Hiện nay, thực trạng ở hầu hết các NHTM cho thấy các cán bộ QLKH thường chỉ thực hiện kỹ lưỡng đối với hoạt động thẩm định, định giá tại thời điểm nhận TSBĐ, còn đối
với hoạt động quản lý, kiểm tra, định giá lại TSBĐ (định kỳ hoặc đột xuất) đang chưa được
quan tâm đúng mức. Trong khi đó, sự vận động mạnh mẽ, liên tục của thị trường sẽ gây ra
ảnh hưởng và làm biến động lớn đến giá trị và khả năng thanh khoản của các TSBĐ. Do đó, việc kiểm tra, định giá lại TSBĐ là một trong những biện pháp quan trọng giúp kiểm soát rủi ro phát sinh từ TSBĐ, đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp của ngân hàng trong hoạt động bảo đảm tiền vay.
79
định giá lại TSBĐ để kịp thời có các biện pháp ứng xử phù hợp khi giá trị của tài
sản trên
thị trường sụt giảm hoặc phát sinh các vấn đề pháp lý liên quan gây ảnh hưởng đến quyền
lợi của ngân hàng. Hoạt động quản lý, kiểm tra TSBĐ phải bao gồm cả hai phần:
kiểm tra
về mặt hồ sơ pháp lý và kiểm tra thực trạng của TSBĐ. Việc kiểm tra thực trạng TSBĐ
nên được phối kết hợp với hoạt động định giá lại TSBĐ và kiểm tra mục đích sử dụng
vốn vay của khách hàng trong thời gian cho vay.
Đối với kiểm tra về mặt hồ sơ TSBĐ, như đã nêu tại Mục 3.2.1, BIDV SGD1 cần định kỳ (tối thiểu một lần/năm) tổ chức các đợt kiểm tra, rà soát nội bộ, mang tính chất hậu kiểm đối với các hồ sơ TSBĐ, trong đó cần tập trung kiểm tra tính đầy đủ, chính xác của hồ sơ gốc; Tính rõ ràng, hợp pháp hồ sơ pháp lý; Thẩm quyền ký kết trong các giao dịch bảo đảm; Sự khớp đúng, phù hợp giữa các thông tin của TSBĐ và hợp đồng bảo đảm, biên bản định giá, giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm... để phát hiện và sửa chữa kịp thời các sai sót trong quá trình thực hiện hoạt động bảo đảm tiền vay nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chi nhánh, tránh trường hợp TSBĐ đã được đăng ký biện pháp bảo đảm nhưng vẫn không thể tiến hành xử lý, thu hồi nợ vay do hợp đồng bảo đảm bị tòa án tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật.
Để đảm bảo tính khách quan, thành phần kiểm tra hồ sơ TSBĐ nên bao gồm các cán bộ/lãnh đạo độc lập, không tham gia trực tiếp vào quy trình bảo đảm tiền vay cũng như không phê duyệt các khoản cấp tín dụng (cán bộ/lãnh đạo phụ trách tác nghiệp và quản lý rủi ro tác nghiệp).
Đối với hoạt động kiểm tra thực trạng và định giá lại TSBĐ, trước hết, cần nâng cao nhận thức của cán bộ QLKH/QLRR về tầm quan trọng của việc thực hiện hoạt động này. Việc kiểm tra TSBĐ cần được thực hiện định kỳ, đúng thời hạn theo quy định và phù hợp với đặc trưng của từng loại tài sản: thông thường là tối thiểu 01 năm/lần đối với TSBĐ là bất động sản; 06 tháng/lần đối với TSBĐ là động sản hoặc các tài sản có tốc độ khấu hao, hao mòn nhanh; 01 tháng/lần đối với TSBĐ là hàng hóa luân chuyển, khoản phải thu.
Thành phần kiểm tra thực trạng TSBĐ nên bao gồm cả bộ phận QLKH và bộ phận QLRR/cán bộ tổ pháp chế, hoặc bộ phận định giá độc lập (nếu có). Trong quá trình kiểm tra thực trạng TSBĐ, đặc biệt cần lưu ý đối với trường hợp TSBĐ là bất động sản và động sản (phương tiện vận tải và máy móc thiết bị) do đây là các loại
80
TSBĐ phổ biến và thường có giá trị cao nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro phát sinh, cụ thể như sau:
(i) Kiểm tra TSBĐ là bất động sản
Kiểm tra vị trí thực tế của bất động sản: Cần thực hiện so sánh vị trí, địa chỉ, diện tích, hình dạng khu đất, hướng thực tế của bất động sản với nội dung trong hồ sơ tài sản được cung cấp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng mua bán và sơ đồ dự án (đối với nhà/căn hộ chung cư trong dự án chưa hoàn thành hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu), Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép xây dựng... Trường hợp Giấy chứng nhận không ghi rõ địa chỉ như trong thực tế, cần làm việc với bộ phận địa chính xã/phường hoặc UBND xã/phường, Ban quản lý Khu công nghiệp/khu chế xuất để xác minh về tính khớp đúng.
