4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC)
3.2.1. Hoàn thiện việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản 3.2.1.1. Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng tại SIVC
Kết quả cuối cùng của một cuộc thẩm định giá BĐS là đưa ra được giá trị của bất động sản. Nhưng để đưa ra được kết luận về giá trị BĐS thì cần trải qua một quá trình rất phức tạp. Trong quá trình đó việc xây dựng phương pháp thẩm định giá tác động rất lớn tới hiệu quả của cuộc thẩm định giá. Chính vì vậy đối với một tổ chức việc xây dựng phương pháp thẩm định giá là yếu tố rất quan trọng. Theo tôi, một phương pháp thẩm định giá đem lại hiệu quả cao cần phải đạt được các yêu cầu sau:
Thứ nhất, Phương pháp thẩm định giá phải rõ ràng, mang tính khoa học, dễ
hiểu, dễ thực hiện và phải phù hợp với từng loại BĐS cụ thể.
Thứ hai, Phương pháp thẩm định giá phải xác định được giá trị nội tại của
BĐS.
Thứ ba, Phương pháp thẩm định giá phải phản ánh được tính khách quan,
không bị chi phối bởi quan điểm, tư tưởng của bên yêu cầu thẩm định hoặc của thẩm định viên.
3.2.1.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại SIVC tại SIVC
Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về phương pháp thẩm định giá BĐS.
Từ năm 2005 đến 2016, Bộ Tài chính đã ban hành hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá, trong đó có các Tiêu chuẩn về phương pháp TĐG. Trong thực tiễn, hệ thống Tiêu chuẩn TĐG về phương pháp đã phát huy được vai trò hướng dẫn, định hướng nghiệp vụ cho hoạt động TĐG của các doanh nghiệp. Các Tiêu chuẩn này đã góp phần thống nhất lý luận về phương pháp TĐG trên toàn quốc trong giai đoạn từ 2006 đến nay.
Hệ thống Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam được Bộ Tài chính ban hành trong những năm qua đã góp phần từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế nền kinh tế nói chung, cơ chế quản lý giá và TĐG nói riêng, tạo điều kiện để công tác quản lý nhà nước về TĐG có hiệu quả, đồng thời tạo cơ hội để lĩnh vực TĐG hoạt động trong khuôn khổ của pháp lý, phù hợp với các nguyên tắc của nền kinh tế thị trường…
Tuy nhiên, đến nay có một số nội dung của các Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam vẫn chưa phù hợp. Hệ thống Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam về các phương pháp TĐG cần được sửa đổi, bổ sung, cập nhật nhằm phù hợp hơn với điều kiện thực tiễn và yêu cầu hội nhập quốc tế về lĩnh vực TĐG trong thời kỳ mới, nhằm cung cấp những hướng dẫn rõ ràng, cần thiết và hiệu quả cho TĐV. Để đạt được mục tiêu này, hệ thống Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam cần được sửa đổi, bổ sung một số nội dung như sau:
- Cần bổ sung các ưu điểm và hạn chế, điều kiện áp dụng của các phương pháp trong Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam. Mỗi một cách tiếp cận bao gồm các phương pháp cụ thể khác nhau để TĐV có thể áp dụng được. Mục tiêu của việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp để TĐG một BĐS là để tìm ra một phương pháp phù hợp nhất trong những điều kiện cụ thể. Không có một phương pháp nào phù hợp với mọi tình huống. Quá trình lựa chọn cần cân nhắc một số vấn đề như các điều khoản và mục đích TĐG, những điểm mạnh, điểm yếu của từng phương pháp, sự sẵn có của các thông tin tin cậy cần thiết để áp dụng các phương pháp. Bổ sung nội dung này trong tiêu chuẩn TĐG sẽ giúp định hướng rõ ràng hơn cho TĐV trong việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp TĐG BĐS phù hợp.
+ Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 cần bổ sung về điều kiện áp dụng cách tiếp cận thị trường ngoài những điều kiện được nêu trong tiêu chuẩn cũng như những trường hợp không áp dụng cách tiếp cận thị trường. Nội dung bổ sung cụ thể như sau:
Các điều kiện áp dụng các tiếp cận từ thị trường được bổ sung như sau: (1) Có các tài sản tương tự đã được giao dịch thành công trên thị trường trong thời gian gần với thời điểm TĐG.
(2) Các tài sản tương tự đang được giao dịch một cách công khai, phổ biến, có thể quan sát được, thu thập được thông tin một cách thuận lợi.
Đồng thời tiêu chuẩn TĐG cũng nên được xem xét bổ sung những trường hợp TĐV cân nhắc không sử dụng cách tiếp cận thị trường nếu rơi vào các trường hợp sau:
(1) Các giao dịch liên quan đến tài sản mục tiêu hoặc tài sản tương tự không được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm TĐG vì mức biến động và hoạt động trên thị trường có thể làm thông tin không còn đảm bảo tính cập nhật nửa.
(2) Thông tin về các giao dịch thị trường có sẵn, nhưng các tài sản so sánh có sự khác biệt đáng kể đến tài sản, có khả năng đòi hỏi phải điều chỉnh chủ quan nhiều.
(3) Thông tin về các giao dịch gần đây là không đáng tin cậy (ví dụ như tin đồn, thiếu thông tin, người mua và người bán có quan hệ phụ thuộc, ép buộc mua, ép buộc phải bán tài sản,…).
+ Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh:
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 8 đã mở rộng quy định thời điểm giao dịch của tài sản so sánh từ 1 năm thành 2 năm (quy định cũ không quá 01 năm). Trên thực tế, có những giai đoạn thị trường hoạt động ổn định, mức giá tài sản ít biến động thì mặc dù giao dịch so sánh có thể xảy ra cách thời điểm TĐG quá 02 năm nhưng mức giá đó vẫn có thể được sử dụng để so sánh được và có những trường hợp giao dịch tài sản so sánh xảy ra gần thời điểm TĐG nhưng thị trường không ổn định, mức giá biến động liên tục và lớn thì mức giá đó vẫn có thể không đảm bảo được tính cập nhật và không đáp ứng được yêu cầu so sánh. Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là hoạt động không ổn định vì vậy việc đưa ra giới hạn thời gian 2 năm như trên
là quá dài, không đảm bảo được tính cập nhật những biến động thị trường, làm giảm độ tin cậy của thông tin dẫn đến kết quả TĐG dễ bị sai lệch. Vì vậy, thời gian giao dịch của tài sản so sánh nên được giữ nguyên với thời hạn 01 năm như tiêu chuẩn TĐG cũ sẽ hợp lý hơn và có thể mang lại độ cập nhật thông tin tốt hơn.
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 nên được bổ sung yêu cầu TĐV giải trình lý do lựa chọn các BĐS đưa vào so sánh để làm tăng tính thuyết phục về mức độ độc lập, khách quan và độ tin cậy của kết quả TĐG. Trong quá trình thu thập thông tin và lựa chọn BĐS đưa vào so sánh, TĐV có thể thu thập được nhiều thông tin về BĐS so sánh. Theo tiêu chuẩn TĐG hiện nay, TĐV không phải giải trình lý do vì sao lại lựa chọn 3 BĐS so sánh mà không phải là những BĐS khác. Điều này làm tăng tính chủ quan của TĐV, là kẽ hở tạo điều kiện cho việc dàn xếp kết quả TĐG.
+ Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 nên bổ sung việc lựa chọn mức giá đại diện theo cách tính trung bình của các mức giá chỉ dẫn. Việc lựa chọn cách tính trung bình vẫn có thể đem lại kết quả hợp lý khi các mức giá chỉ dẫn tương đối sát nhau, đồng thời chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn nên ở mức 10% như thông lệ quốc tế.
