3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.3.2. Thực trạng về tổ chức thực hiện dự án sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền
nhận quyền sử dụng đất
Sau khi được cấp GCNQSDĐ, nhiều dự án đã được chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy định đó là những dự án được UBND thành phố Đà Nẵng giao đấtvà cho thuê đất để đầu tự xây dựng khu đô thị hoặc khu dân cư và được phép phân lô bán nền và một số dự án các chủ đầu tư đã xây dựng nhà hoàn chỉnh vì đó là những dự án được UBND thành phố cho phép xây dựng nhà theo quy hoạch kiến trúc đô thị mới được chuyển nhượng theo hình thức bán nhà ở kết hợp với quyền sử dụng đất ở [27].
Ngoài ra đối với một số dự án, sau khi Chủ đầu tư được UBND thành phố Đà Nẵng cấp Giấy phép đầu tư, Giấy phép xây dựng và GCNQSDĐ, sau khi xem xét điều kiện và năng lực doanh nghiệp, nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư có nguồn tài chính để tiếp tục thực hiện dự án, UBND thành phố đà chỉ đạo cho Sở Xây dựng TP Đà Nẵng công bố, công nhận các dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán trước khi chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở tính đến thời điểm 31/03/2017, cụ thể bao gồm: Tổ hợp căn hộ, thương mại dịch vụ và khách sạn Alphanam Luxury do Công ty CP Địa ốc Alphanam làm chủ đầu tư; Dự án khu resort nghỉ dưỡng ven biển Future Property Invest do Công ty TNHH Future Property Invest đầu tư; Khu phức hợp Quang Nguyễn do Công ty Cổ phần Tư vấn xây dựng và đầu tư Quang Nguyễn làm chủ đầu tư; Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp Empire bao gồm : tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 1 và tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 2 (gồm637 căn hộ); Khu nhà ở liền kề (giai đoạn 1) gồm 80 nhà ở liền kề 8 tầng; Khu biệt thự tại khu Naman Retreat & Residences với 16 biệt thự; Khu nhà ở liền kề vườn phố với 40 biệt thự 5 tầng đều do Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư; Dự án Hoa Bình Green Danang do Công ty Cổ phần Hòa Bình làm chủ đầu tư; Khu du lịch biển Vinacapital Đà Nẵng; Khối nhà B - khu căn hộ Đại Dương và khu du lịch biển Vinacapital Đà Nẵng và khu biệt thự biển The Ocean Estates đều do Công ty TNHH Khu du lịch biển Vinacapital Đà Nẵng làm chủ đầu tư .v.v.
Hình 3.1. Hyatt Resort Đà Nẵng của Công ty Cổ phần Khu du lịch Bắc Mỹ An
Bên cạnh đó, ngày 22 tháng 3 năm 2017, UBND TP Đà Nẵng đã có Văn bản số 2048/UBND-SXD công bố danh sách 18 dự án đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị cho các cá nhân, tổ chức mua bán đất nền trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, nhằm tránh thiệt hại cho người dân cũng như các tổ chức trong việc mua bán đất nền, đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, UBND TP Đà Nẵng giao Sở Thông tin – Truyền thông thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân được biết và danh mục các dự án đã hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, cụ thể [43]:
1/ Khu dân cư, nhà ở, khách sạn, căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ 2 Tháng 9, thuộc quận Hải Châu, do Công ty CP Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 6.910m2.
2/ Khu du lịch ven sông Hàn, thuộc phường An Hải Tây, quận Sơn Trà do Công ty CP Thương mại, Du lịch, Đầu tư Cù Lao Chàm làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 107.561m2.
3/ Khu Olalani Riverside Towers, thuộc phường Nại Hiện Đông, quận Sơn Trà do Công ty CP Mỹ Phúc làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 30.942m2.
4/ Khu du lịch biển VinaCapital Đà Nẵng, thuộc phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn do Công ty TNHH Khu Du lịch biển VinaCapital làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 47.130m2.
5/ Khu dân cư Phước Lý mở rộng, thuộc quận Cẩm Lệ do Công ty CP Đầu tư Đà Nẵng – Miền Trung làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là đợt 1: 41.886,2m2; đợt 2: 2.120m2; đợt 3: 2.725,2m2; đợt 4: 2.993,8m2.