Xác định vị trí của tài sản là vị trí mấy theo quy định của UBND thành phố/tỉnh, phân loại đường phố, nhóm đất; Xác định những đường đi để có thể tới vị trí của TSBĐ (đường đi cần được nêu cụ thể, chi tiết, ví dụ: đi theo đường nào, rẽ trái, phải ở đâu, đi tiếp bao nhiêu mét.); Xác định khoảng cách của tài sản với khu vực trung tâm, các trường học, bệnh viện, chợ, các trục đường giao thông lớn, các tuyến quốc lộ, cảng biển (tùy thuộc loại bất động sản).ở xung quanh; Có những khu đất gồm hai hay nhiều loại đất khác nhau, ví dụ: gồm cả đất ở, đất vườn, đất sản xuất nông nghiệp. Do đó, cần xác định rõ diện tích, vị trí của từng loại đất để có cơ sở phân chia khu đất để định giá sau này.
Trường hợp bất động sản là tài sản chưa hình thành (nhà trong dự án đang xây dựng), cần làm việc với chủ đầu tư/ban quản lý dự án để xác minh về vị trí của tài sản.
Đồng thời, cần kiểm tra, xác minh tài sản có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa không; Xung quanh khu vực của tài sản có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các dự án khác không, hệ thống giao thông như thế nào.
Kiểm tra hiện trạng bất động sản: (1) Kiểm tra chi tiết bên ngoài bất động sản: khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, đường xá, ngõ ngách. (2) Chi tiết bên trong bất động sản: kiến trúc như thế nào, cũ hay mới, vật liệu xây dựng, trang thiết bị như thế nào, xây dựng năm bao nhiêu, hiện trạng xây dựng có phù hợp với giấy chứng nhận hay giấy phép xây dựng không?...
81
Đối với phần tài sản gắn liền với đất: cần xác định loại nhà (biệt thự, phân lô, nhà vườn.), cấp nhà, số tầng, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng.
Trường hợp bất động sản là tài sản chưa hình thành, đang trong quá trình xây dựng: cần xem xét hiện trạng công trình có phù hợp với tiến độ xây dựng theo kế hoạch không, tiến độ xây dựng thời gian tới như thế nào, so sánh hiện trạng tài sản với báo cáo khối lượng hoàn thành, biên bản nghiệm thu hạng mục công trình.
Kiểm tra mục đích sử dụng hiện tại của TSBĐ là bất động sản: Cần tìm hiểu, xác minh xem tài sản có đang được sử dụng đúng mục đích như bên bảo đảm thông báo với khách hàng không, nếu đang cho thuê: cần tìm hiểu mục đích thuê, hợp đồng thuê, giá thuê, hiệu suất cho thuê, thời hạn thuê, thu nhập của người thuê. Để xem xét về lợi thế thương mại của tài sản, cần tìm hiểu tài sản đang được sử dụng làm nhà ở, văn phòng làm việc hay cho thuê? Những tài sản tương tự trong khu vực thường được sử dụng với mục đích gì?
Trong quá trình kiểm tra hiện trạng TSBĐ, cần chụp ảnh tài sản theo các dạng toàn cảnh và chi tiết để làm chứng cứ cho việc định giá tài sản.
Kiểm tra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến tài sản: Trường hợp TSBĐ là tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba, cần làm rõ mối quan hệ của bên thứ ba và bên được bảo đảm, đồng thời, cần tiếp xúc trực tiếp với bên thứ ba để làm rõ mục đích của việc thế chấp tài sản, nghĩa vụ của bên thứ ba trong trường hợp bên được bảo đảm không thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ với ngân hàng.
Cần xác minh xem chủ sở hữu của tài sản tại thời điểm kiểm tra có đúng là người đứng tên trên giấy tờ không, đề phòng trường hợp tài sản đã được sang tên cho người khác nhưng chưa hoàn thiện thủ tục. Thông tin về những nội dung trên có thể thu thập từ những người sống xung quanh tài sản bảo đảm, tổ dân phố hoặc công an khu vực.
(ii) Kiểm tra TSBĐ là động sản (phương tiện vận tải, máy móc thiết bị)
Kiểm tra đối với phương tiện vận tải là ô tô: (1) Cần thực hiện kiểm tra biển kiểm soát, số khung, số máy của xe có khớp với giấy đăng ký, đăng kiểm xe hay không? (2) Kiểm tra bên ngoài xe xem có dấu hiệu va chạm, trầy xước, có dấu hiệu sửa chữa, nắn hoặc sơn lại hay không? (3) Kiểm tra số km đã chạy: kết hợp với ngày đăng ký xe/hợp đồng mua bán để tính toán xem bình quân mỗi tháng xe chạy khoảng
82
bao nhiêu km, đánh giá mức độ sử dụng. Thông thường, xe gia đình/cá nhân chạy bình quân 1.000 km/tháng, xe doanh nghiệp khoảng 2.000 - 2.500 km/tháng, xe taxi chạy từ 5.000 - 5.500 km/tháng; (4) Kiểm tra nội thất xe để đánh giá trang thiết bị thực tế trên xe có đúng và đủ theo thiết kế của nhà sản xuất không. Thông thường các xe gia đình, xe cá nhân ngoài các thiết bị tiêu chuẩn còn trang bị thêm như dàn đĩa DVD, hệ thống âm thanh, điều hoa. còn các xe taxi, các thiết bị thường bị cắt bớt để tiết giảm chi phí.
