4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản
4.2. Yếu tố khách quan
* Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá.
Để thị trường hoạt động đúng nghĩa, có thể cung cấp các thông tin tốt nhất thì các quy luật khách quan của thị trường phải được tôn trọng. Việc tạo dựng một thị trường cạnh tranh lành mạnh, hoạt động ổn định đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cơ quan chức năng trong công tác quản lý nhà nước.
Nhà nước với chức năng quản lý nhà nước về giá ban hành các Tiêu chuẩn TĐG, điều kiện thành lập công ty, cấp thẻ TĐV, thực hiện phân loại, đánh giá và kiểm tra hoạt động TĐG, có ảnh hưởng đặc biệt quan trọng tới chất lượng công tác TĐG nói chung, tới công tác TĐG bất động sản nói riêng.
Hệ thống văn bản pháp lý mà các cơ quan nhà nước ban hành đảm bảo tính khoa học, như: đầy đủ, rõ ràng, cụ thể, chi tiết, dễ làm và dễ thực hiện sẽ tạo thuận lợi cho công việc TĐG tiến hành một cách thống nhất, nhanh chóng. Ngược lại, nếu các quy định chung chung, thiếu rõ ràng sẽ dẫn đến tình trạng vận dụng tùy tiện, đưa ra các mức giá thiếu chính xác.
* Các thông tin liên quan đến BĐS cần thẩm định
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng. Nguồn thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá. Vì vậy, TĐV phải biết cách thu thập, xử lý, phân tích,
chọn lọc thông tin sao cho có được những thông tin chính xác nhất. Các nguồn thông tin từ các tổ chức như Sở Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan trực tiếp quản lý BĐS, các trung tâm, các công ty môi giới, kinh doanh BĐS, báo, tạp chí, ...
Thông tin về BĐS cần đáp ứng được các yêu cầu sau:
Tính chính xác: Trong thị trường BĐS, yêu cầu này rất quan trọng vì giá trị
của BĐS rất lớn. Một quyết định dựa trên thông tin chính xác có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển. Ngược lại, một quyết định sai dựa vào nguồn thông tin không đúng sẽ gây thiệt hại không lường cho chủ thể nào đó trên thị trường.
Tính kịp thời: Thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịp thời.
Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ với thời gian. Thời gian càng dài, thông tin càng để lâu thì giá trị của thông tin càng giảm.
Tính đầy đủ: Thông tin phải được đáp ứng đầy đủ. Nếu thông tin không đầy đủ
sẽ dẫn đến đánh giá sai lầm về giá trị BĐS. * Ảnh hưởng của thị trường BĐS:
Hoạt động TĐG BĐS là một dịch vụ gắn liền với sự phát triển hay suy tàn của thị trường BĐS. Vì nên các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường BĐS đều ảnh hưởng tới hoạt động TĐG. Các yếu tố liên quan đến việc cung BĐS như sự gia tăng các hoạt động đầu tư thì hoạt động định giá là cơ sở để xác định tính khả thi của các dự án. Sự phát triển của các khu vực quy hoạch cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá.
Thị trường BĐS có độ minh bạch cao giúp ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về BĐS. Bên cạnh đó, thông tin minh bạch và công khai hóa cũng tạo điều kiện thuận lơi cho TĐV dễ dàng tiếp cận thông tin, thuận lợi hơn trong việc thực hiện quy trình và vận dụng phương pháp thẩm định giá.
Kết luận chương 1
Chương 1 cho chúng ta nhìn thấy tổng quan nhất những khái niệm, những lý luận về thẩm định giá bất động sản. Ngoài những khái niệm tổng quát chương 1 còn chỉ ra những văn bản pháp luật, các quy định, điều lệ được áp dụng cho việc thẩm định giá trị bất động sản. Các văn bản này cũng đã nêu rõ những quy trình thẩm định và cách thức, phương pháp trong thẩm định giá. Chương này đã phân tích rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản và việc vận dụng quy trình thẩm định giá bất động như thế nào. Hãy cùng tôi xem tới chương 2 để có thể hiểu cặn kẽ hơn từng bước trong quy trình thẩm định giá đã được áp dụng tại Công ty Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam ra sao.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC)
2.1.1. Sự ra đời của Công ty
Công Ty Cổ Phần Thông Tin và Thẩm Định Giá Miền Nam
Địa chỉ: Số 359 Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
Điện Thoại: (028) 39205594 – 39205596 Fax: (028) 3837 8849
Email: sivc@sivc.com.vn - sivc.mar@gmail.com
Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, tiền thân là Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thuộc Bộ Tài chính được thành lập từ năm 1999 theo Quyết định Số 108/1999/QĐ-BVGCP, ngày 09/09/1999 của Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ và Quyết định số 113/2003/QĐ-BTC ngày 25/07/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính “Chuyển Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ vào trực thuộc Bộ Tài chính”.