6/ Khu vực phía Bắc nút giao thông Hòa Cầm, thuộc quận Cẩm Lệ do Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng làm chủ đầu tư với diện tích đất cho phép chuyển quyền đất ở 3,85ha và diện tích đất cho phép chuyển quyền đất thương mại dịch vụ 0,25ha.
7/ Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân giai đoạn 1A, thuộc quận Cẩm Lệ do Công ty CP Tập đoàn Mặt Trời làm chủ đầu tư với diện tích đất ở chia lô 21,22ha, diện tích đất ở biệt thự 4,11ha, diện tích đất thương mại dịch vụ 1,76ha.
8/ Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân giai đoạn 1B, thuộc quận Cẩm Lệ do Công ty CP Tập đoàn Mặt Trời làm chủ đầu tư với diện tích đất ở chia lô 3,74ha, diện tích đất ở biệt thự 29,3ha.
9/ Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân giai đoạn 2, thuộc quận Cẩm Lệ do Công ty CP Tập đoàn Mặt Trời làm chủ đầu tư với diện tích đất ở chia lô 62,6ha, diện tích đất ở biệt thự 56,3ha; diện tích đất thương mại dịch vụ 31ha.
10/ Khu dân cư khu vực Nhà máy Cao su, thuộc quận Ngũ Hành Sơn do Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Nam Việt Á làm chủ đầu tư; chuyển quyền đọt 1 diện tích 39.801,5m2; chuyển quyền đợt 2 diện tích 4.225,5m2.
11/ Khu đô thị Hòa Quý, thuộc quận Ngũ Hành Sơn do Công ty CP Đầu tư bảo hiểm tài chính Dầu Khí. Chuyển quyền đợt 1 làm chủ đầu tư diện tích 54.014m2, chuyển quyền đợt 2 diện tích 91.138,14m2.
12/ Khu A khu đô thị Golden Hills City giai đoạn 1, thuộc quận Liên Chiểu do Công ty CP Trung Nam làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 408.957m2.
13/ Khu dân cư Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng, thuộc quận Liên Chiểu do Công ty CP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 46.434,84m2.
14/ Khu đô thị Phước Lý, thuộc quận Liên Chiểu do Công ty CP Đầu tư Đà Nẵng – Miền Trung làm chủ đầu tư với diện tích đất cho phép chuyển quyền đất ở chia lô 21,52ha, diện tích đất ở biệt thự 2,52ha, diện tích đất kho tàng 1,99ha.
15/ Dự án lô đất A2-2 thuộc Khu dân cư Kho thiết bị phụ tùng An Đồn, thuộc quận Sơn Trà do Công ty CP Thương mại dịch vụ Hai Hạnh làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 8.922m2.
Quyền, thuộc quận Sơn Trà do Công ty CP Hóa chất nhựa Đà Nẵng làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 1,819m2.
17/ Dự án khu dân cư An Viên, thuộc quận Sơn Trà do Công ty CP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất cho phép chuyển quyền là 7.283,5m2.
18/ Khu phức hợp đô thị, thương mại dịch vụ cao tầng, thuộc quận Sơn Trà do Công ty CP Địa ốc Sea Thuận Phước làm chủ đầu tư.
Hình 3.2. Khu Đô thị Tây Bắc thành phố Đà Nẵng
Song song với những dự án do các doanh nghiệp đầu tự với sự tâm huyết là thực sự xây dựng và phát triển thành phố còn có nhiều dự án “khủng”, hoành tráng được lập ra với tham vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại, khách sạn, văn phòng, chung cư cao cấp…lớn nhất miền Trung, trên đất vàng thành phố Đà Nẵng. Thế nhưng, kể từ khi được cấp phép đầu tư đến nay nhiều dự án vẫn “bất động”, gây bức xúc cho người dân. Chính quyền địa phương cũng đã có nhiều biện pháp xử lý, thu hồi nhưng vấn đề này không hề đơn giản. Những trường hợp điển hình có thể thấy như dự án tại khu đất vàng sân vận động Chi Lăng được giao cho tập đoàn Thiên Thanh vào năm 2011, đổi lại Tập đoàn này phải xây một khu liên hợp thể thao mới trị giá tới 4.377 tỷ ở quận Liên Chiểu. Tuy nhiên, hiện nay công trình thể thao này cũng chưa biết khi nào mới xong, trong khi đó khu đất sân vận động đã bị cắt ra thành 10 lô đất, lập dự án và Thiên Thanh đã đem thế chấp ngân hàng với số tiền vay hàng chục
ngàn tỷ đồng. Khu phức hợp trung tâm thương mại, dịch vụ Chi Lăng chưa biết khi nào mới khởi động vì Chủ tịch Tập đoàn Thiên Thanh đang trong vòng lao lý. Gần đây, lãnh đạo Đà Nẵng đã có chủ trương xin thu hồi lại dự án này để triển khai lại công trình công cộng, văn hóa và thể thao.
