3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
3.4. Phương pháp thặng dư
3.4.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
3.4.2. Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc đóng góp: Theo nguyên tắc này thì giá trị của BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
3.4.3. Các bước tiếp cận của phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển: Căn cứ vào mặt bằng giá của các dự án tương tự và xu thế phát triển bằng cách thu thập thông tin trên thị trường qua các thông báo của chủ đầu tư, các sàn giao dịch BĐS, các báo cáo phân tích thị trường của các công ty môi giới, quản lý và nghiên cứu thị trường BĐS như: CBRE, SAVILLS,...
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
Chi phí liên quan đến việc mua đất chưa bao gồm tiền mua quyền sử dụng đất. Chi phí đầu tư vào đất: San lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng, cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện).
Chi phí xây dựng, xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng. Căn cứ vào suất đầu tư do Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố công bố.
Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới. Căn cứ vào mặt bằng giá trên thị trường tại địa phương.
Chi phí hoạt động và chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư, xây dựng trong khu đất: quản lý, bảo trì, sửa chữa, tiếp thị, quảng cáo…Các chi phí này có thể tính theo một tỷ lệ % trên đoanh thu qua điều tra thị trường và tham khảo từ cơ quan thuế.
Lãi vay ngân hàng: Thông thường bằng 50% số tiền xây dựng công trình trên đất x lãi suất cho vay ngân hàng trung và dài hạn.
Thuế.
Lợi nhuận nhà đầu tư.
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS.
Lấy tổng giá trị phát triển trừ (-) đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại. Áp dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền để hiện giá dòng thu nhập nếu quá trình phát triển kéo dài nhiều năm. Tỷ suất chiết khấu có thể áp dụng như hiện nay bằng lãi suất vay ngân hàng trung, dài hạn đối với kinh doanh bất động sản.
3.4.4. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
* Ưu điểm
Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
* Hạn chế
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán. - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
* Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi thẩm định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin tưởng cao.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Phương pháp này được sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng.
Trên đây là bốn phương pháp thẩm định giá BĐS có cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng. Một số phương pháp khác là sự vận dụng hoặc cụ thể hóa các phương pháp đã nêu ở trên.