7. Kết cấu của luận án
2.3.2. Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế-xã hội của Hàn Quốc
Hàn Quốc
Đạo Luật về Mua lại và Bồi thường đất cho các dự án công ích sửa đổi ngày 26 tháng 12 năm 2017 gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, về các trường hợp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội: Thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường
sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng.
Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội:
Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở, cơ sở hạ tầng, các dự án phục vụ công trình công cộng.
Thứ ba, về trình tự thủ tục thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế-xã hội:
Quy trình thu hồi đất (mua lại đất) được quy định tại Điều 22 Đạo Luật về Mua lại và Đền bù đất đai cho dịch vụ công ngày 26 tháng 12 năm 2017 bao gồm các bước: Bộ trưởng có trách nhiệm gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận về việc bán đất cho nhà nước; khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc bắt đầu được vận hành bằng việc công bố chính thức việc Nhà nước sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính quyền, đất đó bắt đầu thuộc quyền của Tổ quốc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền mua lại đất; chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất và tiến hành bồi thường; chủ đất nếu không đồng
ý với mức bồi thường được đưa ra thì có thể đưa lên tổ chức Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết.
Thứ tư, về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp:
Về nguyên tắc bồi thường: (i) việc bồi thường khi mua lại đất do chủ dự án thực
hiện; (ii) việc bồi thường cho chủ đất và những người có liên quan khi mua lại đất phải thực hiện trước khi triển khai dự án; (iii) việc bồi thường khi mua đất nông nghiệp được trả bằng tiền mặt, bằng hình thức đất hoặc nhà ở xã hội hoặc trả bằng trái phiếu do chủ dự án phát hành và được tiến hành đối với từng cá nhân có đất nông nghiệp bị mua lại; (iv) việc bồi thường tiến hành theo phương thức bồi thường trọn gói.
Về phương thức bồi thường: Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế.
Phương thức tham vấn: Phương pháp này được thực hiện thông qua các cơ quan công quyền thỏa thuận với người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi về phương án, cách thức bồi thường theo trình tự sau: Thu thập, chuẩn bị các quy định của pháp luật về tài sản và đất đai có liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất; xây dựng và công bố phương án bồi thường; thành lập Hội đồng bồi thường; yêu cầu tham vấn bồi thường; hoàn tất hợp đồng bồi thường. Quá trình thỏa thuận giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thất bại nghĩa là không đạt được sự thỏa thuận giữa hai bên thì Nhà nước sẽ thực hiện phương pháp cưỡng chế để thu hồi đất.
Phương thức cưỡng chế: Được áp dụng trong trường hợp phương thức tham vấn thất bại. Tức là mọi thỏa thuận đều không đi đến thống nhất và đương nhiên người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi không chịu giao đất cho Nhà nước. Lúc này, Nhà nước sẽ
áp dụng phương pháp cưỡng chế để thu hồi đất nông nghiệp. Thực tế “ở Hàn Quốc chỉ có 15% các trường hợp Nhà nước thu hồi đất phải áp dụng biện pháp cưỡng chế còn 85% áp dụng thành công phương pháp tham vấn trong quá trình thu hồi đất” [78].
Về giá bồi thường: Được xác định ít nhất bởi hai cơ quan định giá đất, có thể là
công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất hoặc tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập mà không phải là cơ quan Nhà nước. Trong trường hợp, người có đất nông nghiệp bị thu hồi vẫn không đồng ý và yêu cầu xác định lại giá đất để bồi thường thì chủ đầu tư sẽ thuê thêm một tổ chức tư vấn định giá thứ ba cùng định giá. Nếu lúc này giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán cho tới khi đạt được sự đồng thuận cuối cùng giữa hai bên. Lúc này, giá đất được chọn làm căn cứ để bồi thường là giá trung bình cộng của ba cơ quan cùng tham gia định giá. Giá bồi thường của các đơn vị tư vấn được xác định theo giá thị trường.