-Về hướng dẫn cách tiếp cận chi phí và phương pháp chi phí trong Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 09: Tiêu chuẩn cần làm rõ các thuật ngữ hao mòn chức năng, hao mòn khuyết thiếu sao cho khái niệm đó phản ánh đầy đủ bản chất, phạm vi của hao mòn chức năng.
-Khái niệm hao mòn chức năng trong Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 09 còn chung chung, không rõ ràng và dễ gây hiểu nhầm với hao mòn nói chung của tài sản. Vì vậy, để TĐV có cơ sở nhận định rõ ràng về hao mòn chức năng, phục vụ cho việc tính toán hao mòn của BĐS trong phương pháp chi phí thì nội dung này cần được sửa đổi theo hướng sau:
Thứ nhất, đề cập thêm trường hợp thừa quá mức các bộ phận, kết cấu không cần thiết cũng có thể dẫn đến hao mòn chức năng của tài sản.
Thứ hai, làm rõ nội dung hao mòn chức năng của BĐS là hiện tượng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân như: thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của BĐS có thể phát huy tác dụng đối với người sử dụng.
hơn về lỗi thời chức năng như:
Do sai sót trong thiết kế (trần quá cao hoặc quá thấp, thiết kế các phòng không đảm bảo công năng sử dụng, không phù hợp: vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ không thích hợp hoặc lãng phí diện tích).
Diện tích xây dựng công trình quá nhỏ so với diện tích thửa đất.
Do thiếu sót trong kết cấu: Tường và trần không có cách âm, hệ thống điện không được lắp đặt đầy đủ,… gây hạn chế trong việc sử dụng BĐS một cách có hiệu quả.
-Về hướng dẫn cách tiếp cận thu nhập và phương pháp thu nhập trong Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 10:
+ Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 10 cần được bổ sung thêm điều kiện áp dụng của phương pháp vốn hóa thu nhập ở khía cạnh thời hạn đem lại các khoản thu nhập là vĩnh viễn hay hữu hạn. Công thức vốn hóa trực tiếp áp dụng để TĐG đối với BĐS có khả năng đem lại thu nhập đều đặn, ổn định và số năm nhận được thu nhập là vô hạn vì vậy sẽ phù hợp để TĐG đất trong trường hợp là đất được giao ổn định, lâu dài. Mặc dù thời hạn giao đất không phải là vĩnh viễn như giả thiết công thức vốn hóa trực tiếp đặt ra và yêu cầu, tuy nhiên nếu thời hạn giao đất là ổn định lâu dài hoặc thời hạn giao đất còn lại là 50 năm đến 70 năm thì khi đó công thức vốn hóa trực tiếp vẫn có thể được vận dụng do thời điểm nhận được các khoản thu nhập càng xa so với thời điểm hiện tại thì giá trị quy đổi về hiện tại càng nhỏ. Giá trị hiện tại của các khoản thu nhập ở thời điểm cuối có thể coi như bằng 0. Đối với đất có thời gian sử dụng hữu hạn, thời gian giao đất, cho thuê đất còn lại ngắn, và đối với công trình xây dựng có tuổi thọ ngắn thì TĐV sử dụng công thức dòng tiền hữu hạn mới có thể phản ánh một cách hợp lý giá trị của các BĐS này.
+ Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 10 cần phải bổ sung thêm quy định yêu cầu TĐV phải lập luận và giải trình độ tin cậy của thông tin dự báo. Chỉ những thông tin có thể tin cậy với xác suất cao mới được sử dụng để dự báo, tính toán, các dòng tiền vào, dòng tiền ra.
