3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
3.3. Phương pháp chi phí
3.3.1. Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
3.3.2. Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này thì người ta cho rằng giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây
như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng.
3.3.3. Các loại chi phí
* Chi phí tái tạo, chi phí thay thế
Ứng với từng phương pháp chi phí tái tạo hoặc phương pháp chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác định chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá, trong đó:
- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá, loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản thẩm định giá.
3.3.4. Các bước xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận chi phí
Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến tài sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất trống thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Giá trị của mảnh đất có thể được ước tính theo các phương pháp sau: + Phương pháp so sánh trực tiếp giá bán.
+ Phương pháp chiết trừ còn được gọi là phương pháp phân bổ. Đây là phương pháp phân bổ tổng giá trị của BĐS thành giá của đất và giá của công trình xây dựng trên đất.
Bước 2: Ước tính những chi phí hiện tại để tái tạo mới đối với những công trình hiện có trên đất bao gồm cả lợi nhuận cho nhà đầu tư và thuế, phí phải nộp theo quy định.
Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng công trình có kết cấu tương tự thì thẩm định
xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng công trình này phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Thẩm định viên cũng cần điều chỉnh đơn giá, suất vốn đầu tư xây dựng theo sự khác biệt về thiết kế và chất lượng xây dựng như đã nêu ở trên.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân. Tuổi đời và mức độ giảm giá của công trình xây dựng cần TĐG được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của công trình tại thời điểm cần TĐG, hồ sơ, bản vẽ thiết kế của công trình, các văn bản quy định có liên quan.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.
3.3.5. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí
* Ưu điểm
Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Phương pháp chi phí thích hợp khi thẩm định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
* Hạn chế
Việc thẩm định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng đối với phương pháp chi phí. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
* Các điều kiện áp dụng
- Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học....
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.