chính là khâu giám sát, quản lý. Cuối những năm 80, cơ quan tài chính quản lý, giám sát ngân hàng, nhƣng mô hình là bảo hộ, không cho phá sản, vì cho rằng gây hại đến nền kinh tế. Do đó, các ngân hàng không chuẩn bị cho sự phá sản.
Cơ chế kiểm tra, giám sát đối với hệ thống ngân hàng cũng chƣa đầy đủ, không rõ ràng. Khi xử lý nợ xấu, các nhà quản lý thấy cần sử dụng vốn công. Lúc đó ngƣời dân phản ứng rất mạnh, tại sao lại dùng thuế để xử lý và không đồng ý. Thông tin thiếu cũng gây ghi ngại cho ngƣời nƣớc ngoài muốn mua nợ. Nhiều lần tiêu chí xác định các khoản nợ xấu đƣợc đƣa ra, nhƣng lại không phải là những con số chính xác. Lúc đó nhà đầu tƣ đòi hỏi Nhật Bản đƣa ra các tiêu chí rõ ràng về phân loại nợ xấu.
Trong bối cảnh đó chính phủ Nhật Bản đã phải sửa đổi lại cơ chế giám sát tài chính. Nhật Bản đƣa ra các tiêu chí chặt chẽ hơn, xây dựng các cuốn cẩm nang về kiểm tra, phƣơng châm giám sát. Các tiêu chuẩn phân loại tài
sản, định nghĩa nợ xấu đƣợc minh bạch, rõ ràng. Đặc biệt, thông tin về nợ xấu đã đƣợc cung cấp đầy đủ, kịp thời, tạo niềm tin cho nhà đầu tƣ [26].
Và đặc biệt, Chính phủ Nhật Bản xác lập cơ chế cho phá sản ngân hàng. Trong đó hoàn thiện khung pháp lý, quốc hữu hóa có sử dụng vốn công; tăng cƣờng vai trò của cơ quan bảo hiểm tiền gửi và cơ quan thu hồi xử lý nợ; khi tạo cơ chế cho phá sản thì đồng thời sử dụng nguồn vốn công để xử lý.
Những biện pháp đồng loạt đó đã giúp Nhật Bản thoát khỏi khủng hoảng sau 15 năm, kể từ khi vỡ bong bóng BĐS năm 1990. Tuy nhiên trên thực tế thì, doanh nghiệp, ngân hàng và cơ quan chức năng rất vất vả. Và điều quan trọng là, nếu đƣa ra chính sách kịp thời và chính xác hơn thì nền kinh tế Nhật Bản sẽ không mất đến 15 năm khủng hoảng.
Trung Quốc:
Kể từ khi Chính phủ Trung Quốc khi nới lỏng chính sách mua nhà vào năm 2014, TTBĐS Trung Quốc hoạt động ngày càng sôi động hơn, giá nhà đắt vào bậc nhất thế giới. Do vậy, yêu cầu cấp bách đặt ra đối với chính phủ Trung Quốc là cần có những biện pháp để hạ nhiệt thị trƣờng BĐS, ổn định kinh tế vĩ mô. Việc ngƣời tiêu dùng không sẵn sàng tham gia vào giao dịch trong khi giá cả không ngừng tăng cao sẽ càng làm tăng khoảng cách giữa cung và cầu, gây rủi ro cho thị trƣờng. Tăng trƣởng tín dụng BĐS ở mức cao và các khoản vay thế chấp dƣới chuẩn cũng không ngừng tăng lên.
Trong năm 2016, kinh tế Trung Quốc đạt tốc độ tăng trƣởng 6,7%, thấp nhất trong 26 năm, nguyên nhân chính là do sự sụp đổ của thị trƣờng chứng khoán [33]. Trƣớc nguy cơ vỡ “bong bóng BĐS”, chính quyền Trung Quốc đã và đang triển khai những biện pháp nhằm hạn chế hoạt động mua bán BĐS. Về cơ bản, giá nhà đất tại Trung Quốc tăng cao là do chính sách tín dụng cho vay mua nhà lỏng lẻo; cộng với các chính sách khuyến khích mua nhà của chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng; hay một số chính sách về quản lý hành chính nhƣ có hộ khẩu mới đƣợc đăng ký học tại các trƣờng công…Kể từ ngày
01/01/2017, Trung Quốc bắt đầu thực thi hàng loạt các biện pháp nhằm kìm hãm đà “tăng nóng” của thị trƣờng BĐS, trong đó biện pháp hiệu quả nhất là nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà. Doanh số bán nhà tại hai thị trƣờng lớn của Trung Quốc là Bắc Kinh và Thâm Quyến đã giảm gần 50% [35].
Chính quyền trung ƣơng đã yêu cầu hơn 20 thành phố sửa đổi các quy định liên quan đến TTBĐS và chính quyền các địa phƣơng cũng có những chính sách riêng để đối phó với tình trạng trên. Theo đó, thành phố Thƣợng Hải và Thâm Quyến đặt ra hạn mức mua bán BĐS. Thành phố Hàng Châu không cho phép bán BĐS cho ngƣời ngoại tỉnh. Các thành phố Nam Kinh và Vũ Hán quy định tăng mức tiền đặt cọc khi vay mua nhà để tránh tình trạng đầu cơ. Chính quyền tại ít nhất 21 thành phố, trong đó có thủ đô Bắc Kinh, các thành phố Thâm Quyến, Tô Châu… siết chặt các quy định thanh toán đặt cọc đối với việc mua nhà, nhƣ yêu cầu thanh toán 35% giá trị của căn nhà đƣợc mua đầu tiên và 70% đối với căn nhà thứ hai. Kể từ ngày 01/01/2017, các ngân hàng ở Bắc Kinh đã tăng lãi suất cho vay thế chấp đối với những ngƣời mua nhà lần đầu [35]. Hàng chục thành phố lớn khác đã áp dụng các biện pháp hạn chế việc mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp.
Ngoài ra, theo một số nhà phân tích, nguyên nhân lớn khiến giá nhà đất tăng ở Trung Quốc là do ngân sách của một số địa phƣơng phụ thuộc rất nhiều vào tiền bán đất.
Những biện pháp đang áp dụng chƣa phát huy hiệu quả đồng đều trên TTBĐS Trung Quốc, các khu vực phát triển vẫn có tình trạng tăng giá trong khi các khu vực kém phát triển hơn vẫn có lƣợng nhà tồn cao. Do vậy, TTBĐS Trung Quốc vẫn còn những mối nguy tiềm ẩn có thể bùng phát, tác động tiêu cực tới nền kinh tế.
1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Những kinh nghiệm về quản lý TTBĐS để tránh rơi vào tình trạng “bong bóng” giá BĐS và bài học từ Nhật Bản và Trung Quốc:
Một là, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS: Hiểu đƣợc điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trƣờng luôn luôn đi lên dẫn tới