Hoàn thiện giải pháp kiểm tra, phân tích các giao dịch về BĐS so sánh nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với BĐS mục tiêu
độc lập, khách quan của các giao dịch so sánh. Công việc này được tiến hành trước khi điều chỉnh sự khác biệt giữa các yếu tố của BĐS so sánh và BĐS mục tiêu. Đối với hầu hết các cơ sở giá trị, các giao dịch phải đảm bảo tính khách quan, giữa các bên tham gia giao dịch không có quan hệ phụ thuộc với nhau. Nếu mục tiêu là ước tính giá trị thị trường của BĐS thì các mức giá của BĐS so sánh cũng phải phản ánh được giá trị thị trường của các BĐS đó. Hơn nửa các mức giá đó có đủ điều kiện để sử dụng so sánh hay không còn phụ thuộc vào tính cập nhật của thông tin, các điều khoản và điều kiện giao dịch có tương đồng với BĐS mục tiêu hay không. Mặc dù công việc này có vai trò quan trọng như vậy nhưng đây không phải là việc dễ dàng thực hiện và mất nhiều thời gian nên người TĐG thường bỏ qua không thực hiện.
Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định giá trong các phương pháp
Việc phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định không chỉ là công việc quan trọng trong phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ mà còn trong cả phương pháp đầu tư và phương pháp thặng dư bởi vì phương pháp so sánh được coi là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác. Các phương pháp đầu tư, chiết trừ, thặng dư trong các bước nhất định đều có sự vận dụng kỹ thuật của phương pháp so sánh ở các mức độ khác nhau.
Trong quá trình điều chỉnh sự khác biệt, người TĐG cần chú ý một số nội dung sau đây:
- Cách điều chỉnh thông dụng nhất là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn và thực hiện điều chỉnh với các BĐS so sánh. Đây cũng là cách điều chỉnh theo thông lệ quốc tế và được hướng dẫn trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
- Cán bộ TĐG có thể điều chỉnh theo số tuyệt đối và tỷ lệ phần trăm hoặc có thể chấm điểm theo các tiêu chí rồi sau đó quy đổi ra tỷ lệ phần trăm và số tuyệt đối. Tuy nhiên, mỗi một sự điều chỉnh (số tuyệt đối, tỷ lệ phần trăm hay số điểm được chấm) cho mỗi yếu tố so sánh, mỗi sự khác biệt của BĐS phải là kết quả từ việc điều tra, thống kê các giao dịch trên thị trường. TĐV phải nghiên cứu nhu cầu, thị hiếu, quan điểm phổ biến của người mua trên thị trường về các tiêu chí: vị trí, diện
quan,…và khả năng chấp nhận các mức giá khác nhau nếu các yếu tố có sự thay đổi để từ đó rút ra được tỷ lệ điều chỉnh hợp lý, giảm tính chủ quan trong quá trình TĐG. Tất cả các điều chỉnh này cần phải được phân tích, trình bày rõ ràng trong báo cáo TĐG, tránh tình trạng ấn định chủ quan mà không nêu rõ lý do vì sao điều chỉnh, không nêu căn cứ điều chỉnh gây khó hiểu cho người đọc báo cáo và người sử dụng báo cáo cũng khó chấp nhận kết quả TĐG.
Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định giá
- Để tìm ra mức giá đại diện làm cơ sở ước tính giá trị cho BĐS mục tiêu có thể tiến hành theo các cách khác nhau.
- Thứ nhất, lựa chọn mức giá đại diện theo các tiêu chí được xếp thứ tự ưu tiên hợp lý như sau: Mức giá có tổng điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất, mức giá có số lần điều chỉnh ít nhất, biên độ điều chỉnh nhỏ nhất và cuối cùng là mức giá có tổng điều chỉnh thuần nhỏ nhất. Điều này hàm ý rằng: BĐS so sánh được lựa chọn có nhiều điểm tương đồng nhất so với BĐS mục tiêu cho nên mức giá sau điều chỉnh của BĐS này được lựa chọn để ước tính cho BĐS mục tiêu cần thẩm định.
- Thứ hai, cách lựa chọn mức giá đại diện theo cách tính trung bình của các mức giá chỉ dẫn (mức giá của các BĐS so sánh sau khi điều chỉnh sự khác biệt so với BĐS mục tiêu) có thể được xem xét áp dụng khi các mức giá chỉ dẫn gần sát nhau.
- Dù lựa chọn theo cách nào thì mức giá đại diện phải đảm bảo chênh lệch