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ, lĩnh vực kinh doanh của Công ty
Thẩm định giá là một chức năng xuyên suốt và gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của SIVC.
Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam là đơn vị đi đầu và quy mô nhất trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam với bề dày kinh nghiệm, chuyên môn, uy tín, cùng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế, SIVC thực
hoạt động thẩm định giá của SIVC gồm các hoạt động như sau:
Bất động sản: Quyền sử dụng đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm
thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, trang trại, rừng,…
Máy móc thiết bị: Dây chuyền máy móc thiết bị công nghiệp; Công cụ dụng
cụ và thiết bị vật tư y tế; Thiết bị truyền hình; Phương tiện vận tải (đường sông, đường biển, đường bộ),…
Giá trị doanh nghiệp: Tài sản đầu tư, tài sản tài chính, quyền sở hữu vốn, tài
sản vô hình; Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khai thác kinh doanh, giá trị lợi thế, quyền khai thác dịch vụ; Dự án đầu tư; Giá trị dự toán; Giá trị quyết toán; Báo cáo đầu tư,…
Tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khai thác kinh doanh, giá trị lợi thế địa lý,...
Dự án đầu tư:
Đến với SIVC, khách hàng luôn luôn nhận được sự phục vụ chu đáo, trách nhiệm, chuyên nghiệp, an tâm về tính chính xác của kết quả thẩm định giá, chất lượng của thông tin và nội dung chứng thư để thực hiện các mục đích như:
Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp.
Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp.
Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Hoạch toán kế toán để tính thuế, bảo hiểm.
Xử lý tài sản trong các vụ án.
Thực hiện nghĩa vụ về tài chính đối với Nhà nước.
2.1.3. Kết quả hoạt động thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) Thẩm định giá Miền Nam (SIVC)
2.1.3.1. Công tác thẩm định giá
Trải qua gần 20 năm hoạt động, SIVC luôn thể hiện là đơn vị hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá và đi đầu trong việc tạo ra những sản phẩm dịch vụ mới nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng cao hơn của khách hàng. Vì vậy dù năm 2018 vẫn là năm khó khăn của nền kinh tế, tập thể SIVC không ngừng phát triển và đã đạt được các chỉ tiêu đề ra. Về số lượng hồ sơ yêu cầu thẩm định giá tăng hơn so với năm 2017 (năm 2018 đạt 8.096 hồ sơ, năm 2017 là 7.659 hồ sơ).
Hồ sơ SIVC giải quyết tăng hơn năm 2017 (năm 2018 đã giải quyết 7.656 hồ sơ so với 7.181 hồ sơ của năm 2017).
Bảng 2.1: Số liệu chi tiết về công tác thẩm định giá
STT Chỉ tiêu Đvt Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 1 Tổng giá trị thẩm định Tỷ đồng 123.652 183.503 176.102 148.860 179.516 - Bất động sản Tỷ đồng 63.344 92.776 89.583 81.653 105.808 - Động sản Tỷ đồng 10,575 28,164 26,998 26,103 12,674 - Tài sản Tỷ đồng 31.274 40.388 37.509 36.906 23.862 - Doanh nghiệp Tỷ đồng 18.458 22.225 22.012 21.986 36.940 2 Số lượng HS yêu cầu CV 9.165 10.192 9.923 7.659 8.096 3 Số lượng HS giải quyết CV 8.759 9.886 9.896 7.181 7.656
Nguồn: Báo cáo Hội nghị người lao động của SIVC năm 2018
2.1.3.2. Công tác Tổng hợp - Marketing:
Nền kinh tế gặp rất nhiều khó khăn trong năm 2018 đã ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động thẩm định giá tại SIVC, nhưng với nhiều giải pháp như đề xuất chính sách giá dịch vụ linh hoạt phù hợp trong tình hình hiện nay, ứng dụng phần mềm quản lý hợp đồng, quản lý hồ sơ, giúp phục vụ khách hàng tốt hơn, tổng hợp số liệu, luôn theo dõi tiến độ thực hiện hồ sơ để quản lý hiệu quả, có chiến lược phát triển, xử lý công việc kịp thời. Đồng thời chủ động tiếp xúc khách hàng để tư vấn nhận, xử lý hồ sơ thẩm định giá một cách nhanh chóng, hiệu quả.
Tổng hợp tình hình hồ sơ thực hiện của các phòng ban và chi nhánh để báo cáo ban giám đốc một cách hiệu quả, giúp ban giám đốc có những chỉ đạo kịp thời,
2.1.3.3. Công tác Tài chính - Kế toán:
Thực hiện tốt công tác quản lý tài chính toàn hệ thống, luôn chủ động nguồn tài chính đáp ứng kịp thời các yêu cầu cần thiết trong hoạt động kinh doanh. Thực hiện đầy đủ công tác trích nộp bảo hiểm, thuế cho ngân sách nhà nước, và trích nộp dự phòng rủi ro nghề nghiệp theo quy định của pháp luật.
