4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản
2.2.4.3. Nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong việc vận dụng quy trình và phương
phương pháp thẩm định giá bất động sản tại SIVC
a) Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, cơ sở dữ liệu thẩm định giá không đầy đủ khiến cho việc thẩm định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Hiện nay, việc thiếu cơ sở dữ liệu TĐG và hệ thống quản lý các dữ liệu này đã gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động TĐG của doanh nghiệp và công tác giám sát kết quả TĐG của nhà nước, cũng như niềm tin của khách hàng. Cơ sở dữ liệu và các thông tin liên quan đến BĐS thẩm định giá không chỉ là một trong những đầu vào tiên quyết của quá trình TĐG mà còn góp phần quyết định chất lượng, hiệu quả của cuộc thẩm định giá. Cơ sở dữ liệu là yếu tố hết sức quan trọng ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quy trình và vận dụng các phường pháp thẩm định giá BĐS.
Thứ hai, đội ngũ cán bộ thẩm định giá còn thiếu và chưa đáp ứng được yêu cầu về trình độ chuyên môn.
Một trong những nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động TĐG đó chính là số lượng và trình độ của đội ngũ cán bộ TĐG. Đội ngũ TĐG trong những năm qua tuy được chú trọng phát triển về số lượng nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, tính chuyên nghiệp trong hoạt động TĐG còn hạn chế, trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa đáp ứng được so với yêu cầu.
Thứ ba, do áp lực về thời gian và chi phí thẩm định giá.
Nhằm tiết kiệm về thời gian và giảm thiểu chi phí trong quá trình TĐG để nâng cao khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng mà quy định thời gian tối đa để tiến hành công việc TĐG trong khoảng thời gian ngắn hơn so với quy trình thẩm định giá.
b) Nguyên nhân khách quan: là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng
kiểm soát của công ty. Những nguyên nhân chủ yếu phải kể đến là:
Thứ nhất, hệ thống các văn bản liên quan đến công tác thẩm định giá vẫn còn
nhiều bất cập. Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng bộ. Nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật có những điều khoản chồng chéo
nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác, các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu như: kiến trúc, xây dựng, quy hoạch... trong khi đó các nghị định, thông tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng.
Thứ hai, còn có những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về
BĐS mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường. Đối với BĐS mục tiêu, thẩm định viên phải có một kiến thức tổng hợp về xây dựng, kiến trúc, kinh tế, pháp luật... mới có thể nắm bắt được những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình thẩm định giá để phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế - xã hội - pháp lý có ảnh hưởng đến BĐS. Đây là vấn đề hết sức khó khăn đối với các TĐV, bởi hầu hết các TĐV ở nước ta ít được trang bị tổng hợp những kiến thức trên một cách bài bản. Do đó trong quá trình thẩm định giá, các TĐV phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn trong lĩnh vực này, kết quả thẩm định giá ít nhiều cũng bị ảnh hưởng.
Thứ ba, thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém tính minh bạch, gây khó khăn
cho các TĐV trong quá trình thu thập thông tin. Hiện chưa có cơ quan nhà nước nào có thể cung cấp các thông tin đáng tin cậy về giá và khối lượng BĐS giao dịch. Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác thay thế.
Thứ tư, ở Việt Nam đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin về
các giao dịch BĐS trên thị trường, do đó thiếu dữ liệu cho công tác thẩm định giá. Thư viện điện tử là cơ sở dữ liệu quan trọng cho các TĐV trong quá trình thẩm định giá, nhất là với những thương vụ đòi hỏi phải sử dụng dữ liệu trong quá khứ. Nếu không có các dữ liệu này, TĐV sẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ khác, tốn rất nhiều thời gian, thậm chí không thu được kết quả cần thiết.
Kết luận chương 2:
Trong chương 2, tác giả trình bày cái nhìn tổng quát về Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, kết quả hoạt động của công ty. Ngoài ra, còn đi sâu nghiên cứu thực trạng quy trình và các phương pháp thẩm định giá BĐS được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cũng như việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng tại công ty trong thời gian qua. Tác giả cũng đã tiến hành đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản trên 02 khía cạnh này về cả thành công cũng như hạn chế và nguyên nhân dẫn đến hạn chế đó.
Bên cạnh những thành công, đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tác giả còn nhận thấy rằng còn một số nội dung quy định chưa rõ ràng, đầy đủ, chưa phù hợp, chưa đảm bảo được với mức độ chặt chẽ và kiểm soát được chất lượng kết quả thẩm định giá bất động sản.
Những tồn tại, hạn chế của SIVC cũng là tình trạng chung của hầu hết các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá ở Việt Nam. Hoạt động định giá bất động sản là một phần của hoạt động định giá. Hạn chế của hoạt động này cũng chính là những hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về hoạt động định giá nói chung.
Tìm ra giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trước hết phải tìm ra những giải pháp chung nhất để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam. Đó là cơ sở quan trọng để có thể đưa ra định hướng phát triển cũng như các giải pháp cho công ty trong thời gian tới.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM