3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.4.2. Những khó khăn vướng mắc và nguyên nhân của vướng mắc trong công tác
công tác quản lý và sử dụng đất dụ án bất động sản
a. Về phía Nhà nước
Nếu đi sâu phân tích có thể thấy được nhiều điểm hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua làm cho công tác quy hoạch đô thị, nhất là khả năng định hướng trong quy hoạch đô thị bị hạn chế, từ đó đã khách quan làm tác động tiêu cực đến công tác khai thác đất đô thị.
Một là:
* Khó khăn: Nhiều dự án triển khai còn chậm hay còn gọi là “quy hoạch treo”. * Nguyên nhân: Nguyên nhân chính của tình trạng này là do công tác điều tra, đánh giá hiện trạng sử dụng đất chưa sát thực tế, phải giải tỏa đền bù khối lượng lớn, công tác đánh giá năng lực đầu tư và cân đối và cân đối nguồn vốn chưa được chú trọng. Công tác dự báo quy hoạch không mang tính tổng thể nên hiệu quả của dự án chưa cao... mặc dù lãnh đạo thành phố đã có chỉ đạo rà soát tính khả thi của từng dự án và các cơ quan có liên quan đã thực hiện công tác điều chỉnh, nhiều dự án tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ nhưng vẫn còn nhiều dự án lớn đang “đắp chiếu” nằm chờ động thái của nhà đầu tư. Tính đến thời điểm hiện tại, toàn thành phố còn khoảng 302 dự án chưa được triển khai. Chỉ đạo về việc này, UBND thành phố Đà Nẵngđã yêu cầu nếu sau khi ký cam kết 24 tháng mà nhà đầu tư không triển khai dự án thì phải tiến hành thu hồi theo luật định.
Hộp thoại 3.4.
Ông Nguyễn Thành Tiến, Phó chánh Văn phòng
UBND TP. Đà Nẵng phát biểu tại cuộc họp giao
ban:
Hiện thành phố có tổng 50 dự án đầu tư ven
biển,trong đó có 13 dự án nước ngoài và có 37 dự án trong nước. Ông Tiến cho biết thêm, đối với các
dự án chậm và chưa triển khai, UBND thành phố đã chỉ đạo tiến hành ký cam kết tiến độ với các chủ đầu tư,để có cơ sở đề xuất thu
hồi theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư. Đồng thời, giao Cục
Thuế thành phố yêu cầu chủ đầu tư các dự án ven biển chưa, chậm triển khai phải
nộp thêm tiền thuê đất trong thời gian 24 tháng được giãn tiến độ theo đúng quy định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Tính đến nay, Sở KH-ĐT đã thực hiện
Hai là:
* Khó khăn: Công tác khảo sát đánh giá hiện trạng của các dự án còn nhiều hạn chế dẫn đến việc tồn tại một số vấn đề kỹ thuật hạ tầng chưa khớp nối đồng bộ giữa quy hoạch và khu vực giữ lại chỉnh trang.
* Nguyên nhân: Quy hoạch nông thôn và chuyển đổi đất nông nghiệp còn nhiều bất cập. Đà Nẵng được công nhận là đô thị loại I, theo quy định, tỷ lệ đất phi nông nghiệp là 80%, xu hướng phát triển đô thị và sử dụng các vùng đất thuận lợi cho phát triển đô thị là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, thực tế sự phối hợp và khả năng đầu tư xây dựng các dự án còn chưa đồng bộ nên việc đề xuất sử dụng đất còn tùy tiện, chưa có sự cân bằng và sự chuyển tiếp hợp lý giữa đô thị và nông thôn.
Ba là:
* Khó khăn: Việc đề xuất cốt san nền xây dựng các khu dân cư trong khu vực nội thành, những khu vực vốn dĩ không bị ngập úng ... chưa được tính toán tận dụng tốt yếu tố địa hình khu vực đẫn đến phải sử dụng một khối lượng lớn đất đắp gây lãng phí tài nguyên, đồng thời làm phát sinh lượng lớn xe chở đất, cát san nền ra vào thành phố gây ô nhiễm môi trường.
* Nguyên nhân: Quy hoạch khai thác khoáng sản chưa được nghiên cứu, kiểm soát tốt đã làm cho môi trường cảnh quan đô thị ở một số khu vực bị suy thoái nghiêm trọng. Các cơ sở công nghiệp, thủ công nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong khu dân cư cần sớm quy hoạch vào các cụm công nghiệp và có kế hoạch cụ thể để thực hiện di dời. Một số dự án do Trung ương đầu tư cũng chậm được triển khai như dự án Di dời ga đường sắt, Đường sắt 2 chiều Đà Nẵng – Dung Quất, Làng Đại học Đà Nẵng, Cảng Liên Chiểu... gây ảnh hưởng lớn đến sức hút đầu tư vào các dự án bất động sản của thành phố.
