4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản
2.2.3.1. Nghiên cứu tình huống 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đối với thửa
đất số 9141, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An; Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng theo quy định của Bộ Tài chính – Thông tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015). Tình huống này tác giả đang thực hiện xác định giá trị tài sản tại SIVC.
Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để vay vốn ngân hàng. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 08/2019.
a) Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Thông tin tổng quan về thị trường: Tài sản thẩm định giá có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường
nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An. Khu vực tài sản thẩm định giá thị trường bất động sản tương đối sôi động, có nhiều tài sản đưa ra giao dịch, có nhiều tài sản tương đồng (về mục đích sử dụng đất, quy mô, kích thước...) đưa ra rao bán so với tài sản thẩm định giá. Do đó tác giả đề nghị chọn các tài sản so sánh có các đặc điểm gần tương đồng (đặc điểm vị trí địa lý, an ninh môi trường sống, giao thông, cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh buôn bán) và nằm lân cận tài sản thẩm định giá để làm cơ sở thẩm định giá (theo Khoản 1, phụ lục 1 TĐGVN 08 – Cách tiếp cận từ thị trường).
b)Cơ sở thẩm định giá và các nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá
Cơ sở giá trị: Căn cứ vào các cơ sở pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, kinh tế, môi
trường và tổng quan về thị trường, tác giả chọn cơ sở giá trị thị trường – Theo TĐGVN 02 (áp dụng đối với quyền sử dụng đất).
Các nguyên tắc: Theo TĐGVN 04 (theo Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày
27/10/2014): Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Các nguyên tắc khác: Thay thế, đóng góp, cung - cầu…
Phương pháp thẩm định giá:
Căn cứ theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10: tác giả sử dụng phương pháp so sánh - cách tiếp cận từ thị trường, với những lý do sau đây:
Sau khi xem xét các đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá, phân tích thị trường và động thái người mua; tác giả đã thu thập được các bất động sản đã giao dịch trên thị trường, có đặc điểm tương đối giống với tài sản thẩm định giá.
Tài sản so sánh số 01 (TSSS 01):
Thông tin đấu giá: Thông tin đấu giá thành, ngày 15/01/2019: Ông Trần Minh Duy (người trúng đấu giá), thửa đất số 390, tờ bản đồ số 16, diện tích 117,7 m2.
Loại đất: Đất ở tại đô thị (ODT);
Vị trí: Tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài, thuộc khu đô thị trung tâm hành chính tỉnh Long An, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 01/2019. (đảm bảo thời gian chuyển nhượng theo quy định, không quá 02 năm so với tại thời điểm thẩm định giá)
Đơn giá quyền sử dụng đất theo giá trị trường:
7.220.000.000 đồng / 117,7 m2 = 61.342.396 đồng/m2 Tài sản so sánh số 02 (TSSS 02):
Thông tin đấu giá: Thông tin đấu giá thành, ngày 15/01/2019: Ông Trần Minh Duy (người trúng đấu giá), thửa đất số 138, tờ bản đồ số 25, diện tích 124,2 m2.
Loại đất: Đất ở tại đô thị (ODT);
Vị trí: Tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài, thuộc khu đô thị trung tâm hành chính tỉnh Long An, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 01/2019. (đảm bảo thời gian chuyển nhượng theo quy định, không quá 02 năm so với tại thời điểm thẩm định giá)
Giá trị lô đất: 6.623.000.000 đồng.
Đơn giá quyền sử dụng đất theo giá trị trường:
6.623.000.000 đồng / 124,2 m2 = 53.325.282đồng/m2
Tài sản so sánh số 03 (TSSS 03):
Thông tin đấu giá: Thông tin đấu giá thành, ngày 15/01/2019: Ông Lê Phú Thịnh (người trúng đấu giá), thửa đất số 81, tờ bản đồ số 07, diện tích 109,3 m2.
Loại đất: Đất ở tại đô thị (ODT);
Vị trí: Tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài, thuộc khu đô thị trung tâm hành chính tỉnh Long An, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 01/2019. (đảm bảo thời gian chuyển nhượng theo quy định, không quá 02 năm so với tại thời điểm thẩm định giá)
Giá trị lô đất: 6.500.000.000 đồng.
Đơn giá quyền sử dụng đất theo giá trị trường:
6.500.000.000 đồng / 109,3 m2 = 59.469.350đồng/m2
Vì vậy, tác giả chọn phương pháp so sánh theo Tiêu chuẩn TĐGVN 08 – Cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Do có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
Đối với phương pháp thặng dư, thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là các dự án có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất nên phương pháp thặng dư không được áp dụng vào tính toán.
Phương pháp thu nhập, thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là nhà ở thương mại, nhất là các nhà ở xã hội, nhà được xây bởi các thành phần kinh tế để cho thuê theo cơ chế thị trường. Do đó, tài sản thẩm định giá không áp dụng phương pháp thu nhập để tính toán
Phương pháp chi phí, thường được sử dụng khi không có các bằng chứng thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Do đó, tài sản thẩm định giá không áp dụng phương pháp chi phí để tính toán.
c) Pháp lý tài sản thẩm định giá:
Tên văn bản Số, ngày Nội dung Cơ quan cấp/
xác nhận Văn bản pháp lý bất động sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS 19197, ngày 08/06/2018. Chứng nhận bà: A được quyền sử dụng 185,75 m2 đất, thuộc thửa đất số 9141, tờ bản đồ số 03, mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị (ODT), hình thức sử dụng: Sử dụng riêng; thời hạn sử dụng đất: Lâu dài; nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An.
d)Đặc điểm kỹ thuật, kinh tế và môi trường tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất:
Vị trí: Khu đất có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Thuộc thửa đất số 9141, tờ bản đồ số 03.
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng.
Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài.
Kích thước (R x D) (m): ~ (6 x 30,96).
Hiện trạng: Tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá, khu đất trống, đã san
lấp.
e) Kết quả thẩm định giá:
Giá trị tài sản thẩm định giá tại thời điểm tháng 08/2019 là: 8.804.364.000 đồng (Bằng chữ: Tám tỷ, tám trăm lẻ bốn triệu, ba trăm sáu mươi bốn nghìn đồng).
Chi tiết xem phụ lục 1 kèm theo.
Tên tài sản Diện tích (m2) Loại đất Giá trị tài sản Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng) Thửa đất số 9141, tờ bản đồ số 03 185,75 ODT 47.399.000 8.804.364.250 Làm tròn 8.804.364.000