NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN, THANH HOÁ
2.3.1. Nội dung quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàngNông nghiệp và Phát triển Nông thôn Triệu Sơn, Thanh Hoá Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Triệu Sơn, Thanh Hoá
a. về mặt lý thuyết
Truớc hết khi định giá thế chấp cần phải chú ý những yêu cầu sau:
- Việc định giá phải đuợc thực hiện chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan.
+ Quyền sở hữu BĐS, phải thuộc sở hữu hợp pháp của nguời đem thế chấp và không có tranh chấp.
+ Về giá trị BĐS: tài sản nhận thế chấp phải có giá trị và ngân hàng có đủ căn cứ, có khả năng và phuơng tiện để xác định giá trị BĐS đó theo các quy định của Chính phủ, quy định của Ngân hàng Nhà nuớc và của Ngân hàng No&PTNT Việt Nam.
+ Tính chuyển nhuợng của BĐS: BĐS nhận thế chấp, cầm cố phải có khả năng chuyển nhuợng đuợc trên thi truờng khi cần thiết.
Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn theo
quy định chung của hệ thống ngân hàng No&PTNT Việt Nam bao gồm 8 buớc:
- Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ BĐS: Trên cơ sở giấy đề nghị vay vốn
có bảo đảm tài sản, tổ thẩm định sẽ tiến hành phân công cho một nhân viên phụ trách quan hệ với khách hàng sẽ trực tiếp cho vay, thẩm định, đánh giá BĐS thế chấp này
- Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản:Thẩm định sẽ tiến hành liên lạc với chủ sở hữu thế chấp để nắm bắt rõ hơn về khái quát BĐS tiến hành định giá, bố trí thời gian thẩm định, đánh giá BĐS. Đề nghị khách hàng cung cấp thêm những hồ sơ pháp lý liên quan. Xem xét đối chiếu các bản chính của hồ sơ tài sản, kiểm tra sơ bộ hồ sơ về mặt số luợng và yêu cầu khách hàng phải cung cấp đủ.
- Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại tài sản: Việc đánh giá này dựa vào quá trình kiểm tra tài sản trên hồ sơ, so sánh giữa hồ sơ và các quy định của pháp luật, của ngân hàng No&PTNT Việt Nam về sự hợp pháp hợp lệ của BĐS. Nội dung đánhgiá bao gồm những yếu tố chính sau:
+ Xác định BĐS thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận thế chấp của ngân hàng No&PTNT Việt Nam đã nêu ở trên hay không. Nếu thuộc đối tuợng cho phép thì tiếp tục tiến hành định giá, còn nếu không phù
hợp thì gửi lại hồ sơ cho phòng có trách nhiệm xử lý.
+ Các chứng từ, hồ sơ của BĐS thế chấp phải là bản gốc theo đúng quy định của pháp luật và không bị rách nát. Ghi rõ bằng mực không phai, không có sửa chữa, tẩy xóa. Nội dung phải hợp lệ, rõ ràng và chỉ được hiểu theo một cách, không được có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau.
+ Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ và hợp lý của trật tự phát hành c ác chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có sự dẫn chứng về BĐS trong các giấy tờ liên quan.
+ Xác định thời hạn sử dụng, sở hữu còn lại của BĐSphải lớn hơn thời gian thế chấp.
+ BĐSquy định phải có bản đăng ký quyền sở hữuthì phải có đăng lý sở hữu theo quy định.
+ Nguồn gốc của BĐS thế chấp phải hợp pháp. - Đánh giá quyền sở hữu BĐS thế chấp
+ Xác định người chủ sở hữu BĐS đó, số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân (số hộ chiếu) của từng thành viên cùng sở hữu BĐS nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng ký kinh doanh nếu người sở hữu BĐS là pháp nhân đồng thời phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu BĐS hoặc cơ quan có thầm quyền cho phép đem BĐS đi thế chấp.
+ Xác định BĐS thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa.
+ Các tranh chấp, khiếu kiện về BĐS. - Đánh giá hiện trạng của BĐS
+ Quyền sử dụng đất:Vị trí địa lý của BĐS: địa chỉ, vị trí thửa, lô đấ; Diện tích của mặt bằng của thửa đất; Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? Bao lâu?; Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn,
cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn; Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng ? Lý do?; Tình trạng của đất hiện tại và tương lai: quy hoạch giải tỏa, Nhà nước thu hồi (nếu Nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn bao lâu?....
+ Nhà ở, công trình xây dựng: Diện tích xây dựng công trình, tổng diện tích sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầng ;Kết cấu của công trình xây dựng trên đất; Tính năng mục đích sử dụng của công trình xây dựng ; Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại; Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế; Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì?
