Căn cứ các văn bản pháp luật và quy định của BIDV về giao dịch bảo đảm nói chung và về hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản nói riêng, BIDV SGD1 đã tiến hành hướng dẫn và triển khai thực hiện đồng bộ trên toàn chi nhánh, đảm bảo quy trình được diễn ra an toàn và hiệu quả. Các văn bản hướng dẫn bao gồm:
(1) Công văn số 5593/CV-QLRR1 ngày 07/07/2014 về việc: “Triển khai thực hiện hỗ trợ pháp lý theo Công văn 3572/KHDN-PC của BIDV”.
(2) Công văn số 1000/BIDV.SGD1-QLRR1 ngày 30/01/2015 về việc: “Hướng dẫn một số nội dung liên quan đến quy định, trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện GDBĐ”.
(3) Công văn số 2717/BIDV.SGD1-QLRR1 ngày 12/05/2015 về việc: “Sửa đổi một số nội dung liên quan đến quy định, trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện GDBĐ”.
(4) Công văn số 1125/CV-QLRR1 ngày 09/02/2015 về việc: “Công tác soạn thảo Hợp đồng bảo đảm”.
(5) Các công văn về việc: Hướng dẫn lộ trình áp dụng hệ số TSBĐ; Hướng dẫn xác nhận nghĩa vụ bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba; Công tác ủy quyền trong giao dịch bảo đảm...
(6) Các văn bản liên quan khác.
2.2.2. Chính sách thực hiện hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại BIDVSGDl SGDl
Theo đúng định hướng của BIDV về hoạt động bảo đảm bảo tiền vay, trong quá trình hoạt động, Chi nhánh Sở Giao Dịch 1 luôn khuyến khích hình thức cấp tín dụng có TSBĐ và gia tăng tối đa tỷ lệ TSBĐ trên dư nợ vay, đặc biệt là các loại TSBĐ có tính pháp lý rõ ràng, có giá trị cao và khả năng thanh khoản tốt nhằm bảo đảm đáp ứng lộ trình sàng lọc khách hàng tại chi nhánh. Để đáp ứng điều kiện cấp tín
43
dụng, khách hàng được phân thành mười (10) nhóm đối tượng theo hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ của BIDV, và đồng thời đáp ứng tỷ lệ TSBĐ tối thiểu tương ứng với từng nhóm đối tượng. Cụ thể như sau:
1 Khách hàng xếp hạng: AAA, AA+ và
được phân loại nợ nhóm 1 20% hoặc 0%
Tài sản hình thành từ vốn vay Không có nợ gốc quá hạn, không có nợ nhóm 2 tại các TCTD trong 01 năm gần nhất và cung cấp báo cáo tài chính được kiểm toán hoặc báo cáo tài chính nộp cho cơ quan thuế.
2 Khách hàng xếp hạng: AA, AA- và được phân loại nợ nhóm 1
20% hoặc 0% nếu hệ số nợ/VCSH ≤ 2,5 Tài sản hình thành từ vốn vay 3 Khách hàng xếp hạng: A+, A và được phân loại nợ nhóm 1 30% Tài sản hình thành từ vốn vay 4 Khách hàng xếp hạng: A-, BBB và
được phân loại nợ nhóm 1 40%
Tài sản hình thành từ vốn vay 5 Khách hàng xếp hạng: BB+ và được phân loại nợ nhóm 1 50% Tài sản hình thành từ vốn vay 6 Khách hàng xếp hạng: BB và được phân loại nợ nhóm 1 60% Tài sản hình thành từ vốn vay 20% TSBĐ khác ngoài tài sản hình thành từ vốn vay 7 - Khách hàng xếp hạng: BB-; hoặc - Khách hàng xếp hạng từ BB đến AAA nhưng được phân loại nợ nhóm 2
80% Tài sản hình thành từ vốn vay 40% TSBĐ khác ngoài tài sản hình thành từ vốn vay 8 Khách hàng xếp hạng: B 100% Tài sản hình thành từ vốn vay 50% TSBĐ khác ngoài tài sản hình thành từ vốn vay 9 - Khách hàng xếp hạng: D1; hoặc - Khách hàng xếp hạng từ B đến AAA nhưng được phân loại nợ nhóm 3 hoặc bị âm vốn chủ sở hữu
100% Không cấp tín dụng
TSBĐ, bảo đảm băng bảo lãnh có hệ số giá trị TSBĐ từ 0,6 trở lên theo Quy định giao dịch bảo đảm của BIDV
10
- Khách hàng xếp hạng: D2, D3; hoặc Khách hàng xếp hạng từ D1 đến AAA nhưng được phân loại nợ nhóm 4, 5
(i) Tỷ lệ tài sản bảo đảm theo quy định của BIDV đối với cho vay vốn lưu động, cấp bảo lãnh ngân hàng được xác định là:
T l TSBĐỷ ệ T ng Giá tr tài s n b o đ m sau quyổ ị ả ả ả
đ iổ
44
Trong đó:
- Tổng dư nợ cho vay vốn lưu động, số dư bảo lãnh sau quy đổi bao gồm: (1) tổng dư nợ cho vay vốn lưu động và (2) số dư bảo lãnh nhân với (x) hệ số chuyển đổi số dư bảo lãnh.
