Thanh Hoá
Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn là một trong những mắt xích của hệ thống Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá. Bởi thế, để Ngân hàng No&PTNT
Triệu Sơn thực hiện tốt hoạt động định giá bất động sản thế chấp đề nghị Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá cần có một số biện pháp sau:
- Ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn về tài sản thế chấp để các chi nhánh cấp dưới thực hiện đúng với bộ luật dân sự, các bộ luật có liên quan và các nghị định, thông tư hướng dẫn của chính phủ và các bộ, ngành.
- Hỗ trợ tích cực về mọi mặt cho chi nhánh trong hoạt động kinh doanh và trong việc đào tạo lại các nghiệp vụ cho các cán bộ của chi nhánh.
- Thông tin kịp thời và cảnh báo về tình hình thị trường BĐS trên địa bàn Thanh Hoá nói chung và các huyện nói riêng.
Kết luận chương 3: Qua việc xác định được định hướng trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Triệu Sơn, Thanh Hoá và định hướng trong việc thẩm định giá trị tài sản bất động sản nói riêng là hết sức quan trọng, từ đó tác giả đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản: về qui trình định giá, vận dụng các phương pháp định giá, về vấn đề nhân sự, xây dựng hệ thống thông tin, cơ chế quản lý, đến việc kết hợp các phương pháp định giá đảm bảo theo một chuẩn mực nhất định, từ đó phải xây dựng những qui định cần thiết trong báo cáo thẩm định, biên bản xác định giá trị tài sản. Nhưng để đảm bảo cho hoạt động định giá được hoàn thiện thì các cấp, các ngành, cơ quan quản lý Ngân hàng nhà nước, Ngân hàng nông nghiệp tỉnh Thanh Hoá cũng phải cần có những giải pháp, những cơ chế, chính sách hợp lý hơn như tác giả đã kiến nghị trên.
KẾT LUẬN
Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn là một chi nhánh phát triển, hoạt động kinh doanh có hiệu quả, một trong những đơn vị có nợ xấu thấp trong hệ thống của Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá, do đó phương pháp định giá tài sản thế chấp cũng đặc biệt được những người có thẩm quyền thực sự quan tâm, có quan điểm định giá rõ ràng, có một quy trình định giá chặt chẽ để bảo đảm thẩm định toàn bộ hồ sơ vay vốn của khách hàng được phản ánh khách quan, trung thực và hiệu quả nhất, thực hiện đúng qui trình cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng No&PTNT Việt Nam
Trên đây là toàn bộ những nội dung cơ bản về lý thuyết định giá BĐS, các phương pháp sử dụng sát sườn nhất, hiệu quả nhất trong vận dụng vào thực tế, từ đó đưa ra một số kiến nghị thực tế với các cấp, ban ngành, với NHNo Tỉnh.
Trong nội dung đề tài tác giả đã phân tích để người đọc nắm rõ được khái niệm cơ bản nhất về tài sản thế chấp, BĐS thế chấp. Những đặc điểm cơ bản của BĐS: có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời
được, là loại hàng hóa có tính lâu bền, mang tính khan hiếm, tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, chịu ảnh hưởng lẫn nhau, luôn là một tài sản có giá trị cao, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Liệt kê những loại BĐS thế chấp: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác, quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp, tài sản hình thành trong tương lai là BĐS. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp: BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay; Các BĐS thế chấp phải là các BĐS được phép giao dịch; BĐS phải không có tranh chấp; Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh
phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
về nội dung định giá BĐS tác giả đã giới thiệu những khái niệm cơ bản nhất về định giá BĐS, sự cần thiết của định giá bất động sản, các căn cứ định giá, nguyên tắc định giá BĐS: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc dự báo, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất; Nghiên cứu một số phương pháp định giá BĐS, phân tích cơ sở, triển khai, những mặt mạnh, mặt yếu để áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí (Phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán), phương pháp vốn hóa. Và cuối cùng là đưa ra qui trình định giá chung nhất: Xác định vấn đề cần định giá, lập kế hoạch định giá, khảo sát thực địa và thu thập thông tin, phân tích thông tin, lựa chọn phương pháp định giá, so sánh tương quan giữa các phương pháp định giá.
Qua đó, tác giả đã đưa ra một cái nhìn cụ thể về thực trạng định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn, Thanh Hoá, về lịch sử hình thành và phát triển, chức năng nhiệm vụ đang thực hiện của Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn, về cơ cấu bộ máy hoạt động tại chi nhánh, những mục tiêu và phương hướng hoạt động trong thời gian sắp tới: Tăng cường huy động vốn, tăng cường năng lực tài chính, đảm bảo chất lượng tín dụng, tích cực đẩy mạnh công tác Marketing nâng cao hình ảnh Ngân hàng No&PTNT Việt Nam; đặc biệt tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây, tình hình định giá BĐS tại chi nhánh, quy trình định giá BĐS. Trên thực tế tác giả đã đưa ra một số trường hợp cụ thể, phân tích những ưu điểm và nhược điểm khi áp dụng các phương pháp vào thực tế. Từ đó có sự đánh giá khách quan nhất chỉ ra những nguyên nhân của những ưu và nhược điểm.
