3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.5.2. Về phía Doanh nghiệp
Hiện nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất tại các dự án nhà ở, dự án khu đô thị có hệ thống hạ tầng đồng bộ, có chất lượng nhà ở và môi trường tại Đà Nẵng đã thu hút được khách hàng và lượng giao dịch thực tế vẫn đạt tỷ lệ tương đối cao. Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản ngày càng đa dạng do không chỉ gồm các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế. Số lượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng. Do vậy các Doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cần:
1. Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà (bãi giữ xe, tiết kiệm năng lượng, an ninh, trật tự và phòng chống cháy nổ,..).
2. Thị trường bất động sản sẽ cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh cùng các chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi. Cạnh tranh về giá sẽ vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng tới. Do vậy cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.
3. Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện các giải pháp như: Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS; Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; Phát hành trái phiếu, cổ phiếu.
4. Các nhà đầu tư khi đầu tư vào những dự án mới cần lưu ý đến yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Thời gian gần đây, sự tái khởi động của một vài dự án lớn dựa vào xu thế M&A (mua bán và sáp nhập), hỗ trợ của ngân hàng hay vốn của kiều bào đã thu hút sự chú ý của một số người. Doanh nghiệp và dự án nào “hồi sinh” được nhờ có sự bảo lãnh của ngân hàng thì phần nào cũng khẳng định được uy tín đối với khách hàng.
5. Một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án. Vì vậy, khi tham gia góp vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến trình hoàn thành, còn thiếu những giấy tờ cần thiết nào và năng lực tài chính có đảm bảo cho việc hiện thực hóa dự án không. Một khi nắm rõ những yếu tố đó, nhà đầu tư có đủ cơ sở phân tích và đưa ra quyết định phù hợp nhất.
6. Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay có thể thực hiện thông qua phương thức “chuyển nhượng dự án” (bên mua nhận chuyển nhượng dự án) hay “mua công ty” (bên mua mua lại cổ phần/phần vốn góp của bên bán trong công ty thực hiện dự án). Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay đã cho phép việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án. Đối với “chuyển nhượng dự án”, về nguyên tắc, bên chuyển nhượng phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Việc đánh giá có hoàn tất việc đầu tư hạ tầng hay chưa đôi khi cũng là một thủ tục khó khăn và có phần chủ quan. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cần có hiện diện pháp nhân theo Luật Việt Nam rồi mới sử dụng pháp nhân đó để nhận chuyển nhượng dự án. Những điều này khiến cho thủ tục để xin chấp thuận “chuyển nhượng dự án” đôi khi mất nhiều thời gian, và có khi mất đi cơ hội kinh doanh. Do vậy, một cách nữa mà cũng đạt được mục tiêu là bên mua có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần hay phần vốn góp của bên bán trong công ty, mà đang là chủ đầu tư thực hiện dự án. Luật Đầu tư hiện nay có những qui định rõ ràng hơn trong việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần trong công ty Việt Nam,
Các chuyên gia đã đưa ra nhiều khuyến cáo rằng, đất nền Đà Nẵng không phải mọi khu vực đều phát triển và chủ đầu tư nào cũng có thể làm được. Thậm chí một số tiêu chí chung trước đây có thể phù hợp với tâm lý đầu tư theo phong trào đã không còn phù hợp với tình hình hiện tại và xu thế vận động của thị trường trong thời gian tới.
Dưới đây là các tiêu chí đối với các dự án đất nền Đà Nẵng mà Tác giả đưa ra đối với doanh nghiệp và đối tượng của các doanh nghiệp trong việc lựa chọn đầu tư bất động sản:
Thứ nhất là dự án của chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính vững mạnh và phải đảm bảo tính pháp lý vững chắc. Mọi thông tin về năng lực chủ đầu tư phải minh bạch, công bố công khai, khách hàng dễ dàng tìm hiểu và kiểm định. Thông tin về dự án phải được xác nhận bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hailà vị trí của dự án nằm trong khu vực quy hoạch phát triển của thành phố. Người mua phải tỉnh táo đánh giá được tiềm năng đô thị hóa "thực" của khu vực đó trong tương lai, tránh khỏi cơn sốt ảo như khu vực đất hoang phía Nam thành phố thời gian qua.
Một trong những tín hiệu để đánh giá khả năng đô thị hóa trong tương lai là việc khu vực đó được đầu tư hạ tầng cơ sở sẵn sàng dù dân cư chưa quá đông đúc, theo đúng nguyên tắc quy hoạch của thành phố: "hạ tầng đi trước, dự án theo sau".Đơn cử như khu vực phía Tây Đà Nẵng được dự báo sẽ bùng nổ với quỹ đất rộng lớn, được đánh thức bởi hàng loạt hệ thống hạ tầng sẵn sàng khởi động như Cảng Liên Chiểu, Ga hàng hoá Kim Liên...
Bên cạnh việc phát triển mở rộng khu đô thị vệ tinh theo quy hoạch chung của Đà Nẵng, hệ thống tiện ích công cộng và địa thế sẵn có của quận Liên Chiểu đang thu hút nhiều đại gia nhanh chân chiếm chỗ làm bàn đạp cho chiến lược lâu dài.
Thứ ba là dự án được chọn lựa đồng thời phải nằm ở vị trí có giao thông kết nối thuận lợi với khu trung tâm nhưng cũng đủ xa để tránh khỏi những ồn ào, xô bồ, đắt đỏ của du lịch.
Thứ tư là dự án phải nằm trong quần thể khu đô thị được đầu tư bài bản về cảnh quan, tiện ích: siêu thị, công viên nội khu, khu vực sinh hoạt cộng đồng,...
Thứ năm là dự án phải gần các dịch vụ, tiện ích công: chợ dân sinh, trường học, bệnh viện, trụ sở Uỷ ban dân dận quận, huyện...
Thứ sáu làngười mua phải dự đoán được điểm rơi của thị trường và tiềm năng tăng giá của dự án để đầu tư.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