- Tổng giá trị TSBĐ sau quy đổi là tổng giá trị TSBĐ nhân với (x) hệ số giá trị tài sản bảo đảm (tại quy định về giao dịch bảo đảm của BIDV).
- Hệ số chuyển đổi số dư bảo lãnh (sau đây gọi tắt là hệ số chuyển đổi) là 1 áp dụng với: (1) Bảo lãnh vay vốn; (2) Bảo lãnh thanh toán; (3) Bảo lãnh trong bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (4) Các khoản xác nhận thư tín dụng, thư tín dụng dự phòng bảo lãnh tài chính cho các khoản cho vay, thư tín dụng không hủy ngang, các khoản chấp nhận thanh toán.
- Hệ số chuyển đổi là 0.3 áp dụng với: (1) Bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm, (2) Các loại bảo lãnh khác không thuộc các trường hợp quy định nêu trên.
- Hệ số chuyển đổi là 0.4 áp dụng với: (1) Thư tín dụng dự phòng khác (ngoài loại thư tín dụng quy định phải áp dụng hệ số 1 nêu trên và thư tín dụng có thể hủy ngang); (2) Bảo lãnh thực hiện hợp đồng; (3) Bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước.
- Hệ số chuyển đổi là 0 (tùy vào từng trường hợp cụ thể) áp dụng với trường hợp các bảo lãnh, cam kết thanh toán có mức độ rủi ro thấp như: (1) Bảo lãnh dự thầu; (2) Thư tín dụng có thể hủy ngang; (3) Các cam kết có thể hủy ngang vô điều kiện khác).
(ii) Tỷ lệ tài sản bảo đảm theo quy định của BIDV đối với cấp tín dụng đầu tư dự
án được xác định là:
T l TSBĐỷ ệ T ngổ Giá trị tài s nảđ iổ b oả đ mả sau quy
S ti n c p tín d ng theo H p đ ngố ề ấ ụ ợ ồ
Trong đó, tổng Giá trị tài sản bảo đảm sau quy đổi là tổng giá trị TSBĐ (không bao gồm tài sản hình thành từ vốn vay) nhân với (x) hệ số giá trị TSBĐ tại quy định về giao dịch bảo đảm của BIDV.
2.2.3. Mô hình thực hiện hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại BIDV SGDl
Theo quy định hiện hành của BIDV về trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện giao dịch bảo đảm, mô hình thực hiện hoạt động bảo đảm tiền vay của BIDV SGD1 cũng được thống nhất triển khai với trung tâm thực hiện là bộ phận QLKH, theo đó, bộ phận QLKH sẽ tham gia thực hiện tất cả các khâu từ tiếp nhận hồ sơ, thẩm
45
định, định giá, kiểm tra tới xử lý tài sản.
Hình 2.2: Mô hình thực hiện hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản BIDV SGDl
Với quy mô hoạt động lớn và đặc thù quan hệ với nhiều đối tác là các Tập đoàn, Tổng công ty, doanh nghiệp lo`n... BIDV SGDl được thí điểm triển khai mô hình có thêm bộ phận hỗ trợ pháp lý, theo đó, tại Chi nhánh đã thành lập một Tổ pháp chế trực thuộc Phòng Quản lý rủi ro 1 với nhiệm vụ chính là hỗ trợ công tác soạn thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm và hỗ trợ thực hiện công tác công chứng/chứng thực, đăng ký giao dịch TSBĐ đối với TSBĐ là bất động sản trên địa bàn Hà Nội phát sinh tại các phòng nghiệp vụ tại trụ sở chi nhánh. Đồng thời, Tổ pháp chế còn thực hiện chức năng là đầu mối công tác xử lý, giải quyết tranh chấp pháp lý phát sinh tại BIDV SGD1.