Đối với công tác thu hồi và xử lý nợ: Trong năm 2018 công ty đã tích cực thu hồi công nợ, không để xảy ra tình trạng nợ khó đòi. Công tác kế toán của một số chi nhánh được thực hiện tại công ty, nhờ đó Ban Tài chính - Kế toán kịp thời tổng hợp số liệu báo cáo tình hình tài chính cho hội đồng quản trị, từ những số liệu đó hội đồng quản trị đã đưa ra những định hướng, chiến lược đúng đắn đảm bảo hoạt động kinh doanh của SIVC đạt được những kết quả nhất định, luôn đạt kế hoạch do đại hội đồng cổ đông đề ra, cụ thể như sau:
Bảng 2.2: Bảng số liệu kết quả hoạt động kinh doanh của SIVC
ĐVT: đồng
Chỉ tiêu Kế hoạch năm 2018
Thực hiện năm 2018
Thực hiện năm 2017
1. Tổng doanh thu hoạt động
thẩm định giá 52.000.000.000 57.440.000.000 55.177.733.574
2. Tổng chi phí hoạt động
thẩm định giá 50.400.000.000 55.769.000.000 53.593.080.026
Lợi nhuận trước thuế 1.600.000.000 1.671.000.000 1.584.653.548
Tỷ suất lợi nhuận trước thuế
trên Doanh thu 3,08% 2,91% 2,87%
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế
trên Doanh thu 2,46% 2,33% 2,30%
Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh tổng hợp của SIVC
Chỉ tiêu Đơn vị tính Thực hiện năm 2018
Thực hiện năm 2017
1. Tổng số vốn kinh
doanh Đồng 9.811.020.000 7.971.450.000
2. Kết quả kinh doanh
sau thuế (Lãi +, Lỗ -) Đồng 1.336.800.000 1.267.722.834
3. Năng suất lao động Đồng/người/năm 280.195.122 256.000.000
Nguồn: Báo cáo Hội nghị người lao động của SIVC năm 2018.
Từ bảng số liệu trên cho thấy doanh thu năm 2018 tăng 3,93% so với năm 2017 tương ứng là 2.262.266.426 đồng. Năng suất lao động trong năm 2017 là 256.000.000 đồng/người (số nhân viên trong năm 2017: 215 người) và năng suất lao động năm 2018 là 280.195.122 đồng/người (số nhân viên năm 2018: 205 người).
2.2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) Thẩm định giá Miền Nam (SIVC)
2.2.1. Những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản động sản
Chứng minh nhân dân của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản của cá nhân.
Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản của doanh nghiệp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện; Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán,…
Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng... nhà ở, đất ở.
Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).
Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.
Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá.
2.2.2. Thực trạng việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC
Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, nhìn chung về cơ bản Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam đã áp dụng chuẩn quy trình thẩm định giá (TĐGVN 05: Quy trình thẩm định giá (áp dụng chung cho ngành thẩm định giá)) để xây dựng quy trình cho nghiệp vụ thẩm định giá BĐS của công ty mình. Quy trình gồm 7 bước (áp dụng chung tại SIVC) như sau:
Quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu cần thẩm định giá của khách hàng
Tiếp nhận đề nghị thẩm định giá: Công ty thực hiện các cuộc tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu thẩm định giá BĐS thông qua nhiều kênh khác nhau như: tiếp xúc trực tiếp, qua điện thoại, email,... từ đó xác định yêu cầu của khách hàng, có thể được đáp ứng hoặc không.
Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản
Cán bộ tiếp nhận phải kiểm tra hồ sơ pháp lý BĐS thẩm định giá (bản photo) và hồ sơ BĐS phải đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Công việc chủ yếu của bước này là:
Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy định của công ty và pháp luật. Thoả thuận giá dịch vụ và điều kiện thẩm định. Ký kết hợp
đồng và phân công TĐV.
Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thẩm định.
Lựa chọn phương pháp thẩm định.
Thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng.
Bước 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản, thu thập thông tin tài sản so sánh trên thị trường
Khảo sát hiện trường: Tổ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, khảo sát BĐS tại hiện trường, chụp hình, quay phim, ghi chép hiện trạng, vẽ sơ đồ vị trí.
Vị trí của BĐS cần thẩm định giá, chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa...
Thu thập các thông tin chuyển nhượng các bất động sản trên thị trường làm cơ sở dữ liệu so sánh, đối chiếu, để đề xuất đơn giá tài sản cần thẩm định giá…
Bước 5: Lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá
Trên cơ sở thông tin điều tra, các thành viên thẩm định giá cần thực hiện các công việc cụ thể sau:
Kiểm tra hồ sơ BĐS.
Kiểm tra tính xác thực các thông tin cần so sánh.
Kiểm tra các số liệu liên quan đến việc tính toán giá trị BĐS. Kiểm tra các hình ảnh của BĐS thẩm định.