Trong định giá bất động sản thì thông tin chính là điều kiện sống còn của các hợp đồng định giá. Có đuợc thông tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ định giá có thể đua ra kết luận chính xác, từ đó cán bộ tín dụng có thể xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Tại Ngân hàng No&PTNT chi nhánh Triệu Sơn hiện nay, nguồn thông tin để định giá chủ yếu dựa vào các nguồn sau:
- Hồ sơ vay vốn từ phía khách hàng, đây là nguồn thông tin chủ yếu. - Thông tin về khách hàng đuợc luu trữ tại ngân hàng. Đây là hồ sơ mà khách hàng xin vay vốn, sau khi vay và thanh toán xong đuợc luu trữ vào túi hồ sơ, còn tờ trình của cán bộ định giá khi định giá thì luu vào máy tính theo quy định. Chính vì thế, ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, có khi không sử dụng đuợc thông tin quá khứ của khách hàng.
- Đến thực địa kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đã cung cấp. - Thông tin từ các văn bản pháp quy.
Thực tế hiện nay ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn vẫn chua có đuợc một hệ thống thông tin đồng bộ, chua có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho công tác định giá. Các cán bộ định giá khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, còn tại ngân hàng chỉ có những thông tin cũ, không đảm bảo đuợc tính khách quan và chính xác. Để có đuợc thông tin các cán bộ định giá vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, mất thời gian, công sức và tiền bạc. Từ đó cho thấy một thực tế là
ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác, được cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá.
Tích cực tiếp thu, áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật để xây dựng cho chi nhánh một hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, tiện dụng nhất. Khi đó việc khai
thác thông tin sẽ nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí. Việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, côn g ty định giá khác để có nguồn thông tin thường xuyên được cập nhật mới cũng là việc đáng chú ý. Nếu có thể xây dựng được hệ thống thông tin liên ngành như thế này, sẽ giúp cho việc tìm kiếm thông tin không mất nhiều thời gian.
Bên cạnh việc khai thác thông tin thì việc quản lí thông tin cũng là vô cùng quan trọng. Thông tin được quản lí tốt thì việc sử dụng mới có thể đạt đến hiệu quả là cao nhất. Vì vậy ngân hàng cũng cần có cách thức quản lí thông tin cho hợp lí nhất để có thể phát huy tối đa tác dụng của thông tin.
Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường BĐS luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá BĐS thế chấp chính xác thì ta phải lưu trữ và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống đã lưu trữ, cập nhật thường xuyên:
Có thể minh chứng sự chưa sát giá thị trường trong việc ước tính giá trị thông qua cách định giá lại một BĐS đơn giản là BĐS 80m2 ở Phố Giắt, Triệu Sơn như sau:
Mô tả về BĐS mục tiêu: BĐS mục tiêu nằm ở trong ngõ thuộc địa phận Phố Giắt, Triệu Sơn, ngõ cách tỉnh lộ 45, trung tâm Thị Trấn chưa đến 30m.
Giá trị BĐS được cán bộ thẩm định ước tính vào khoảng 8.000.000 đồng/m2, còn giá trị thị trường tại thời điểm đó vào khoảng 9.400.000 đồng/m2.
Theo hai người dân sống gần địa điểm có BĐS mục tiêu, thì một BĐS phía ngay đầu đường đi vào (BĐS mục tiêu nằm trong ngõ) đã bán cách đó khoảng 3 tháng với diện tích là: 100m2, với đơn giá là 10.000.000 đồng/m2. BĐS mục tiêu cách BĐS so sánh 5 nhà(gần đầu ve). Tính từ thời điểm bán BĐS so sánh cho tới thời điểm định giá là ba tháng, trong thời gian này thì giá đất đã có biến động tăng lên. Căn cứ vào vị trí giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh (hai BĐS này cùng là mảnh đất trống, hình dáng tương tự như nhau), những BĐS so sánh có lợi thế là nằm ngay mặt ngõ nên giá trị BĐS mục tiêu ước tính sẽ vào khoảng 90% so với giá trị BĐS so sánh. Do đó theo BĐS này thì đơn giá m2 giá trị BĐS mục tiêu là:
10.000.000 đồng/m2 x 90% = 9.000.000 đồng/m2.
Theo như một BĐS khác cách BĐS mục tiêu khoảng 6 nhà và nằm ở sâu trong ngõ hơn đã bán cách đây khoảng 1 tháng với giá là 7.000.000 đồng/m2. BĐS so sánh này có diện tích bằng với diện tích BĐS mục tiêu nhưng hình dáng không vuông vắn khó thiết kế xây dựng. Khi bán BĐS so sánh này thì có ngôi nhà xếp gạch trên đất nhưng có thể coi giá trị ngôi nhà bằng không. Vì vậy việc thực hiện điều chỉnh thì BĐS mục tiêu có thể có giá trị hơn 150% giá trị BĐS so sánh. Khi đó đơn giá BĐS so sánh khi điều chỉnh như sau:
7.000.000 đồng/m2 x 150% =10.500.000 đồng/m2
Và theo thông tin được đăng trên báo rao vặt thì một mảnh đất tương tự cách đó khá xa (cách BĐS mục tiêu khoảng 1km về phía xa trung tâm hơn), được giao bán với đơn giá là 5.500.000 đồng/m2. Nếu so sánh hình dáng thì không vuông vắn như BĐS mục tiêu, mà khó thiết kế nhà hơn, nên đơn giá của BĐS mục tiêu là vào khoảng 160% so với BĐS so sánh. Nên đơn giá BĐS mục tiêu là:
5.500.000 đồng/m2 x 160% = 8.800.000 đồng/m2.
mục tiêu là:
(9.000.000+10.500.000+8.800.000)/3 = 9.433.333đ/m2 (làm tròn 9.400.000đ ) Do đó tổng giá trị BĐS mục tiêu ước tính vào khoảng.
9.400.000 đồng/m2 x 80 m2 = 752.000.000 đồng Giá trị đã định giá thế chấp:
8.000.000 đồng/m2 x 80 m2 = 640.000.000 đồng Như vậy chênh lệch so với ngân hàng định giá là:
752.000.000 -640.000.000 = 112.000.000 đồng
Qua đó ta nhận thấy việc định giá của ngân hàng là không sát thị trường. Như vậy muốn đánh giá sát thị trường thì ngân hàng cần thông tin chính xác, đồng thời cán bộ thẩm định định giá phải có những nhận định và phân tích thông tin đó.