3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀN ẴNG
3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng, kết hợp với các điều kiện tự nhiên quyết định quá trình phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực. Do thành phố Đà Nẵng nằm ở trung độ của cả nước, có điều kiện để phát triển nền kinh tế tổng hợp, nên đã xác định đất đai là tiềm lực trong mọi lĩnh vực phát triển: Sản xuất, đời sống, đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị.
Việc quản lý sử dụng đất để phát triển đô thị được thành phố xác định là vấn đề lớn, quan trọng và mang tính chiến lược mới có thể đảm bảo cho sự phát triển cân đối, bền vững và bảo vệ được môi trường, do vậy:“Phát triển đô thị phải đáp ứng nhu cầu
của đời nay mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của đời sau”, điều này dẫn đến đất đai biến động không ngừng, kể cả việc chuyển dịch quyền sử dụng đất trong nhân dân, yêu cầu đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải được tăng cường để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội.
Dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo của Thành uỷ, HĐND, UBND thành phố, công tác quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường, dần dần đi vào nề nếp, pháp luật đất đai đã đi vào cuộc sống xã hội, ý thức của người sử dụng đất từng bước được nâng lên, các nội dung cơ bản về quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện một cách đồng bộ và có hiệu quả [39].
3.2.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
Để phục vụ công tác quản lý sử dụng đất ngày càng tốt hơn. Từ năm 2011 đến cuối năm 2016, UBND thành phố đã ban hành hơn 40 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai để phục vụ công tác quản lý, điều hành, đặc biệt là các văn bản quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, văn bản về thu hồi đất, giao đất, và đền bù giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển đô thị của thành phố, hủy bỏ 12 công trình, dự án chậm triển khai hoặc không còn phù hợp với sự phát triển của thành phố.
3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ hành chính
Hiện nay, việc xác định địa giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ hành chính của Thành phố đã đi vào nề nếp để phục công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên do tình hình phát triển đô thị, một số khu vực giáp ranh giữa các phường bị giải toả làm cho địa giới hành chính bị thay đổi, UBND thành
phố cũng đã chỉ đạo triển khai thực hiện xác định lại địa giới hành chính các khu vực này, đồng thời triển khai Quyết định số 513/QĐ-TTg ngày 02 tháng 5 năm 2012 của thủ tướng chính phủ về việc Phê duyệt dự án hoàn thiện, hiện đại hóa hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính, để công tác quản lý nhà nước về đất đai được cụ thể và tốt hơn [6].
Tuy nhiên cho đến nay, địa giới hành chính cấp Thành phố ở phía Bắc vẫn còn một phần diện tích đất đang tranh chấp với tỉnh Thừa Thiên-Huế chưa được giải quyết một cách rỏ ràng, cụ thể là 746 ha đất rừng phòng hộ tại núi Hải Vân giáp với tỉnh Thừa Thiên-Huế, nên phần diện tích nầy vẫn chưa được tính đến. Bộ Nội vụ đã nhiều lần chủ trì họp cùng với 2 tỉnh để giải quyết nhưng không có kết quả. Tại phiên họp Thường trực chính phủ ngày 31 tháng 10 năm 2016 về việc xác định phương án địa giới hành chính giữa tỉnh Thừa Thiên-Huế và thành phố Đà Nẵng do Thủ tướng chủ trì, tham dự có đại diện Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng và tỉnh Thừa Thiên - Huế nhưng cũng chưa kết luận cụ thể, rỏ ràng [32].
3.2.1.3. Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính
Việc điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn thành phố đã đáp ứng được yêu cầu lập hồ sơ phục vụ quản lý sử dụng đất, quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên do tốc độ đô thị hoá nhanh và rộng khắp, sử dụng nhiều đất để thực hiện các dự án nên biếnđộng đất đai lớn, đòi hỏi nhiều khu vực cần phải đo mới hoặc chỉnh lý để phù hợp với hiện trạng sử dụng đất và lập bản đồ địa chính.
Nhằm nâng cao tính khoa học và chất lượng quản lý đất đai trên toàn thành phố, UBND thành phố đang chỉ đạo triển khai “Dự án tổng thể xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Đà Nẵng” theo Quyết định số 4485/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2013 của Ủy ban nhân dân thành phố, đến nay đã hoàn thành đo vẽ lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 theo dự án tổng thể gồm các quận Sơn Trà 753,97ha, Ngũ Hành Sơn 2.296,66ha, Thanh Khê 611,80ha, Cẩm Lệ 982,98ha.
Ngoài ra còn đo đạc lập hồ sơ phục vụ công tác giao đất, thu hồi đất cho các ban quản lý, các tổ chức, đo chỉnh lý biến động cho các Khu vực có biến động lớn, đo đất lâm nghiệp phục vụ giao đất rừng với tổng diện tích đo vẽ 4.120,25 ha cho các loại tỷ lệ bản đồ [31], [40].
3.2.1.4. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Từ năm 1997, UBND thành phố đã 3 lần lập quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 1997 - 2010; Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2004 - 2010; và đến năm 2005 lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 - 2010. Trong giai đoạn 2010 - 2020, UBND thành phố đã lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011 - 2015 đã được Chính phủ phê duyệt tại nghị quyết số 105/NQ-CP ngày 12 tháng 9 năm 2013 về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015 của thành phố Đà Nẵng. [7].
Việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp quận huyện, xã phường của thành phố Đà Nẵng không thực hiện do thành phố đã có quy hoạch phát triển đô thị bao trùm toàn thành phố.
Công tác kế hoạch sử dụng đất cũng đã thực hiện hàng năm theo quy định của pháp luật. Hàng năm các quận, huyện lập kế hoạch sử dụng đất cho năm sau phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của thành phố trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt. Đồng thời thành phố đã chỉ đạo các ngành, các cấp xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cụ thể, đúng thời hạn trình chính phủ phê duyệt [36], [37], [41], [42].
3.2.1.5. Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
- Công tác thu hồi đất: Tập trung vào việc thu hồi giải phóng mặt bằng cho các dự án, thu hồi đất do lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích, giao đất không đúng thẩm quyền. Việc thu hồi đất theo quy hoạch và theo chủ trương chính sách của Thành phố để thực hiện các công trình, dự án phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện dự án là công khai, rõ ràng. Tổng diện tích thu hồi 2 năm 2013, 2014 là 706,01 ha.
- Công tác giao đất: Chủ yếu là giao đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, giao đất xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các cơ quan đơn vị kinh tế, sự nghiệp và giao đất làm nhà ở cho nhân dân theo quy hoạch phát triển đô thị thành phố. Tổng diện tích giao đất 2 năm 2013, 2014 là 461,44 ha.
- Công tác cho thuê đất: Phục vụ nhu cầu của các cá nhân, đơn vị thuê đất để sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố. Tổng diện tích cho thuê đất 2 năm 2013, 2014 là 244,57 ha.
3.2.1.6. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Hiện nay thành phố đang chỉ đạo triển khai “Dự án tổng thể xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Đà Nẵng” nhằm tiếp tục thúc đẩy công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách khoa học và hiệu quả, đưa việc quản lý sử dụng đất vào nề nếp, cụ thể và chính xác, tăng cường hơn nữa hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ môi trường. Đến nay tình hình cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố Đà Nẵngnhư sau:
- Về đất nông nghiệp:Đã cấp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 46.504 giấy (tổ chức 60 giấy; hộ gia đình, cá nhân 46.444 giấy) với tổng diện tích được cấp là 73.174,43ha, trong đó: Cấp cho đất sản xuất nông nghiệp 43.771 giấy (7.156,08 ha), cấp cho đất lâm nghiệp 2.537 giấy (65.901,96 ha), cấp cho đất nuôi trồng thuỷ sản 196 giấy (116,39 ha).
- Về đất phi nông nghiệp:Đã cấp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 325.177 giấy (tổ chức 29.082 giấy; hộ gia đình, cá nhân 296.095 giấy) với tổng diện tích được cấp là 13.091,60 ha, trong đó: Cấp đất ở 319.415 giấy (6.585,60 ha), đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp 4.361 giấy (3.139,13 ha), đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp 301 giấy (143,12 ha), đất quốc phòng, an ninh 348 giấy (2.305,83 ha), đất công cộng 432 giấy (879,04 ha), đất tôn giáo tín ngưỡng 284 giấy (102,04 ha), đất phi nông nghiệp khác 27 giấy (15,08 ha), đất có mặt nước chuyên dùng 9 giấy (81,20 ha).
Hiện nay thành phố đang thúc đẩy công tác cấp Giấy chứng nhận cho các khoanh đất còn lại, các khu vực bố trí tái định cư, và các cơ sở tôn giáo còn lại. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chủ trương lớn được thành phố quan tâm và thực hiện thường xuyên nhằm tăng cường hơn nữa hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ môi trường [43].
3.2.1.7. Thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất cũng đã được UBND thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện hàng năm theo quy định của pháp luật nhằm nắm bắt kịp thời những thay đổi trong quá trình sử dụng đất, phục vụ tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai [3].
Số liệu về kiểm kê đất năm 2010, 2015, và thống kê đất hàng năm đã phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của từng thời kỳ, phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai [32].