- Đánh giá giá trị BĐS
+ Căn cứ định giá: Căn cứ theo văn bản của Nhà nước quy định về tính giá trị, tính khấu hao., theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản, hồ sơ, chứng từ có liên quan đến tài sản, giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng,giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp.
- Xác định giá trị BĐS: + Đối với quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất xác định theo giá quy định của Nhà nước: Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của Ủy ban Nhân dân tỉnh Thanh Hoá ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
Quyền sử dụng đất được căn cứ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường,
thông tin từ đồng nghiệp, giá chuyển nhượng cho tài sản tương tự tại thời điểm đánh giá, cơ quan định giá...
+ Nhà ở, công trình xây dựng: Cở sở xác định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua từ đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá, hoặc theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân ban hành ngày 1/1 hàng năm. Giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán:
Giá trị còn lại =Nguyen giá -Khấu hao
+ Giá trị của công trình theo giá thị trường tại thời điểm định giá: Giá trị nhà _ Đơn giá m2 Diện tích Tỉ lệ % giá trị
còn lại sàn xây dựng x xây dựng x còn lại ngôi nhà
+ Đối với những BĐS hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau:
Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản để có được BĐS thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.
Nếu là nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.
- Xác định tính chuyển nhượng của BĐS thế chấp. + Xem xét xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai
+ Xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như:Cảnh quan môi trường, quy hoạch hiện tại và tương lai, vị trí, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của
nhà và đất, hướng, thế nhà và những vấn đề thuộc quan niệm, phong tục (nở hậu, thắt hậu, phong thủy...), cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hóa thương mại, tiếng ồn, tiền sử về thửa đất, gia chủ của thửa đất.
+ Khả năng chuyền nhượng trên thị trường: đối tượng tiêu dùng, sử dụng, nhu cầu thị hiếu của thị trường.
- Lập biên bản định giá BĐS thế chấp.
+ Biên bản định giá BĐS thế chấp là bản thỏa thuận giữa Ngân hàng và chủ tài sản về giá trị tài sản và các vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp.Yêu cầu trong
biên bản định giá tài sản phải được ghi đầy đủ, rõ ràng, khách quan, nội dung biên
bản thực hiện theo mẫu của Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá quy định.
+ Nhân viên định giá BĐS cùng bên thế chấp BĐS ký xác nhận sự thống nhất, đồng ý với các nội dung đã được ghi trong biên bản đánh giá tài sản thế chấp, cầm cố và kết hợp với bộ hợp đồng thế chấp trình cùng hồ sơ để phòng trình Giám đốc phê duyệt cho vay.
+ Biên bản đánh giá BĐS thế chấp được lập thành 4 bản, kèm theo hợp đồng thế chấp.
b. Về mặt thực tế
Để hiểu rõ hơn về quá trình định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn, Thanh Hoá, tác giả sẽ nghiên cứu một số trường hợp cụ thể sau đây:
* Đối với BĐS là đất trống
Địa chỉ: Thửa đất số 50 tờ bản đồ số 14 Thị Trấn Triệu Sơn, Thanh Hoá Diện tích đất trên sổ: 103,4m2.
Hình thức sử dụng: riêng Đất đứng tên: Lê Xuân Huyên
Thời gian thẩm định giá: Ngày 12/09/2010
Thứ nhất'. Đây là mảnh đất trống khi xem qua hồ sơ cán bộ thẩm định đi
xuống mảnh đất tại địa chỉ nêu trên để xem xét mảnh đất này có đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm không, sau đó quan sát vị trí, tu cách pháp lý của khách hàng, địa chỉ thực tế với địa chỉ ghi trên sổ.
Thứ hai: Công việc uớc tính giá trị BĐS đó tại thời điểm định giá ngày
12/09/2010. Theo kinh nghiệm của cán bộ thẩm định, đồng thời theo rao bán tại khu vực hay tham khảo các hộ dân xung quanh. Cán bộ thẩm định đã đua ra giá trị uớc tính của quyền sử dụng đất là: 10.000.000 đồng/m2. Do đó giá trị toàn bộ quyền sử dụng mảnh đất trên đuợc tính:
10.000.000 đồng/m2 x 103,4m2 = 1.034.000.000 đồng
Trên thực tế có một số thông tin cho biết giá đất tại địa điểm này hiện nay đang giao dịch khoảng 12.500.000 đồng/m2
Qua đó ta có một vài đánh giá sơ bộ về công tác thẩm định giá đuợc thực hiện ở mảng này nhu sau:
* ưu điểm:
- Phuơng pháp mà ngân hàng đã sử dụng để định giá mảnh đất trống trên là theo phuơng so sánh trực tiếp.
