4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản
3.2.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý, đánh giá thông tin
- Việc hoàn thiện thu thập, lựa chọn thông tin về các BĐS so sánh thu thập, lựa chọn thông tin về các BĐS so sánh không chỉ là công việc cần thiết trong phương pháp so sánh mà còn cần thiết trong tất cả các phương pháp chi phí, chiết trừ, thu nhập và phương pháp thặng dư bởi vì kỹ thuật của phương pháp so sánh được vận dụng kết hợp trong các phương pháp này. Vì vậy, giải pháp đối với việc thu thập, lựa chọn thông tin về BĐS so sánh là giải pháp để hoàn thiện các phương pháp TĐG BĐS với các nội dung cụ thể như sau:
- Khảo sát lựa chọn thông tin về BĐS so sánh phải phù hợp về loại BĐS và
tương đồng với BĐS mục tiêu về các yếu tố chủ yếu.
Trong phương pháp so sánh, người TĐG phải thu thập thông tin về giá bán (hoặc giá niêm yết, giá chào mua, chào bán) của các BĐS tương tự trên thị trường BĐS, các đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật, pháp lý của các BĐS so sánh. Trong phương pháp thu nhập, để ước tính thu nhập ròng hàng năm, chi phí của BĐS mục tiêu, TĐV căn cứ vào tình hình hoạt động kinh doanh của BĐS mục tiêu và có thể dựa vào thu nhập ròng, tỷ suất chiết khấu của các BĐS tương tự vì vậy TĐV cũng phải thu thập lựa chọn thông tin về các BĐS so sánh. Trong phương pháp thặng dư, để ước tính được doanh thu phát triển của BĐS mục tiêu thì thông tin cần sử dụng
theo hướng tương tự với BĐS mục tiêu.
Với những phân tích trên, người TĐG cần phải lựa chọn thông tin về BĐS so sánh cho phù hợp có các đặc điểm tương đồng chủ yếu sau:
+ Tương đồng về loại BĐS.
+ Yếu tố vị trí: Xem xét, đánh giá yếu tố vị trí có ý nghĩa lớn đối với thẩm định giá BĐS. Nói tới BĐS người ta luôn nhắc đến yếu tố vị trí. Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS luôn gắn liền với yếu tố vị trí. Sự khác biệt về vị trí hay địa điểm thường là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến sự chênh lệch về giá trị giữa các BĐS. Vì vậy, các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu phải cùng quận (huyện), đường phố hoặc khoảng cách tới trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa nhất định là tương đương nhau, khả năng sinh lợi và điều kiện hạ tầng giao thông, môi trường sống, đặc điểm dân cư… là tương đương nhau. Nếu BĐS mục tiêu tiếp giáp với mặt đường thì tốt nhất các BĐS so sánh cũng tọa lạc trên tuyến đường ấy. Để xác định yếu tố vị trí của BĐS, cán bộ thẩm định giá có thể tham khảo thêm các chỉ dẫn của Luật Đất đai và các nghị định, thông tư để xác định giá đất cũng như việc phân loại vị trí các tuyến đường, các vị trí trong cùng một tuyến đường phố của các địa phương. Đồng thời yếu tố vị trí của BĐS mục tiêu và các BĐS só sánh có thể được mô tả thông qua hình vẽ cung cấp cái nhìn trực quan hơn, dễ hình dung hơn cho khách hàng, cho người soát xét kết quả TĐG.
+ Tình trạng vật chất của BĐS: Kích thước, hình dáng, chiều rộng mặt tiền, các nét đặc trưng địa lý,… của các thửa đất phải tương đồng nhau.
Đối với các loại đất khác nhau, TĐV có thể căn cứ vào hạn mức đất ở của từng khu vực địa phương, đồng thời khảo sát tìm ra quy mô trung bình các thửa đất được xây dựng trong các dự án đô thị mới, đất thổ cư,…
- Lựa chọn các thông tin về các bất động sản so sánh phải mang tính chất
đại diện cho các giao dịch trong khu vực.
Cán bộ TĐG phải khảo sát các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng như các BĐS bao gồm cả đất và công trình xây dựng trên đất trong khu vực. Các thông tin này phải mang tính chất đại diện cho các giao dịch khu vực thể hiện thông qua một số yêu cầu sau:
chỉ thu thập một vài mức giá thì mặc dù mức giá của những BĐS rất giống với BĐS mục tiêu nhưng có thể lại nằm lệch về phía mức giá quá thấp hoặc về phía mức giá quá cao của chuỗi giá trị. Bằng chứng về nhiều giao dịch sẽ thích hợp hơn là giao dịch hoặc sự kiện đơn lẻ.
+ Thông tin về các BĐS so sánh nên lấy từ các nguồn có thể tin cậy được.