3.2.1.8. Quản lý tài chính về đất đai
Việc quản lý và sử dụng tài chính về đất đai theo đúng quy định của Chính phủ, các nguồn thu từ đất nộp vào ngân sách thành phố từ năm 2011 đến nay đạt hơn 10.000 tỷ đồng, nhờ có nguồn thu này thành phố đã tổ chức thực hiện các dự án quy hoạch phát triển đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình văn hóa phúc lợi phục vụ nhu cầu của nhân dân, hình thành nhiều khu đô thị mới đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở cho nhân dân.
3.2.1.9. Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất
Thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất là công tác thường xuyên được thành phố quan tâm, chủ yếu là tiếp nhận và giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo và tranh chấp đất đai. kiểm tra các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Từ năm 2011 đến cuối năm 2016, thành phố đã tổ chức nhiều cuộc thanh tra, kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất theo tinh thần các chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ đã tiếp nhận và giải quyết 959 đơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai, tổ chức 212 cuộc thanh tra, kiểm tra các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai: 5,143 tỷ đồng. Tổ chức tiếp dân định kỳ để giải quyết yêu cầu của nhân dân trong các lĩnh vực sử dụng đất và bảo vệ môi trường, giải quyết và hướng dẫn cho các đơn vị hoàn tất các thủ tục đánh giá tác động môi trường, hạn chế đến mức thấp nhất việc phát thải các chất gây ô nhiễm ra môi trường.
3.3. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
3.3.1. Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác quản lý đất đai luôn là vấn đề nóng, và phức tạp. Với sự nỗ lực, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đạt được nhiều kết quả. Đến nay, thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho tất cả các loại đất trên địa bàn thành phố, đạt tỷ lệ trên 96%; trong đó, đất sản xuất nông nghiệp là trên 99%, đất lâm nghiệp 97%, đất nuôi trồng thủy sản 89%, đất ở nông thôn gần 99%, đất ở đô thị trên 96%... [44].
Đối với các dự án xây dựng và phát triển Khu đô thị, sau khi được giao đất hoặc cho thuê đất UBND thành phố Đà Nẵng đã có chủ trương cấp GCNQSDĐ cho các chủ đầu tư theo diện tích đã được giải phóng mặt bằng tương ứng theo tiến độ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Các GCNQSDĐ được cấp theo Quy hoạch chi tiết được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt cho từng Khu hoặc cho các Dự án, nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dùng tài sản là các GCNQSDĐ để cầm cố, thế chấp Ngân hàng, tạo nguồn kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Còn những dự án đã xây dựng hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định thì được cấp GCNQSDĐ theo từng lô nhỏ.
Theo các báo cáo tổng kết công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hàng năm từ 2012 đến 2016 tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng, số lượng GCNQSDĐ được cấp đối với đất dự án cho các nhà đầu tư tại thành phố Đà Nẵng như sau: năm 2012 là 1.393 GCN; năm 2013 là 2.744 GCN; năm 2014 là 3.171 GCN; năm 2015 là 4.868 GCN và năm 2016 là 5.506 GCN [44].
Biểuđồ 3.1. Số lượng GCNQSDĐ được cấp cho các dự án đầu tư bất động sản qua các năm từ 2012 đến năm 2016
Nhìn chung, hầu hết các dự án đầu tư khai thác, xây dựng và phát triển Khu đô thị trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đều đã được cấp GCNQSDĐ tùy theo tiến độ nộp tiền sử dụng đất, mức độ giải phóng mặt bằng và cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án được thi công xây dựng. Có một số dự án được cấp GCNQSDĐ đủ 100% như Dự án Khu Đô thị phía Bắc nhà máy Cao su và Khu Đô thị phía Nam Cầu Tuyên Sơn do Công Ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Nam Việt Á đầu tư tại quận Ngũ Hành Sơn với số lượng hơn 5.000 GCNQSDĐ; Dự án Khu Đô thị Phước Lý, Phước Lý mở rộng do Công Ty Cổ phầnĐà Nẵng Miền Trung đầu tư tại quận Cẩm Lệ và Liên Chiểu với số lượng hơn 4.000 GCNQSDĐ được cấp .v.v.
3.3.2. Thực trạng về tổ chức thực hiện dự án sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất
Sau khi được cấp GCNQSDĐ, nhiều dự án đã được chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy định đó là những dự án được UBND thành phố Đà Nẵng giao đấtvà cho thuê đất để đầu tự xây dựng khu đô thị hoặc khu dân cư và được phép phân lô bán nền và một số dự án các chủ đầu tư đã xây dựng nhà hoàn chỉnh vì