Bốn là:
* Khó khăn: Quy hoạch chưa chú ý tới phát triển bền vững, có sự mất cân bằng về sử dụng đất.
* Nguyên nhân: Do quy hoạch đối với tỷ lệ đất ở cao do chia lô nhiều, tỷ lệ đất công trình công cộng, cây xanh, thể thao, mặt nước còn thấp. Không gian các trung tâm còn bó hẹp theo trục đường. Chưa chú trọng tổ chức các không gian mở, thiếu quảng trường lớn. Các vấn đề về phát triển khu vực ven đô, giao thông công cộng... chưa được quan tâm đúng mức, tác động đến tiến trình xây dựng “Thành phố môi trường”.
Hộp thoại 3.5.
Ông Nguyễn Nho Trung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nhân dân TP. Đà Nẵng phát biểu tại cuộc họp
góp ý dự thảo báo cáo kết quả giám sát chuyên đề
của Hội đồng Nhân dân thành phố Đà Nẵng mở
rộng: Tình trạng lập QHĐT thì công khai nhưng điều chỉnh lại không công khai, quy hoạch và điều
chỉnh QHĐT không trình Hội đồng Nhân dân
thành phố thông qua; nhiều dự án hạ tầng đô thị bị điều chỉnh quy hoạch nhiều
lần. Nhiều dự án khu dân cư có quy hoạch chợ, công viên, trường học nhưng khi
thực hiện, những khu đất này bị chia lô đất ở, tương tự nhiều nhà đầu tư xin làm dự án trung tâm thương mại nhưng khi được giao đất rồi là chia lô phân thành đất ở để bán.
Ngoài những vấn đề nêu trên, một vấn đề liên quan đến các dự án đang chiếm hết phần ven biển Đà Nẵng, khiến người dân đang chịu hệ lụy là không có bãi tắm. TP. Đà Nẵngđã chỉ đạo mở đường xuống biển, nơi có các bãi tắm công cộng cho dân. Về việc mở các lối xuống biển dọc tuyến biển Ngũ Hành Sơn theo quy hoạch, ông Nguyễn Thành Tiến cho biết, UBND TP đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch một số dự án để mở lối đi từ đường Trường Sa thông ra biển. Cụ thể: lối xuống biển rộng 17 m giữa dự án Khu du lịch quốc tế Silver Shores và dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng của Công ty cổ phần Hòn Ngọc Á Châu; lối xuống biển rộng 10m tại phía bắc dự án The Nam Khang Resort Residences; lối xuống biển rộng 3,5m tại phía bắc dự án khách sạn và biệt thự biển Đông Phương; lối xuống biển rộng 4m tại phía nam dự án Future Property Invest.
Trước đó, UBND TP. Đà Nẵng đã nhiều lần tổ chức họp, cho ý kiến và có thông báo về việc chấn chỉnh, thúc giục về vấn đề này. Song tình trạng chung vẫn không được giải quyết. Chính quyền thành phố Đà Nẵng vẫn lúng túng trong giải quyết, một bên là cố giữ tiếng tốt về môi trường thu hút đầu tư, tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp và bên kia là bảo đảm tính thượng tôn pháp luật, thúc đẩy có hiệu quả tình hình phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm sự nghiêm minh, công bằng giữa các dự án ven biển.
Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ cũng đã từng nhấn mạnh tại một số cuộc họp trước đây rằng: “Phải làm nhanh, làm mạnh lên! Chúng ta đã rà soát từng dự án chậm, dự án treo cụ thể rồi. Vấn đề còn lại là hoàn tất các thủ tục để thu hồi theo đúng quy định pháp luật. UBND TP, các Sở, ban ngành cứ mạnh dạn không sợ bị vướng bất cứ điều gì. Làm xong những dự án chậm triển khai ven biển tiếp tục làm những dự án trong nội thành”.
Về lâu dài, chính quyền TP. Đà Nẵng cần rà soát, xem xét lại quy hoạch các dự án ven biển, nhằm bảo đảm hài hòa nhiều mục tiêu, lợi ích. Chỉ khi có thái độ công khai, kiên quyết, cụ thể hóa của chính quyền, các nhà đầu tư mới thật sự “bắt tay vào việc”, huy động nguồn lực tài chính, hâm nóng lại ý chí kinh doanh, thúc đẩy tiến độ tại các dự án kinh tế ven biển Đà Nẵng.