Trên cơ sở đó, tác giả đã đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn: về quy trình định giá, về
việc vận dụng các phương pháp định giá, về vấn đề nhân sự, về việc xây dựng hệ thống thông tin, về cơ chế quản lí, về kết hợp các phương pháp định giá, một số quy định cần thiết trong báo cáo và biên bản định giá. Để đưa ra một số kiến nghị chung đối với các ban nghành có liên quan và kiến nghị riêng đối với Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá.
Trong thời gian công tác tại chi nhánh, qua thực tế công việc bản thân tácgiả đã có cái nhìn toàn cảnh và hiểu sâu hơn về kiến thức định giá. Qua đề tài đã tạo dựng được một cơ sở lý luận chung nhất về định giá BĐS, từ đó tạo nền tảng lý luận cho cán bộ thẩm định tại chi nhánh, chỉ ra những mặt tồn tại, yếu kém, những phương pháp vận dụng chưa linh hoạt so thực tế để có những giải pháp khắc phục hiệu quả nhất từ đó nâng cao hiệu quả thẩm định trong cho vay.
Mặc dù tác giả đã cố gắng tìm hiểu và nghiên cứu, song do hạn chế về mặt thời gian và kiến thức lí luận cũng như kiến thức thực tiễn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và bạn đọc quan tâm đến luận văn.
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS. Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS. Vũ Thị Thảo (2006), “Thị trường bất động sản”
2. NguyễnDuy Thiện , TS. NguyễnNgọc Tuấn, NNC.TS. Ngô Công Thành (2009), “Thẩm định giá bất động sản”, Nxb tài chính, Hà Nội
3. TS Hay Sinh và Th.S Trần Bích Vân (2009),“Giáo trình Nguyên lý thẩm định giá”
4. Đoàn Văn Trường (2006), Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nxb Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội.
5. Luật Đất đai 2003. 6. Bộ luật dân sự 2005
7. Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
8. Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”.
9. Báo cáo kết quả kinh doanh của Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn năm2008, 2009, 2010
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ... 4
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN...4
1.1.1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản thế chấp...4
1.1.2. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp ... 8
1.1.3. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân ... 8
1.2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN...10
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá thế chấp bất động sản ... 10
1.2.1 Các căn cứ định giá ... 11
1.2.2 Nguyên tắc định giá Bất động sản ... 14
1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản, vận dụng trong định giá bất động sản thế chấp...18
1.2.4. Quá trình định giá ... 34
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN, THANH HOÁ...38
2.1. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN, THANH HOÁ . ..
38 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ... 38
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ ... 38
2.1.3. Cơ cấu tổ chức ... 39
2.1.5. Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần
đây.. 40
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN... 42
2.2.1 Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác thẩm định tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng ... 44
2.2.2. Quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Triệu Sơn về thế chấp Bất động sản ... 45
2.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN, THANH HOÁ...47
2.3.1. Nội dung quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Triệu Sơn, Thanh Hoá...47
2.3.2. Đánh giá về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Triệu Sơn...58
CHƯƠNG 3 :GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TRIỆU SƠN, THANH HOÁ...63
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG...63
3.1.1. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng...63
3.1.2. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng...64
3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TRIỆU SƠN...67
3.2.1. Về quy trình định giá ... 68
3.2.2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá ... 70
3.2.4. về việc xây dựng hệ thống thông tin ... 73
3.2.5. về cơ chế quản lí ... 76
3.2.6. Về kết hợp các phương pháp định giá ... 77
3.2.7. Một số quy định cần thiết trong báo cáo và biên bản định giá ... 78
3.3. KIẾN NGHỊ...79
3.3.1. Kiến nghị với chính phủ ... 79
3.3.2 Kiến nghị đối với cơ quan ban ngành có liên quan ... 81
3.3.3. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ... 83
3.3.4 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Thanh Hoá ...83
DANH MỤC SƠ ĐÒ VÀ BẢNG BIEU
SƠ ĐỒ 2.1: CƠ CẤU TỔ CHỨC...39
Bảng 2.1 CÁC MỤC TIÊU KẾ HOẠCH CỤ THỂ TRONG NĂM 2011 ... 40
Bảng 2.2: HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG QUA CÁC NĂM ... 41
Bảng 2.3: TÌNH HÌNH Dư NỢ TÍN DỤNG ĐẾN 31/12/2010...41
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công tình nghiên cứu riêng của tôi
Các tài liệu đã nêu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, kết quả của luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày 19 tháng 8 năm 2011
Tác giả luận văn
Trịnh Ngọc Hùng
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. BĐS - Bất động sản 2. UBND - Ủy ban nhân dân