Hình 3.3. Sân Vận động Chi Lăng (ảnh chụp tháng8 năm 2017)
Cũng liên quan tới những dự án hoành tráng trên đất vàng, một trường hợp điển hình khác đó là dự án Viễn Đông Meridian. Tổ hợp này được giao cho Công ty Cổ Phần Địa Ốc Viễn Đông làm chủ đầu tư với mức đầu tư 180 triệu USD từ năm 2008. Dự án được quảng bá tổ hợp thương mại, khách sạn, văn phòng và nhà ở 6 sao, đó là một tháp đôi cao 48 tầng, được cho là cao nhất Miền Trung. Khu đất nằm ngay mặt tiền số 84 Hùng Vương, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng với tổng diện tích đất lên tới 11.170m2. Được biết, Viễn Đông Meridian được cấp giấy chứng nhận đầu tư, được cấp GCNQSD đất và Giấy phép xây dựng trong năm 2008. Tuy nhiên sau khi động thổ, khởi công năm 2009 đến nay dự án bị bỏ hoang suốt gần cả chục năm qua giữa trung tâm TP Đà Nẵng, gây nhiều bức xúc cho dư luận.
Hình 3.4. Bên trong dự án Viễn Đông Meridian (ảnh chụp tháng 8 năm 2017)
Dự án Golden Square có tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, do Công ty Địa ốc Đông Á làm chủ đầu tư, đã trải qua một giai đoạn khó khăn về đầu tư xây dựng sau khi được khởi công từ tháng 1 năm 2008. Dự án có diện tích lớn và có đến 4 mặt tiền là các đường Phạm Hồng Thái, Yên Bái, Nguyễn Thái Học và Nguyễn Chí Thanh. Theo thiết kế, dự án gồm 3 tòa tháp cao 21-36 tầng, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn và chung cư cao cấp, dự kiến hoàn thành năm 2011. Tuy nhiên Dự án đã ngừng thi công từ cuối 2014 đến nay, mặc dù công trình này cũng đã được triển khai xây dựng móng, 2 tầng hầm và 2 tầng đế. Đến năm 2016 Dự án đã chuyển đổi chủ đầu tư. Qua phương án đầu tư mới, dự án vừa được UBND thành phố đồng ý thông qua phương án điều chỉnh quy hoạch kiến trúc và chấp thuận giao chủ đầu tư mới là tập đoàn Anphanam tiếp tục hoàn thành.
Bên cạnh đó, Dự án Đà Nẵng Centre của Công ty địa ốc Vũ Châu Long nằm trên số 8 Phan Chu Trinh, được xây dựng trên khu đất 7.878m2. Dự án gồm cao 35 tầng là một tổ hợp khách sạn, văn phòng, căn hộ được khởi công từ năm 2008 và kế hoạch xây dựng xong giai đoạn 1 năm 2011. Tuy nhiên, đến nay công trình cũng vẫn “đắp chiếu” sau khi xây xong phần móng.
Nhiều dự án khác cũng nằm trong tình trạng tương tự không triển khai dự án trong thời gian dài như Halla Residence của Công ty TNHH Phát triển Kreves Halla Engineerings Construction Corp, Khu đô thị Capital Square trên đường Ngô Quyền .v.v.
Hiện lãnh đạo thành phố Đà Nẵng cũng đang nỗ lực làm việc với chủ dự án trong vấn đề giải quyết những vấn đề trên. Trong đó, nhiều giải pháp được đưa ra như phân kỳ, chia nhỏ dự án để đầu tư hoặc thu hồi, trả lại mặt bằng để xây các công trình công cộng… Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư của các nhà đầu tư khác.
