Một quy trình định giá thuờng gồm 6 buớc chính: Buớc 1: Xác định vấn đề cần định giá
Buớc 2: lập kế hoạch định giá
Buớc 3: Khảo sát thực địa và thu thập thông tin Buớc 4: Phân tích thông tin
Buớc 5: Lựa chọn phuơng pháp định giá
Buớc 6: So sánh tuơng quan giữa các phuơng pháp định giá
Ta sẽ đi vào nghiên cứu kỹ nội dung cụ thể của từng buớc trong quy trình định giá:
* Bước thứ 1: Xác định vấn đề cần định giá chính là xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá bao gồm:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá.
- Xác định mục đích định giá
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng.
- Những điều hạn chế
- Xác định thời điểm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
* Bước thứ 2: Lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những buớc công việc phải làm và thời gian thực hiện từng buớc công việc cũng nhu toàn bộ thời gian cho cuộc định giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
* Bước thứ 3: Khảo sát thực địa và thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa: phải trực tiếp khảo sát thực địa và thu thập các số liệu về:
+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa...
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
- Thu thập thông tin: Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện
trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
+ Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực BĐS định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng...).
Để thực hiện việc định giá, phải dựa trên những thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
* Bước thứ 4: Phân tích thông tin đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá.
- Phân tích những thông tin từ khảo sát thực địa BĐS.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá + Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. + Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS
- Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng, sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS, nhu cầu, sức mua về BĐS.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu BĐS: cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất BĐS trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất BĐS.
Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các khía cạnh:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
BĐS trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị truờng, mục đích sử dụng trong tuơng lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của BĐS.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng BĐS: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo duỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS đuợc sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
* Bước thứ 5: Lựa chọn phương pháp định giá: dựa vào mục tiêu định
giá để lựa chọn những phuơng pháp phù hợp. Thông thuờng có thể sử dụng ba phuơng pháp chính nhung trong nhiều trường hợp cũng có thể sử dụng năm đến 6 phương pháp để hỗ trợ. Ngoài việc dựa vào mục đích định giá để lựa chọn thì người định giá còn phải dựa trên thông tin sẵn có trên thị trường để xác định phương pháp định giá. Không nhất thiết là chỉ sử dụng duy nhất một phương pháp định giá mà người ta có thể kết hợp nhiều phương pháp với nhau (trên cơ sở một phương pháp chủ yếu và các phương pháp hỗ trợ).
* Bước thứ 6: So sánh tương quan giữa các phương pháp định giá
Có rất nhiều phương pháp định giá khác nhau có thể lựa chọn để tiến hành
định giá BĐS, mỗi một phương pháp lại có những ưu nhược điểm riêng, ngoài ra
mỗi BĐS được định giá lại có vị trí, đặc điểm...khác nhau. Vì vậy để kết quả cuối cùng chính xác nhất ta có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau rồi thực hiện so sánh tương quan giữa các phương pháp để tìm ra phương pháp hiệu
quả nhất (trước hết thực hiện hòa hợp giữa các chỉ số giá trị sau đó tìm ra giá trị
thị trường của BĐS cần định giá, cuối cùng là viết báo cáo định giá).
Kết luận chương: Trên đây là một số nội dung cơ bản về bất động sản, các phương pháp xác định giá trị bất động sản. Những cơ sở lý luận để áp dụng vào thực tế mà tác giả đã thực hiện nghiên cứu.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
TRIỆU SƠN, THANH HOÁ