Váo đầu năm 2014, Thường trực Thành ủy đã chỉ đạo chính quyền TP. Đà Nẵng rà soát toàn bộ các dự án đầu tư trên địa bàn. Nếu dự án nào không triển khai hoặc chủ dự án không đủ năng lực thì thu hồi. UBND TP cũng cần yêu cầu các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án du lịch, dịch vụ ven biển tiến hành ký cam kết (lần cuối) đến cuối quý I/2015 phải triển khai thực hiện, nếu không sẽ tiến hành thu hồi và cuối tháng 3/2014 bắt buộc phải hoàn thành việc ký cam kết triển khai dự án.
Đến thời điểm cuối tháng 3/2014, Sở Tài nguyên và Môi trườngđã lựa chọn 3 trong số các dự án du lịch ven biển không triển khai thực hiện, bắt phải ký cam kết. Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định, đến cuối năm 2014, Sở sẽ tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư khoảng 20 dự án ký cam kết, đến quý I/2015 phải triển khai thực hiện. Nếu các chủ dự án vẫn “án binh bất động”, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tham mưu cho UBND TP ra quyết định thu hồi .
Đến thời điểm này, chính quyền TP. Đà Nẵngđã khá mạnh tay trong xử lý các dự án chậm triển khai. Nhưng đến nay, mới có 2 dự án ký cam kết, đó là dự án khu du lịch ven biển I.V.C “hứa” quý IV/2014 sẽ triển khai và sau 2 năm kể từ ngày khởi công (tức quý IV/2016) chính thức đưa vào hoạt động. Dự án thứ hai của Công ty CP Hòn Ngọc Á Châu cam kếtđến quý IV/2014 sẽ triển khai đồng bộ các hạng mục...
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, kể từ sau buổi làm việc ngày 13/3/2014 với các Công ty có các dự án chậm triển khai tại quận Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn nhưng cho đến nay chỉ có 4 đơn vị nộp bản cam kết thời hạn triển khai, còn công ty Hòn Ngọc Á Châu, Công ty Cổ phần Hải Duy, Công ty Cổ phần Sơn Hải ...chưa nộp bản cam kết theo yêu cầu cho Sở.
b. Về phía Doanh nghiệp
Có thể nói, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2015 đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc các doanh nghiệp đầu tư bất động sản của cả doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ và khắc phục.
Một là:
* Nguyên nhân: Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15). Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở [10], [12], [25]. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá thị trường là một khái niệm chung chung, do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Bởi giá thị trường ở đây là thị trường nào; thị trường đã được Nhà đầu tư cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất hay là thị trường chưa đầu tư; hoặc thị trường này là thị trường có tổ chức hay vô tổ chức? Điều này đẫn đến sự xungđột của Nhà đầu tư dự án bất động sản có quy mô lớn với người dân có đất trong dự án phải giải tỏa di dời. Nhiều vụ chống đối tập trung nhiều người mà phải có sự can thiệp của chính quyền địa phương như Vụ Cồn Dầu, phường Hòa Xuân người dân chống đối dai dẳng từ năm 2010 cho đến tận hôm nay, toàn dự án Khu đô thị Sinh thái ven sông Hòa Xuân với tổng diện tích 430ha đến nay vẫn chưa giải phóng sạch mặt bằng. Dự án Golden Hills tại xã Hòa Liên huyện Hòa Vang với diện tích 342,28 ha khởi công từ năm 2008 đến nay mới giải phóng mặt bằng được 210 ha, còn lại người dân vân chống đối không chịu chấp nhận di dời để giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án...
Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chưa có một cơ quan nào được thành lập và có đủ năng lực, trình độ chuyên môn được giao trách nhiệm để hàng ngày theo dõi trên địa bàn cụ thể mỗi ngày có tổng số bao nhiêu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công, số lượng sản phẩm giao dịch với mỗi mức giá là bao nhiêu…Vì vậy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường vẫn chưa thể xác định được.
Hai là:
* Khó khăn: Về việc chuyển nhượng dự án bất động sản
* Nguyên nhân: Luật Đầu tư 2014 [28] quy định, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 [26] có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Ba là:
* Khó khăn: Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở trung tâm thành phố hay dọc ven biển chưa được thực hiện triệt để
* Nguyên nhân: Qua điều tra tại Đà Nẵng có hơn 80% dự án không thông qua đấu giá, hầu hết là kêu gọi hoặc chỉ định Nhà đầu tư. Điều nay không những gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra sự không công bằng giữa các nhà thực sự muốn đầu tư.
Bốn là:
* Khó khăn: Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong việc bán nhà cho Việt kiều và người nước ngoài hiện vẫn còn vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án.
* Nguyên nhân: Tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014 [27] đã quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng an ninh theo quy định của Chính phủ [. Tại khoản 2 Điều 75 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP [15] đã giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, theo phản ánh của Sở Xây dựng thành phố Đà nẵng, đến nay Bộ Quốc phòng, Bộ Công an vẫn chưa ban hành văn bản xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo nhiệm vụ Chính phủ giao. Do vậy,