chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng
a, Định hướng của Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá
Trong bối cảnh nền kinh tế mở, ngày càng nhiều các ngân hàng thành lập và phát triển, nắm bắt tình hình đó nên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thanh Hoá cũng có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung và phát triển hoạt động định giá nói riêng:
- Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo các quy định của Nhà nước, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Thanh Hoá cũng hoàn thiện hơn những quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng của mình trên nền tảng của các văn bản pháp quy nhằm mở rộng
tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Thực hiện việc thẩm định bất động sản nói chung và các dự án bất động sản nói chung một cách nhanh nhạy, chính xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và nhu cầu vốn của xã hội.
- Phổ biến các kiến thức pháp luật cho các chi nhánh, phòng giao dịch trong toàn hệ thống tại Ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá
- Là đầu mối với các tổ chức pháp luật để tập huấn các nghiệp vụ pháp luật trong hoạt động ngân hàng
- Nghiên cứu, hoàn thiện các bộ hồ sơ hợp đồng thế chấp chuẩn nhất theo qui định 1300 của hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam
- Tăng cường công tác kiểm tra giám sát, hướng dẫn hoạt động tín dụng, chú trọng định giá bất động sản trong qui trình thẩm định cho vay các dự án đầu tư lớn.
- Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ thống công nghệ hỗ trợ tín dụng.
- Ưu tiên nhận thế chấp các bất động sản chính chủ của khách hàng vay vốn.
b, Định hướng của ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn
- Không cho vay đối với các đơn vị kinh doanh kém hiệu quả, không chấp nhận thế chấp đối với các bất động sản không hợp lệ (thiếu các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch.
- Tiếp thu các buổi tập huấn do ngân hàng No&PTNT Thanh Hoá tổ chức,
thành thạo công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp vì lượng tài sản bảo đảm vay vốn của ngân hàng chủ yếu là bất động sản, tài sản có giá trị lớn nhất của cá nhân, tổ chức có thể đem thế chấp cũng chính là bất động sản. Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
- Ngân hàng tích cực tiếp cận với các tổ chức định giá khác có chuyên môn
sâu hơn để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá của họ. - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt được sự biến động nhanh chóng của thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản, luôn cập nhập thông tin để tiến hành định giá chính xác nhất.
Định hướng của ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, cơ sở của việc ước tính đó là giá trị của các BĐS so sánh đã được giao dịch trên thị trường, sở dĩ có quy định đó là để đảm bảo khi BĐS được phát mại trên thị trường để thu hồi nợ.
Tuy nhiên trong thực tế giá trị BĐS được ước tính như vậy không thể coi là
giá trị thị trường được vì nó còn mang đậm tính chất chủ quan của người định giá. Trước hết đầu tiên định giá viên phải tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh
tương tự với BĐS thế chấp đã được giao dịch trên thị trường. Và nguồn cung cấp
chủ yếu là những quảng cáo rao bán nhà đất, hoặc nắm bắt thông tin xung quanh
khu vực có BĐS thế chấp... Những thông tin giá cả thu thập ở đây có thể là giá do cò nhà đất phát giá để nhằm mục đích kiếm lời hoặc giá do người bán phát giá với ý định chào mời chứ chưa hẳn là giá bán thực sự của BĐS. Trong khi người định giá thường không xuống tận nơi xác định tính xác thực của thông tin
vì vậy mà kết quả thu được không thể chính xác.
Những hạn chế trên được ngân hàng gán cho những lý do để hợp lý hóa như sau:
Thứ nhất., theo ngân hàng thì giá trị BĐS thế chấp được xác định theo
cách
như trên sẽ vẫn cao hơn khung giá đất do UBND Triệu Sơn ban hành, mặt khác giá đó lại thấp hơn giá trị thực tế trên thi trường nên sẽ đảm bảo được an toàn vốn của ngân hàng trong khi vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.
hàng không được vay toàn bộ mà tối đa chỉ được 75% tổng giá trị - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có được. Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc.
Với những lý do trên ngân hàng có thể giảm thiểu được những rủi ro trong tín dụng tuy nhiên điều đó có thể dẫn đến nhiều bất lợi như làm giảm sức cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các ngân hàng thương mại mới mở ra ngày càng nhiều, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trở nên gay gắt hơn bao giờ hết.
Do vậy trong thời gian quan Ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn đã xác định việc định giá BĐS cần sát với thị trường hơn và nâng cao tỷ lệ cho vay, việc thay đổi định hướng này sẽ giúp ngân hàng No&PTNT Triệu Sơn thu hút được số lượng khách hàng lớn hơn và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường. Việc thay đổi đó hoàn toàn không dẫn đến rủi ro trong thu hồi nợ do trong thực tế giá cả của BĐS luôn luôn có xu hướng tăng cao. Hơn nữa việc rủi ro tín dụng đã được chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm. Nhưng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nếu như ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm.