4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản
2.2.4.2. Hạn chế trong việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC
Quy trình thẩm định giá BĐS ở SIVC có thể nói là khá thành công và đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng không tránh khỏi những hạn chế nhất định. Việc phát hiện ra những hạn chế và tìm ra nguyên nhân của nó là hết sức cần thiết đối với công ty.
a) Một số hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá tại SIVC
-Về quy trình thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá.
+ Quy trình TĐG BĐS hiện nay bao gồm 6 bước cơ bản cần thiết từ xác định tổng quát tài sản cho đến lập báo cáo, chứng thư TĐG. Tuy nhiên đối với BĐS – loại tài sản thường có giá trị lớn, quyền của chủ thể đối với tài sản được thể hiện qua các chứng thư pháp lý và việc mua bán, giao dịch BĐS thực chất là mua bán các quyền liên quan tới quyền sở hữu BĐS. Vì vậy, việc TĐG BĐS đòi hỏi việc tiếp nhận và nghiên cứu hồ sơ BĐS phải được tiến hành cẩn trọng như là một bước riêng và là bước đầu tiên của quy trình TĐG. Bên cạnh đó, đối với quy trình TĐG BĐS, khâu kiểm soát chất lượng chưa được đề cập tới như một bước của quy trình mà mới chỉ được quy định một cách rải rác, rời rạc trong một số nội dung công việc, trong khi đây là những bước có vai trò quan trọng trong quy trình TĐG tài sản nói chung và TĐG BĐS nói riêng.
Hạn chế về phương pháp TĐG BĐS trong các Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam hiện nay.
pháp so sánh tại Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08.
Về khái niệm “giao dịch phổ biến trên thị trường”
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 đưa ra khái niệm “Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất ba tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường”. Hướng dẫn này chưa đầy đủ khi ba tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường nhưng thời điểm giao dịch lại quá xa và có biến động giá lớn so với thời điểm TĐG.
Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh.
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 đã mở rộng quy định về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh từ 1 năm thành 2 năm. “Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm TĐG nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định” (quy định cũ là không quá 01 năm). Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là hoạt động không ổn định, có nhiều biến động khó lường vì vậy việc nới lỏng điều kiện thông tin như trên càng dẫn tới giảm tính cập nhật, độ tin cậy của thông tin và từ đó ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả thẩm định giá BĐS.
Về các yếu tố so sánh: Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 đã liệt kê các yếu
tố so sánh đối với một số loại BĐS, yêu cầu TĐV căn cứ vào đó để điều chỉnh các chứng cớ giao dịch cho từng loại tài sản, song hệ thống các yếu tố này còn chung chung, chưa đầy đủ.
Việc điều chỉnh các yếu tố định tính: Việc dùng tỷ lệ phần trăm để điều
chỉnh cho các yếu tố định tính mới chỉ được Tiêu chuẩn số 08 gợi ý về định hướng, nhưng những hướng dẫn này chưa cụ thể, rõ ràng gây khó khăn cho TĐV khi áp dụng.
Về việc xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ
dẫn của các tài sản so sánh.
Thứ nhất, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 về cách tiếp cận thị trường và
phương pháp so sánh vẫn giữ nguyên hướng dẫn về lựa chọn mức giá đại diện so với tiêu chuẩn cũ ở khía cạnh là chỉ hướng dẫn duy nhất một cách lựa chọn mức giá
tích thêm những tiêu chí: Tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng số lần điều chỉnh, tổng các giá trị thuần điều chỉnh nhỏ nhất để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản TĐG.
Thứ hai, tiêu chuẩn TĐG mới hiện nay cũng đã nới lỏng chênh lệch giữa mỗi
mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn lên mức tối đa là 15% (quy định cũ tối đa là 10%). Việc nới lỏng mức chênh lệch này giúp cho kết quả của TĐV dễ dàng được chấp nhận hơn so với quy định cũ nhưng con số chênh lệch 15% này là rất lớn so với thông lệ các nước trên thế giới (thông thường không quá 10%).
+ Những điểm hạn chế trong hướng dẫn về cách tiếp cận chi phí và phương pháp chi phí tại Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 09:
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 09 về cách tiếp cận chi phí đã đưa ra khái niệm về hao mòn chức năng là “tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn đến giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế”. Hao mòn chức năng bao gồm: Hao mòn chức năng do khuyết thiếu, hao mòn chức năng do chi phí vốn cao và hao mòn chức năng do chi phí vận hành.
Khái niệm hao mòn chức năng còn chung chung, không rõ ràng và dễ gây hiểu nhầm với hao mòn nói chung của tài sản. Khái niệm này cũng không thể hiện được đầy đủ về lỗi thời chức năng.
+ Hạn chế trong hướng dẫn cách tiếp cận thu nhập tại Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 10:
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 10 đã nêu không đầy đủ và không chính xác điều kiện áp dụng của phương pháp vốn hóa trực tiếp, đó là phương pháp này được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Trường hợp áp dụng mà Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 10 nêu chưa chính xác vì đều quan trọng là số năm đem lại thu nhập phải là vĩnh viễn hoặc đủ dài mới có thể áp dụng phương pháp vốn hóa chứ không chỉ mỗi điều kiện là thu nhập ổn định. Nếu thu nhập thay đổi theo một tỷ lệ nhất định thì trường hợp này không áp dụng được phương pháp vốn hóa trực tiếp mà phải áp dụng một dạng của phương pháp
dòng tiền chiết khấu là dựa vào mô hình tăng trưởng.
b) Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản
Mặc dù quy trình TĐG BĐS mà SIVC xây dựng nhìn chung bao gồm các bước cơ bản theo quy trình thẩm định giá được ban hành theo Hệ thống Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tuy nhiên trong thực tế, có một số TĐV tại doanh nghiệp chưa thực hiện đúng và đầy đủ các bước theo quy trình mà SIVC đã đề ra. Những nội dung của quy trình mà TĐV thực hiện đơn giản, sơ lược như sau:
+ TĐV mô tả về BĐS còn đại khái, chưa rõ ràng, chưa đầy đủ các thông tin cần thiết.
+ Các TĐV ít đề cập tới hạn chế về nguồn dữ liệu TĐG, mặc dù đây là hạn chế lớn và phổ biến. Các báo cáo TĐG được các chuyên viên TĐG lập ra thường không nhắc đến hạn chế này.
+ Việc phân tích, đánh giá về các điều kiện vĩ mô, môi trường kinh tế, xu hướng phát triển, quy hoạch của khu vực, địa phương ít được đề cập tới. Việc dự báo về tình hình thị trường, quan hệ cung cầu trong tương lai rất sơ sài, cảm tính mà không có sự phân tích dựa trên những căn cứ rõ ràng, cụ thể.
Phương pháp TĐG BĐS mà các chuyên viên TĐG lựa chọn nhìn chung là phù hợp, tuy nhiên việc vận dụng các phương pháp để TĐG BĐS cụ thể còn một số hạn chế sau:
+ Các thông tin về tài sản so sánh không mang tính chất đại diện cho các giao dịch trong khu vực.
+ Lựa chọn và sử dụng thông tin về BĐS so sánh trong nhiều trường hợp còn khác biệt quá nhiều về các yếu tố chủ yếu, ví dụ: quy mô diện tích của các BĐS. Nếu các BĐS có sự khác biệt quá lớn sẽ không đảm bảo được tính chất tương đồng giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
+ Có một số ít chuyên viên TĐG sử dụng ngay các thông tin về mức giá chào mua, chào bán mà không tìm hiểu kỹ thông tin, không phân tích điều chỉnh nên mức độ tin cậy của thông tin thấp bởi vì mức giá trên báo mua và bán chưa chắc đã phản ánh được giá trị thị trường của BĐS đó.
phương pháp. Cụ thể các chuyên viên TĐG bỏ qua các bước kiểm tra phân tích các giao dịch so sánh. Với việc bỏ qua các bước của phương pháp như vậy cho thấy kết quả thẩm định giá BĐS không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS bởi thông tin không có nguồn gốc rõ ràng, không được kiểm chứng sẽ khó đáp ứng yêu cầu so sánh.
+ Các tỷ lệ điều chỉnh (trước đây) chưa có căn cứ rõ ràng. Hầu hết các tỷ lệ điều chỉnh ở các yếu tố so sánh như: quy mô, hình dáng, kích thước, vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh,…đều được đưa ra nhưng chưa có chứng cớ rõ ràng, không có lập luận, phân tích cụ thể.
+ Đối với TĐG đất, các TĐV thường lựa chọn mức giá đại diện theo cách lấy mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn (cách này được quy định theo nghị định về phương pháp định giá đất). Chỉ có một số ít TĐV lựa chọn theo tiêu chí được hướng dẫn trong Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam. Việc lựa chọn mức giá trung bình làm mức giá đại diện như đã phân tích có ưu điểm là đơn giản, dễ tính toán, đem lại kết quả có độ tin cậy cao khi các mức giá chỉ dẫn gần sát nhau. Tuy nhiên, trong những trường hợp các mức giá chỉ dẫn chênh lệch lớn thì cách tính trung bình không đảm bảo tính chất đại diện cho các mức giá vì vậy kết quả TĐG không có độ tin cậy cao.
+ Khi ước tính chi phí thay thế mới của công trình xây dựng mục tiêu trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, và khi ước tính chi phí xây dựng công trình trong phương pháp thặng dư, một số chuyên viên TĐG chỉ sử dụng ngay đơn giá xây dựng của UBND tỉnh (thành phố) hoặc suất đầu tư của Bộ Xây dựng để tính toán mà không có sự điều chỉnh cho phù hợp với đặc điểm, kết cấu của công trình mục tiêu cụ thể.
+ Khi ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư, các chuyên viên TĐG chưa xét đến yếu tố thị trường tương lai, mà lấy ngay mức giá bán, giá cho thuê BĐS, chi phí tại thời điểm TĐG mà không có sự phân tích, đánh giá khả năng thay đổi trong tương lai khi triển khai dự án cũng như khi BĐS phát triển xong.
Trên đây là những hạn chế cơ bản của việc thẩm định giá BĐS đã làm ảnh hưởng đến kết quả TĐG trong thời gian qua.