Về bồi thường đất và tài sản trên đất nông nghiệp: Theo Đạo luật Công bố giá
bất động sản và Đánh giá thẩm định ngày 6 tháng 8 năm 2013 thì bồi thường đất nông nghiệp dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hằng năm. Lúc này, Tổ chức định giá đất nông nghiệp được thuê làm tư vấn sẽ căn cứ vào khung giá đất ở khu vực thực hiện dự án do Chính phủ quy định đồng thời xem xét các yếu tố như vị trí lô đất, địa hình, thổ nhưỡng, môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị lô đất, cũng như tham chiếu thêm một hoặc hai mảnh đất khác so với mảnh đất cần định giá để tiến hành định giá đất cho sát với thực tế.
Theo Đạo Luật về Mua lại và Bồi thường đất cho các dự án công ích ngày 26 tháng 12 năm 2017, thì tài sản trên đất nông nghiệp chủ yếu là cây trồng. Nếu khi mua đất nông nghiệp mà chủ đất chưa thu hoạch hoa màu (do chưa đến thời điểm thu hoạch) thì sẽ được bồi thường. Số tiền bồi thường của hoa màu dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố. Khoản bồi thường này đủ để người nông dân phục hồi lại sản xuất của mình và được tính trên cơ sở hai lần tổng thu nhập hằng năm từ sản xuất nông nghiệp. Ngược lại, nếu hoa màu trên đất bị mua lại mà đã đến mùa thu hoạch thì chủ đất phải thu hoạch số hoa màu này và sẽ không được bồi thường. Ngoài ra còn bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Quy định như vậy là hợp lý, phù hợp với thực tiễn cuộc sống của người nông dân. Điều này khác với pháp Luật Việt Nam, chỉ bồi thường giá trị của cây trồng vật nuôi trên đất theo khung giá hiện hành do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định đó là UBND cấp tỉnh.
2.3.3. Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa
Theo Luật Quản lý đất đai Cộng hòa nhân dân Trung Hoa sửa đổi năm 2014 quy định các nội dung sau:
Thứ nhất, về các trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế-xã hội: Theo Điều 8 Luật Quản lý đất đai thì Nhà nước trưng mua đất trong các trường
hợp sau: Quy định trưng mua nêu rõ các công trình phục vụ cho lợi ích công gồm quốc phòng và ngoại giao; nhà nước xây dựng các công trình năng lượng, giao thông, bảo tồn tài nguyên nước và công trình công cộng khác; nhà nước xây dựng các công trình khoa học, giáo dục, văn hóa, y tế, thể thao, tài nguyên và môi trường, phòng ngừa thiên tai và phục hồi, bảo tồn di tích văn hóa và các công trình dân sinh khác; nhà nước xây dựng nhà ở xã hội; nhà nước xây dựng lại các tòa nhà đã xuống cấp đến mức nguy hiểm và các công trình hạ tầng lạc hậu ở những địa bàn trước kia thuộc khu vực nông thôn theo yêu cầu của Luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn; và các công trình công cộng khác theo quy định của pháp luật [63].
Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế-xã hội:
Quốc vụ viện (Chính phủ) và hệ thống chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Chính phủ có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và đối với các loại đất khác là từ 70 ha trở lên. Dưới hạn mức này việc thu hồi đất do chính quyền thành phố trực thuộc trung ương thực hiện. Ngoài ra, công tác quản lý giải phóng mặt bằng sẽ được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện.
Thứ ba, về trình tự thủ tục thu hồi đất nông nghiệp: Trình tự, thủ tục thu hồi đất
ở Trung Quốc bao gồm: Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt. Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường. Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan. Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng.
Thứ tư, về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp: Luật Quản lý đất đai Trung
Quốc sửa đổi năm 2014 quy định nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp đó là: Người nào sử dụng đất thì người đó có nghĩa vụ bồi thường. Khoản tiền bồi thường,
hỗ trợ cho người nông dân có đất nông nghiệp bị thu hồi phải đảm bảo cho họ có được chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Các khoản tiền mà người mà người sử dụng đất phải trả cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi bao gồm: Tiền bồi thường về đất nông nghiệp; tiền trợ cấp tái định cư; tiền bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ vào: Giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đó rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất nông nghiệp thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: Ở Bắc Kinh tiền bồi thường hoa màu được tính từ 6 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại, tiền trợ cấp tái định cư bằng 4 - 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó, tuy nhiên tổng số tiền bồi thường hoa màu và trợ cấp tái định cư này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó đối với thửa đất nông nghiệp bị thu hồi [93].
Bên cạnh đó, Nhà nước Trung Quốc cũng có chính sách hỗ trợ người nông dân có đất nông nghiệp bị thu hồi giúp họ ổn định cuộc sống như: Đối với người già thì thực hiện chế độ dưỡng lão: Đối với nam giới từ 50 tuổi trở lên và nữ giới từ 45 tuổi trở lên được chi trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/1 lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội sẽ trả tiền dưỡng lão cho những người này; Đối với những người đang trong độ tuổi lao động thì hỗ trợ cho họ từ 100.000 - 120.000 nhân dân tệ để họ tự tìm việc làm mới [93].
2.3.4. Một số gợi mở cho Việt Nam trong việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
Từ việc nghiên cứu các mô hình, kinh nghiệm thu hồi đất nông nghiệp của các nước trên thế giới có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm mang tính gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp:
Thứ nhất, nên áp dụng nguyên tắc thu hồi đất như Trung Quốc, Hàn Quốc đó là:
Người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm chi trả tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Quy định như vậy là công bằng và bình đẳng trong quá trình thu hồi đất, thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư gắn với quyền lợi mà họ được hưởng khi sử dụng đất đã được thu hồi. Các khoản bồi thường bao gồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước và các khoản phải trả cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi. Các khoản tiền mà người mà người sử dụng đất phải trả cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi bao gồm: Tiền bồi thường về đất nông nghiệp; tiền trợ cấp tái định cư; tiền bồi thường hoa màu trên đất; tiền hỗ trợ người nông dân có đất nông nghiệp bị thu hồi giúp họ ổn định cuộc sống. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ vào: Giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đó rồi nhân với một hệ số
do Nhà nước quy định. Còn tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất nông nghiệp thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Thứ hai, nước ta cần xây dựng mô hình định giá đất phù hợp để thành lập cơ quan
định giá đất khoa học, chuyên nghiệp, hoàn toàn độc lập với cơ quan thu hồi đất để đảm bảo tính khách quan trong việc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp. Cơ quan định giá đất phải bao gồm các chuyên gia đã được cấp chứng chỉ chuyên môn về định giá đất để đảm bảo tính chính xác, khoa học góp phần bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời giảm thiểu khiếu kiện, khiếu nại khi nhà nước thu hồi đất. Về việc xác định giá đất bồi thường, chi phí bồi thường được nhà nước Hàn Quốc chú trọng. Ví dụ:
Ở Hàn Quốc giá đất bồi thường do tổ chức tư vấn dịch vụ về định giá đất đưa ra chứ không phải giá đất do nhà nước quy định như ở Việt Nam. Trong trường hợp người có đất bị thu hồi không đồng ý và yêu cầu xác định lại giá đất để bồi thường thì chủ đầu tư sẽ thuê thêm tổ chức tư vấn định giá cùng định giá. Nếu vẫn chênh lệch 10% giữa giá cao nhất và thấp nhất thì sẽ mời chuyên gia khác định giá tiếp cho đến khi đạt được thỏa thuận. Giá bồi thường là trung bình cộng của các cơ quan tham gia định giá và được tính theo giá thị trường [63].
Thứ ba, cần đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi: Ở Trung Quốc quy
định nguyên tắc chủ đạo trong việc thu hồi đất là phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi có điều kiện tài chính ngang bằng với trạng thái cũ khi đất chưa bị thu hồi thậm chí Trung Quốc còn quy định nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Điều này hoàn toàn hợp lý vì người có đất bị thu hồi sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc ổn định cuộc sống như môi trường thay đổi, mất đất canh tác, khó tìm được việc làm phù hợp với mình. Như Trung Quốc hỗ trợ cho người nông dân cao tuổi bị thu hồi đất nông nghiệp mà không thể chuyển đổi ngành nghề đối với phụ nữ trên 45 tuổi và nam giới trên 50 tuổi từ 90.000 -110.000 nhân dân tệ/1 lần, còn đối với người trong độ tuổi lao