2.2.4. Các nội dung thực hiện hoạt động BĐTV bằng tài sản tại BIDV SGDl
Các nội dung hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản hiện đang được triển khai tại BIDV SGD1 như sau:
2.2.4.1. Nhận hồ sơ, định giá sơ bộ tài sản bảo đảm:
(i) Nhận, kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm:
Bộ phận thực hiện: Bộ phận Quản lý khách hàng (QLKH)
Nội dung thực hiện: Bộ phận QLKH hướng dẫn, giải thích để bên bảo đảm hiểu đầy đủ các trách nhiệm và nghĩa vụ của mình khi cầm cố, thế chấp tài sản; Trao đổi để thu thập thông tin cơ bản liên quan đến bên bảo đảm và TSBĐ; Hướng dẫn bên bảo đảm về thủ tục cầm cố, thế chấp tài sản; thông báo các hồ sơ tài sản bảo đảm cần thiết; Các lưu ý khi kiểm tra hồ sơ TSBĐ gồm có: Hồ sơ phải đủ loại, số lượng theo danh mục hồ sơ tài sản bảo đảm; Hồ sơ phải hợp pháp, có đủ chữ ký và xác nhận của cơ quan liên quan và phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu có liên quan. Việc giao
46
nhận hồ sơ phải được lập thành Biên bản bàn giao hồ sơ theo mẫu của BIDV.
(ii) Định giá sơ bộ tài sản bảo đảm:
Trên cơ sở hồ sơ tài sản bảo đảm, Bộ phận QLKH lập báo cáo định giá sơ bộ giá trị tài sản bảo đảm, đề xuất thành lập Tổ định giá hoặc thuê Công ty thẩm định giá theo quy định của BIDV.
Báo cáo định giá sơ bộ giá trị TSBĐ gồm các nội dung chính như sau: Thông tin chung về tài sản; Tính chất pháp lý của tài sản; Thông tin về đăng ký giao dịch bảo đảm của tài sản (kiểm tra tại trang web của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp); Giá trị định giá sơ bộ... Trường hợp phải thuê định giá độc lập theo quy định của BIDV, Bộ phận QLKH báo cáo cấp thẩm quyền lựa chọn tổ chức có chức năng thẩm định giá để thuê định giá tài sản bảo đảm.
2.2.4.2. Thành lập Tổ định giá tài sản bảo đảm
(i) Các trường hợp bắt buộc phải thành lập Tổ định giá:
Hiện tại, mức giá trị của TSBĐ bắt buộc phải thành lập Tổ định giá tại BIDV SGD1: Giá trị định giá sơ bộ của TSBĐ (một hoặc nhiều TSBĐ được định giá cùng lần) có giá trị từ 01 tỷ đồng trở lên (trừ TSBĐ là giấy tờ có giá, hợp đồng tiền gửi, sổ/thẻ tiết kiệm do BIDV phát hành). Theo quy định hiện hành của BIDV, mức giá trị phải thành lập Tổ định giá theo quy định là từ 05 tỷ đồng trở lên.
Thành phần Tổ định giá bao gồm: Tổ trưởng là Phó Giám đốc QLKH; 01 Lãnh đạo phòng và 01 cán bộ Phòng QLKH/Phòng Giao dịch; 01 Lãnh đạo phòng và 01 cán bộ Phòng Quản lý rủi ro 1. Thẩm quyền phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ là Giám đốc chi nhánh.
Phương thức thực hiện định giá được tiến hành theo trình tự và phân công cụ thể như sau:
Đối với việc thực hiện kiểm tra trực tiếp TSBĐ: Tối thiểu 01 cán bộ Phòng QLKH/Phòng Giao dịch và 01 cán bộ Phòng Quản lý rủi ro 1. Căn cứ vào tính đặc thù của loại tài sản, vị trí hoặc giá trị tài sản, các phòng liên quan có thể đề xuất thêm thành phần tham gia kiểm tra trực tiếp TSBĐ.
Đối với việc thực hiện lập Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ: Phòng QLKH/Phòng Giao dịch chịu trách nhiệm thực hiện soạn thảo Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ theo mẫu của BIDV và gửi cho Phòng Quản lý rủi ro 1 để rà soát thống nhất
47
các nội dung của báo cáo.
(ii) Các trường hợp không bắt buộc phải thành lập Tổ định giá:
Mức giá trị không bắt buộc phải thành lập Tổ định giá: Giá trị định giá sơ bộ của tài sản bảo đảm (một hoặc nhiều tài sản bảo đảm được định giá cùng lần) có giá trị dưới 01 tỷ đồng.
Thành phần tham gia định giá bao gồm: Tổ trưởng là Phó Giám đốc QLKH; 01 Lãnh đạo phòng và 01 cán bộ Phòng QLKH/Phòng Giao dịch. Thẩm quyền phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ là Phó Giám đốc QLKH.
Phương thức thực hiện định giá được tiến hành theo trình tự và phân công cụ thể như sau:
Đối với việc thực hiện kiểm tra trực tiếp TSBĐ: Đối với lần định giá đầu tiên: tối thiểu 01 lãnh đạo và 01 cán bộ Phòng QLKH/Phòng Giao dịch. Đối với những lần định giá tiếp theo: tối thiểu 01 cán bộ Phòng QLKH/Phòng Giao dịch. Căn cứ vào tính đặc thù của loại tài sản, vị trí hoặc giá trị tài sản có thể đề xuất thêm thành phần tham gia kiểm tra trực tiếp TSBĐ.
Đối với việc lập Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ: Phòng QLKH/Phòng Giao dịch chịu trách nhiệm thực hiện soạn thảo Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ và báo cáo Phó Giám đốc QLKH xem xét, phê duyệt.
Sau khi định giá, nếu giá trị TSBĐ từ 1,2 tỷ đồng (vượt quá dung sai cho phép 20%) trở lên thì bộ phận QLKH/Phòng Giao dịch đề xuất thành lập Tổ định giá để định giá TSBĐ theo các nội dung tại mục (i).
(iii) Nguyên tắc hoạt động của Tổ định giá:
Tổ định giá hoạt động theo nguyên tắc thống nhất, trường hợp các thành viên có ý kiến không thống nhất thì tại Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ phải nêu tất cả ý kiến. Trường hợp chênh lệch giữa giá trị cao nhất và giá trị thấp nhất nhỏ hơn 10% thì Tổ trưởng là người đề xuất giá trị định giá. Trường hợp mức chênh lệch từ 10% trở lên, Tổ định giá trình cấp thẩm quyền thành lập Tổ định giá xem xét quyết định.
(iv) Một số trường hợp đặc biệt:
Đối với trường hợp tài sản là: (1) Giấy tờ có giá, hợp đồng tiền gửi, sổ/thẻ tiết kiệm do các TCTD khác phát hành hoặc Trái phiếu Chính phủ, Trái phiếu Kho bạc có gái trị dưới 1 tỷ đồng; (2) Giấy tờ có giá, hợp đồng tiền gửi, sổ/thẻ tiết kiệm do BIDV
48
phát hành thì không phải lập Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ, Biên bản định giá với Khách hàng. Giá trị TSBĐ (kể cả giá trị sau khi đã nhân hệ số quy đổi) được ghi tại Báo cáo đề xuất tín dụng.
Đối với trường hợp tài sản hình thành từ vốn vay: Khi xét duyệt cho vay căn cứ vào giá trị tạm tính theo dự toán, không phải lập Biên bản định giá và Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ (trường hợp thực hiện công chứng Hợp đồng bảo đảm thì phải lập Biên bản định giá theo yêu cầu của tổ chức công chứng). Khi Khách hàng cung cấp giấy tờ chứng minh chi phí hình thành TSBĐ, bộ phận QLKH chịu trách nhiệm lập Báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ và báo cáo Phó Giám đốc phụ trách phòng. Định kỳ (tối thiểu) 12 tháng/lần hoặc ngay khi tài sản được quyết toán, bộ phận QLKH đề xuất thành lập Tổ định giá thực hiện định giá lại TSBĐ.
2.2.4.3. Thẩm định, định giá tài sản bảo đảm
(i) Thẩm định các điều kiện của tài sản bảo đảm:
Bộ phận thực hiện: Tổ định giá/Bộ phận QLKH và Tổ pháp chế
Riêng đối với các TSBĐ là bất động sản và quyền phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở, các Phòng QLKH/Phòng Giao dịch/Tổ định giá sau khi tiếp nhận hồ sơ TSBĐ sẽ chuyển sang Tổ pháp chế (tổ nghiệp vụ trực thuộc Phòng Quản lý rủi ro 1). Tổ pháp chế chịu trách nhiệm thẩm định độc lập về tình trạng pháp lý của tài sản và chuyển lại kết quả thẩm định cho Phòng QLKH/Phòng Giao dịch/Tổ định giá thực hiện các bước tiếp theo. Các nội dung thẩm định chính bao gồm:
(1) Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền khai thác tài nguyên, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm;
(2) Tài sản không có tranh chấp và được phép giao dịch; (3) Tài sản có tính thanh khoản;
(4) Tài sản phải mua bảo hiểm theo quy định của pháp luật và BIDV;
(5) Thẩm định quyền ưu tiên thanh toán của BIDV: Khi nhận tài sản bảo đảm ngoài việc cam kết của bên bảo đảm, cần kiểm tra thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán của BIDV. Ngoài ra còn phải xem xét, đánh giá về thứ tự ưu tiên thanh toán với các bên thứ ba khác đã có quan hệ giao dịch với bên bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm trước đó;
49
tài sản bảo đảm an toàn và hiệu quả: Tuỳ từng trường hợp cụ thể, đánh giá điều kiện có thể quản lý TSBĐ của các bên, đề xuất bên nào có khả năng quản lý, kiểm soát tài sản bảo đảm chặt chẽ, an toàn hơn thì bên đó quản lý; phương pháp kiểm tra và thời gian kiểm tra...
(ii) Phân tích, đánh giá năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật đối với bên bảo đảm, các bên liên quan
Bộ phận thực hiện: Tổ định giá/Bộ phận QLKH và Tổ pháp chế