Đó là những dự án tọa lạc tại trung tâm thành phố, con các dự án đầu tư bất động sản tại ven biển và các vùng ven đô Đà Nẵng thì đến tháng 8-2015, thành phố Đà Nẵng có 52 dự án ven biển, tổng vốn đăng ký đầu tư 58 nghìn tỷ đồng, diện tích 1.640 ha. Trong đó, có 14 dự án đầu tư nước ngoài (với số vốn đầu tư 22 nghìn tỷ đồng, diện tích thực tế 605 ha) và 38 dự án đầu tư trong nước (vốn đầu tư 36 nghìn tỷ đồng, diện tích 1.035 ha). Cùng với việc thu hút hơn 700 triệu USD tổng vốn ODA trong suốt năm năm qua, đóng góp của các dự án nói chung, trong đó có các dự án ven biển, đã góp phần thúc đẩy tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn thành phố Đà Nẵng tăng bình quân mỗi năm 9,4%.
Tuy nhiên, các dự án kinh tế ven biển ở Đà Nẵng đang bộc lộ nhiều bất cập, vướng mắc rất khó tháo gỡ. Hàng loạt dự án quy mô hoành tráng, diện tích sử dụng lớn, nhưng rốt cuộc, chỉ được “vẽ”... trên giấy, vì vượt quá thực lực tài chính của nhà đầu tư. Sau khi được cấp giấy phép đầu tư, doanh nghiệp lập tức xây tường cao bao bọc toàn bộ khu đất nhằm “giữ chỗ”, chờ thời cơ bán lại dự án cho nhà đầu tư khác có tiềm năng tài chính hơn, hưởng chênh lệch giá; hoặc chỉ thật sự đầu tư khi có đầy đủ các yếu tố thuận lợi, sinh lãi nhanh. Thủ thuật chung, các doanh nghiệp đều lấy lý do suy thoái kinh tế, không vay được vốn ngân hàng; hoặc thay đổi vài công năng, số ít công trình nhỏ trong dự án, rồi xin chờ phê duyệt lại, kéo dài thêm thời gian triển khai. Không ít chủ đầu tư còn đột ngột xin thay đổi tên công ty, tên dự án; xây móng, làm nhà tạm, dựng trụ bê-tông dang dở trên đất, mặc cho chính quyền sở tại phải giải quyết hậu quả về môi trường và các nhu cầu dân sinh khác. Qua khảo sát, có đến 32 trong tổng số 52 dự án ven biển Đà Nẵng chậm triển khai hoặc chưa triển khai (trong đó, có 10 dự án đầu tư nước ngoài và 22 dự án trong nước). Hầu hết các dự án loại này đã vi phạm Điều 64 Luật Đất đai 2013 [25]. Một số dự án còn nộp chậm, hoặc nộp thiếu tiền thuế thuê đất.
Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, từ tháng 5-2015 đến nay, Uỷ ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng đã nhiều lần tổ chức họp, cho ý kiến, ban hành Thông báo số 116/TB-VP để chấn chỉnh, thúc giục các doanh nghiệp đầu tư. Song, dù đốc thúc đến đâu, các doanh nghiệp vẫn không chịu triển khai. Dọc các tuyến đường Trường Sa, Hoàng Sa, Võ Nguyên Giáp có địa thế tuyệt đẹp, các dự án ven biển mọc lên những bức tường cao, bịt kín lối ra biển, thậm chí có dự án xây tường rào dài gần một km, Bên trong các dự án ấy, hầu hết diện tích bỏ hoang cho cỏ dại mọc, hoặc lơ thơ vài công trình dở dang, han gỉ. Nhìn trên bản đồ của quận Ngũ Hành Sơn, các dự án ven
biển gần như phủ kín. khiến một bộ phận dân cư bị bịt mất lối ra biển, đẩy lệch các bãi tắm dân sinh sang vị trí không thuận tiện. Ngoài nhiều hệ lụy liên quan môi trường, những doanh nghiệp này còn làm xấu hình ảnh môi trường đầu tư, môi trường xã hội thân thiện của thành phố Đà Nẵng.
Trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn hiện có 20 dự án ven biển, nhưng chưa đến