- Ngân hàng đã thực hiện việc kiểm tra một cách kỹ luỡng về tính chất pháp lý, về hiện trạng của mảnh đất.
- Trong biên bản xác định giá, báo cáo thẩm định giá có đủ yếu tố làm cơ sở cho việc định giá nhu là: Xác định có tranh chấp hay không, hiện trạng sử dụng mảnh đất... nhu vậy cũng hình thành đuợc khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong tu tuởng của cán bộ thẩm định.
- Đã có ý tuởng lấy giá thị truờng mảnh đất đó và giá trị mà đua ra cũng gần sát với giá thị truờng.
* Nhược điểm.
nhiều yếu tố chủ quan, đã tiến hành lấy so sánh BĐS tuơng tự nhung thực tế không xuống tận nơi BĐS tuơng tự đó để xem xét. Và những nguồn thông tin giao dịch đó là khó có thể tin tuởng chính xác. Vì vậy mà không có việc điều chỉnh giữa BĐS chứng cớ và BĐS mục tiêu. Nên giá trị uớc tính đó thuờng thấp hơn giá trị truờng.
- Số luợng mảnh đất trống làm chứng cớ trong phuơng pháp này là quá ít, chỉ từ 1-2 mảnh.
- Thông tin lấy giá trị uớc tính của BĐS là không đuợc đảm bảo.
- Các mục cần thiết đã đuợc nêu ra nhung chua đuợc trình bày một cách cụ thể tỉ mỉ. Ví dụ nhu không nói rõ nguồn thông tin nào để đua ra giá trị thị truờng mảnh đất định giá khoảng 10.000.000 đồng/m2...
* Đối với BĐS bao gồm có cả nhà và đất:
Địa chỉ: Thửa đất số 192 tờ bản đồ số 14, số nhà 46 ngõ 12/5 Phố Tô Vĩnh Diện, Triệu Sơn, Thanh Hoá
Diện tích đất trên sổ: 202,9m2; nhà xây bê tông 03 tầng; tổng diện tích sử dụng khoảng 180 m2, diện tích xây dựng 70m2 theo giấy tờ sổ sách; nhung trên thực tế là 4 tầng với diện ích sử dụng uớc tính khoảng 210 m2.
Hình thức sử dụng: riêng Hiện không có tranh chấp.
Đất đứng tên: ông Nguyễn Đức Dũngvà vợ là bà Hoàng Thị Duyên Thời gian định giá: Ngày 16/10/2010
Tài sản bảo đảm này bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cũng theo một quy trình tín dụng của Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn, cũng bao gồm các khâu xử lý ban đầu nhu kiểm tra về hiện trạng, tình trạng pháp lý của BĐS đó nhu hiện trạng đang đuợc dùng để ở, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp pháp...
dụng đất và giá trị của công trình sử dụng trên đất, một cách độc lập. Sau đó thực hiện tính tổng cả nhà và đất.
Để xác định giá trị quyền sử dụng đất thì cán bộ thẩm định cũng thực hiện định giá tương tự như mảnh đất trống trên. Nhưng nếu theo lý luận khoa học thì điều này được giả sử là mảnh đất được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Do phần trên đã đề cập đến phần định giá đất, nên trong phần này chỉ cho phép đề cập tới phần định giá nhà.
Để ước tính được giá trị của công trình xây dựng trên đất mà cụ thể là trong ví dụ này là:
Lọai nhà cấp III, bê tông 04 tầng.
-Đơn giá: 3.000.000 đồng/m2. (theo quy định của UBND Tỉnh Thanh Hoá)
- Diện tích sử dụng: 210 m2.
- Giá trị còn lại: khoảng 80%
Vậy giá trị ngôi nhà trên đất khoảng:
3.000.000đồng/m2 x 210m2 x 80% =504.000.000 đồng
Qua thực tế và phân tích trên ta rút ra được một số ưu, nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Để định giá BĐS trên Ngân hàng đã thực hiện việc kết hợp giữa hai phương pháp so sánh trực tiếp (để định giá đất) và phương pháp chi phí để định giá nhà một cách rõ ràng.
Lấy đơn giá xây dựng của UBND tỉnh Thanh Hoá dùng để tính toán là phù hợp với giá trị pháp lý. Vì với mỗi cá nhân khác nhau thì họ sẽ xây dựng một đơn giá riêng, nên khó xác định được số tiền mà họ bỏ ra xây dựng, nên ta cứ lấy đơn giá của UBND Tỉnh để tránh thắc mắc từ phía khách hàng.
Nhược điểm:
Việc ước tính tỷ lệ % còn lại của chất lượng công trình là mang tính chủ quan của cá nhân thẩm định. Không theo như quy chuẩn của lý luận là