Kiểm tra đối với máy móc thiết bị: (1) Kiểm tra số serie gắn trên thân máy có khớp với hợp đồng mua bán/hoá đơn/giấy chứng nhận xuất xưởng. Thông thường sẽ có một tấm tôn hình chữ nhật gắn trên thân máy, trên đó số serie được dập chìm, kèm theo các thông số khác như tên máy, thông số kỹ thuật của máy, nước sản xuất. (2) Kiểm tra hiện trạng của máy: máy có bị móp méo, va đập, cong vênh hay không, đã phải sửa chữa lần nào chưa, thời gian bảo hành còn lại bao lâu? (3) Kiểm tra tình trạng hoạt động của máy để đảm bảo máy vẫn hoạt động bình thường; (4) Trường hợp máy móc thiết bị đang được tháo rời để bảo dưỡng, sửa chữa, thay thế cần yêu cầu doanh nghiệp cung cấp danh mục các thiết bị cấu thành lên máy và kiểm tra từng bộ phần.
(iii) Định giá lại TSBĐ:
BIDV SGD1 cần quán triệt các cán bộ tham gia vào hoạt động bảo đảm tiền vay nghiêm túc thực hiện trình tự, thủ tục định giá lại TSBĐ tương tự như khi định giá lần đầu. Tại các hợp đồng bảo đảm, BIDV SGD1 cần thỏa thuận bổ sung nội dung: Trong thời hạn hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, ngân hàng (BIDV SGD1) sẽ định giá lại tài sản định kỳ hoặc đột xuất theo quy định của ngân hàng, bên bảo đảm có trách nhiệm phối hợp với ngân hàng định giá lại tài sản. Việc định giá lại phải được các bên lập thành biên bản định giá và được coi là bộ phận không tách rời, có giá trị pháp lý theo hợp đồng bảo đảm. Trường hợp bên bảo đảm đầu tư thêm vào TSBĐ thì phần tài sản tăng thêm do đầu tư cũng thuộc TSBĐ. Ngân hàng và bên bảo đảm sẽ định giá phần giá trị mà Bên bảo đảm đã đầu tư vào TSBĐ và ghi nhận tại văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm. Trường hợp tại thời điểm phải xử lý TSBĐ, các bên vẫn chưa định giá lại thì ngân hàng vẫn được xử lý TSBĐ bao gồm cả phần giá trị đã đầu tư thêm.
83
đảm bảo các nội dung sau: Đánh giá tình trạng hiện tại của TSBĐ (như đã nêu tại mục
(i) và (ii)); Tình hình sử dụng, bảo quản và khai thác TSBĐ; Tình hình đầu tư, cải tạo,
sửa chữa TSBĐ; Các loại giấy tờ khác liên quan đến TSBĐ, chứng minh tình trạng hiện tại của tài sản bảo đảm (nếu có) và kiểm tra thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm; Tiến độ hình thành tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản hình thành trong
tương lai; Đề xuất, kiến nghị trong trường hợp có sự thay đổi, giảm sút một cách đáng
kể giá trị tài sản bảo đảm hoặc phát hiện vi phạm của bên bảo đảm trong việc quản lý,
khai thác, định đoạt tài sản bảo đảm.
Các cán bộ tham gia vào hoạt động bảo đảm tiền vay, đặc biệt là bộ phận QLKH cần tuân thủ chặt chẽ quy định của BIDV về thời gian định kỳ/đột xuất đánh giá lại TSBĐ (tính từ ngày ký biên bản định giá gần nhất) hoặc khi có những thay đổi, biến động giá bất
thường đối với các TSBĐ. Đồng thời, cần ý thức rằng các hệ số quy đổi, thời hạn định giá lại theo quy định chỉ là mức tối đa áp dụng đối với các loại TSBĐ. Bộ phận QLKH/Tổ định
giá cần căn cứ vào điều kiện thực tế, đặc thù TSBĐ, năng lực quản lý, khả năng kiểm soát đối với TSBĐ và các yếu tố khác để quyết định khi đề xuất ban lãnh đạo chi nhánh thực hiện chính sách cấp tín dụng với khách hàng, bao gồm: (1) Việc tiếp tục nhận hay không nhận một số loại TSBĐ hoặc; Áp dụng thời hạn định giá lại ngắn hơn thời gian quy định hoặc; (2) Áp dụng hệ số quy đổi TSBĐ thấp hơn hệ số quy định; (3) Yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ...